IMOBILIÁRIO: Terrenos urbanos e lei dos solos: actualizações
Terrenos urbanos e Lei dos solos: O novo cenário legal em Portugal
A recente revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), frequentemente associada à chamada "lei dos solos", trouxe mudanças significativas para a gestão dos terrenos urbanos em Portugal. Apesar do debate intenso e da expectativa gerada, tanto municípios como promotores imobiliários manifestam reservas quanto à eficácia das alterações na resposta à emergência habitacional que o país enfrenta.
O que mudou na lei dos solos?
As alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 117/2024, posteriormente ajustadas pela Lei n.º 53-A/2025, visam facilitar a reclassificação de solo rústico para urbano, especialmente para fins habitacionais. Entre as novidades mais relevantes destaca-se a criação de um regime especial para esta reclassificação, condicionado à demonstração da viabilidade económico-financeira dos projectos e à avaliação do impacto urbanístico nas infraestruturas existentes.
Outra alteração relevante é a exigência de contiguidade com solo urbano já existente e a substituição do critério de “valor moderado” por arrendamento acessível ou habitação a custos controlados. Além disso, o parecer da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) passou a ser necessário, embora não vinculativo, para a maioria dos processos de reclassificação.
O prazo para concretizar as obras de urbanização em terrenos reclassificados também foi reduzido de cinco para quatro anos, com possibilidade de prorrogação por apenas mais um ano. Estas medidas pretendem acelerar o desenvolvimento de terrenos urbanos, mas levantam questões sobre a sua real aplicabilidade.
Impacto nos municípios
Para os municípios, as alterações ao RJIGT representam um aumento da autonomia na gestão do solo, mas também trazem novas responsabilidades e desafios. A diversidade de realidades territoriais exige soluções flexíveis e adaptadas a cada contexto local. Em áreas metropolitanas como Lisboa e Porto, onde a pressão urbanística é maior, a necessidade de equilibrar o desenvolvimento urbano com a protecção ambiental e a contenção dos perímetros urbanos torna-se ainda mais premente.
Muitos municípios consideram que as novas regras não resolvem os problemas estruturais do acesso à habitação. Persistem dificuldades relacionadas com a morosidade dos licenciamentos, a escassez de terrenos urbanos disponíveis e a falta de infraestruturas adequadas. Além disso, a existência de regimes de exceção sobrepostos complica a aplicação prática da lei dos solos e gera incerteza jurídica.
Perspectiva dos promotores imobiliários
Do lado dos promotores, as alterações à lei dos solos são vistas como uma oportunidade limitada. A obrigatoriedade de destinar uma elevada percentagem da área edificável a habitação pública ou a custos controlados reduz a atractividade dos investimentos privados. O modelo de 70% para habitação acessível e 30% para outros usos é considerado pouco viável para a maioria dos projectos, sobretudo devido aos elevados custos de construção e à incerteza quanto à rentabilidade futura.
Apesar de reconhecerem o potencial das novas regras para projectos de habitação cooperativa ou com impacto social, a maioria dos promotores considera que o impacto será reduzido se o modelo não for ajustado. O risco associado a investimentos de longo prazo, num contexto de margens já comprimidas, faz com que muitos investidores optem por outras soluções ou aguardem maior estabilidade legislativa.
Desafios e oportunidades para o futuro
A revisão da lei dos solos e a gestão dos terrenos urbanos continuam a ser temas centrais no debate sobre o futuro das cidades portuguesas. O equilíbrio entre o desenvolvimento urbano sustentável, a protecção do solo agrícola e a resposta à crise habitacional exige uma abordagem integrada e inovadora.
A simplificação dos processos de reclassificação, a clarificação das competências municipais e a criação de incentivos à reabilitação urbana são caminhos possíveis para promover uma utilização mais eficiente dos terrenos urbanos. Além disso, a articulação entre o sector público e privado será fundamental para garantir que as alterações legislativas se traduzam em mais habitação acessível e numa melhor qualidade de vida para a população.
A nova lei dos solos representa um passo importante, mas ainda insuficiente, para enfrentar os desafios do urbanismo em Portugal. Só com uma visão estratégica, partilhada entre todos os intervenientes, será possível transformar os terrenos urbanos em verdadeiras oportunidades de desenvolvimento sustentável e inclusão social.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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