IMOBILIÁRIO: Lei da propriedade horizontal - como afecta os condomínios?

A administração dos condomínios ficou facilitada com as alterações feitas ao regime da propriedade horizontal. Actualmente, há mais responsabilidades para o administrador de condomínio. 

As alterações ao regime da propriedade horizontal podem ser conhecidas na Lei 8/2022, de 10 de Janeiro de 2022. Há muitas regras que devem ser conhecidas. Descubra o que pode ter mudado na gestão do seu condomínio.

Propriedade horizontal: o que significa

Desde Abril de 2022, que o condómino que deseje vender a respectiva casa em regime de propriedade horizontal deverá pedir uma declaração escrita ao administrador do condomínio. 

A propriedade horizontal consiste num regime jurídico aplicado a um edifício dividido em fracções autónomas, que se apresentam isoladas entre si e registadas separadamente, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. 

A propriedade horizontal é também conhecida como condomínio. Exemplos de propriedade horizontal são apartamentos, andares ou lojas. Neste regime, cada proprietário de uma fracção autónoma detém simultaneamente uma quota-parte do terreno e dos elementos comuns do edifício.

Declaração escrita para venda: o que deve constar

A declaração escrita deve especificar a natureza, os montantes e os respectivos prazos de pagamento, assim como, o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fracção, bem como das dívidas existentes, incluindo ao condomínio.

A partir do momento em que a declaração é pedida pelo condómino, o administrador do condomínio deve emitir o documento no prazo máximo de 10 dias. Além disso, passa a ser obrigatório para realizar a venda da propriedade. 

A declaração tem de ser apresentada no acto de compra e venda da fracção (através de escritura no notário ou de documento particular autenticado). Deste modo, o novo proprietário apenas será responsável pelos valores em dívida ao condomínio a contar da data da transacção.

Quer isto dizer que, a responsabilidade de eventuais dívidas é atribuída até ao momento em que deviam ter sido liquidadas. Ou seja, o novo proprietário é apenas responsável pelos valores que sejam devidos a contar da data da escritura de compra e venda.

Caso o comprador queira prescindir da declaração de dívida ao condómino, mediante afirmação expressa na escritura ou no documento particular autenticado (DPA), aceita, desse modo, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

Despesas de conservação das partes comuns: quem as paga?

As despesas destinadas à conservação e fruição das partes comuns do condomínio são da responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das deliberações, salvo disposição em contrário. O mesmo acontece com as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum.

Assim, o condómino só é responsável pelo pagamento de obras em partes comuns caso seja proprietário da fracção à data mencionada na deliberação, sem prejuízo das normas aplicáveis à responsabilidade por encargos no caso de venda da fracção.

As despesas referentes ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou na proporção da fruição. Apenas é necessário haver a aprovação de disposição do regulamento de condomínio, sem oposição pelos condóminos que representem a maioria do valor do prédio. É também preciso justificar os critérios que determinam a repartição da despesa.

Na possibilidade do estado de conservação de uma parte comum afectar o estado de conservação das restantes, apesar de se tratar de uso exclusivo de um condómino, em princípio, as despesas são pagas por todos os condóminos na proporção do valor das fracções, excepto caso o condómino seja responsável.

Obras no prédio: reparações urgentes e indispensáveis

A lei passou a clarificar que este tipo de intervenções podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino (na falta ou impedimento do administrador), definindo melhor o conceito de reparações indispensáveis e urgentes.

Conforme a legislação actual, estas intervenções consistem em “reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas".

Fundo comum de reserva do condomínio

Este fundo serve o propósito de assegurar as despesas de conservação do edifício. O fundo comum de reserva pode ser usado para outra finalidade, mediante deliberação dos condóminos. 

Para tal acontecer, os condóminos estão obrigados a assegurar o pagamento (no prazo máximo de um ano, isto é,12 meses, após a deliberação) da quotização extraordinária necessária à reposição do valor usado.

Título constitutivo da propriedade horizontal: pode ser alterado?

