IMOBILIÁRIO: Novas regras para o Alojamento Local - o que mudou este ano?

Nos últimos anos, o Alojamento Local (AL) tornou-se um fenómeno incontornável no sector imobiliário em Portugal. Impulsionado pelo crescimento do turismo e pela procura crescente de estadias de curta duração, este modelo de negócio atraiu muitos investidores. A sua rápida expansão trouxe também desafios, nomeadamente para a convivência em zonas residenciais e para o equilíbrio do mercado de habitação. 

Com vista a uma maior regulação e sustentabilidade do sector, entraram em vigor novas regras em 2024, e os impactos fazem-se já sentir em 2025. Estas alterações surgem com o Decreto-Lei n.º 76/2024, que veio revogar medidas do anterior Programa Mais Habitação e redefinir o regime jurídico do AL. 

Descubra o que mudou e o que isso significa para os senhorios e investidores imobiliários:

1. Fim da obrigatoriedade de renovação do registo

Uma das mudanças mais relevantes é a revogação da exigência de renovação periódica do registo de AL. Com a nova legislação, os registos passam a ser válidos por tempo indeterminado, ao contrário do regime anterior, que exigia reapreciações a cada cinco anos e determinava a sua caducidade se a actividade estivesse inativa.

2. Possibilidade de transmissão do registo

Outra alteração significativa é o facto de o registo de AL deixar de ser pessoal e intransmissível. Agora, os senhorios podem transferir a titularidade, desde que não estejam em zonas de contenção. Esta flexibilização facilita transacções imobiliárias e mudanças de titularidade por venda ou herança.

3. Maior poder aos municípios

Os municípios passaram a ter maior autonomia para criar regras próprias sobre o AL, incluindo: Definição zonas de contenção; delinear as condições específicas para novas licenças e ainda a nomeação de um Provedor do Alojamento Local, responsável por mediar conflitos e promover boas práticas entre vizinhos, condóminos e senhorios.

4. Condomínios 

Embora tenha sido eliminada a necessidade de autorização do condomínio para exercer actividade de AL, os condóminos podem agora opor-se com base em comportamentos perturbadores, mediante deliberação aprovada por mais de 50% da permilagem do prédio. 

Após a aprovação desta deliberação, cabe ao presidente da câmara municipal avaliar a situação e decidir sobre eventual cancelamento do registo de alojamento local.

5. Fiscalização e seguro obrigatório

A fiscalização cabe agora exclusivamente aos municípios e à ASAE, e os proprietários ficam obrigados a contratar um seguro de responsabilidade civil para o exercício da atividade. A falta deste seguro pode implicar o cancelamento do registo de AL.

E agora, o que muda para os senhorios?

Estas mudanças visam proporcionar um equilíbrio entre os direitos dos proprietários e o bem-estar das comunidades locais. 

Para os senhorios, os impactos são mistos:

* Existe uma maior segurança jurídica, já que o registo não expira automaticamente;

* As transacções de imóveis com AL tornam-se mais simples, graças à nova transmissibilidade. 

* Será essencial acompanhar os regulamentos específicos de cada município, sobretudo nas áreas com maior densidade turística.

O novo regime do Alojamento Local marca uma nova fase de regulação para o setor em Portugal. Com um foco claro na sustentabilidade urbana e transparência, pretende-se criar um mercado mais estável, onde senhorios, moradores e turistas possam coexistir de forma equilibrada.

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Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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