O título constitutivo pode agora ser alterado por escritura pública ou por documento particular autenticado (DPA). Para fazer essa alteração, é preciso que haja um acordo entre todos os condóminos. 

A falta de acordo entre todas as partes pode ser suprida judicialmente. Para tal acontecer, é preciso que os votos dos condóminos que não autorizaram a alteração sejam inferiores a 1/10 do capital investido. 

Contudo, a alteração do título constitutivo não pode implicar certas condições, nomeadamente a modificação das condições de uso, o valor relativo e o fim a que as fracções se destinam.

Convocatória de assembleias de condomínio por email

Sendo ainda possível convocar a assembleia de condóminos por carta registada, que deve ser enviada 10 dias (seguidos) antes da data da reunião, ou pessoalmente, com a entrega ao administrador de um recibo de recepção assinado pelo condómino, houve alterações que tornaram mais fácil fazer a convocatória.

Actualmente, é possível recorrer ao correio eletrónico para realizar as convocatórias para as reuniões de condóminos, basta que seja feito o pedido numa assembleia anterior. A intenção dos condóminos deve ser redigida em ata, com a indicação do respectivo endereço de email.

Reuniões de condomínio modernas

Em 2022, foram realizadas alterações ao regime da propriedade horizontal que preveem que as reuniões de condomínio possam ser realizadas virtualmente. 

A administração pode realizar as assembleias de condomínio por videoconferência, se o pretender, ou se essa opção for solicitada pela maioria dos condóminos. 

Se algum dos condóminos não tiver condições para participar na assembleia por videoconferência, a administração deve ser informada para assegurar os meios necessários. Caso contrário, a assembleia não poderá ser feita deste modo.

Assinatura da ata 

A ata da reunião de condomínio, pode agora ser assinada electronicamente ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas. 

É válida a declaração do condómino que tenha sido enviada por correio electrónico para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da acta que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração que deve ser anexada ao original da acta. Faz parte da competência da administração do condomínio definir um ou vários meios previstos para a assinatura da acta.

Funções dos administradores reforçadas com mais responsabilidades

Anteriormente, o administrador era alguém com legitimidade para actuar, mas com algumas limitações. Actualmente, com o novo regime da propriedade horizontal, o administrador representa o condomínio em juízo, actuando no seu nome. 

A legislação actual estabelece que o administrador pode apresentar queixas-crimes relacionadas com as partes comuns do prédio, sem precisar da autorização da assembleia de condóminos para o fazer. 

As funções do administrador do condomínio foram aumentadas. Quem assume este lugar passa a ter de:

* Verificar a existência do fundo comum de reserva;

* Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;

* Executar as deliberações da assembleia (que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo fixado para o efeito (exceto nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada);

* Informar, pelo menos a cada seis meses (por escrito ou correio electrónico), os condóminos sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo. Excluem-se desta obrigação os processos sujeitos a segredo de justiça ou cuja informação deva ser mantida sob reserva;

* Emitir uma declaração de dívida ao condómino no prazo de dez dias seguidos, sempre que este o solicite;

* Intervir em todas as situações de urgência, convocando uma assembleia extraordinária de condóminos de imediato para a ratificação da sua atuação;

* Apresentar 3 orçamentos de diferentes entidades (pelo menos) sempre que a assembleia de condóminos tenha de decidir sobre a realização de obras de conservação extraordinária ou de inovação, exceto se o regulamento do condomínio ou a assembleia de condóminos dispuser de forma diferente.

Caso o administrador do condomínio não cumpra as suas funções, pode ser civilmente responsabilizado, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal (desde que aplicável).

Deveres dos condóminos

Actualmente, os condóminos têm agora mais obrigações perante o administrador, nomeadamente:

* Indicar o respetivo número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e de email e actualizar essas informações, sempre que se justifique;

* Comunicar a venda da fração por correio registado no prazo máximo de 15 dias, após a efectivação do negócio, com indicação do nome do novo proprietário e o seu número de contribuinte. 

Caso não o faça, terá de suportar as despesas relativas à identificação do novo proprietário e os encargos com pagamentos que vençam, após a transacção.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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