IMOBILIÁRIO: Mais-valia de casa doada - saiba quando paga IRS

A mais-valia de casa doada é um tema relevante para muitos portugueses que receberam um imóvel por doação e ponderam a sua venda. Em Portugal, mesmo que um imóvel tenha sido doado e usado como habitação própria e permanente, o contribuinte pode ter de pagar imposto sobre os ganhos obtidos na venda, as chamadas mais-valias, se a titularidade formal do imóvel não tiver sido registada em seu nome há pelo menos 12 meses antes da alienação. Esta regra tem sido reforçada pela Autoridade Tributária em 2025, alertando para os critérios rigorosos que definem quem beneficia da isenção de IRS nas mais-valias obtidas pela venda de casas doadas.

O que são mais-valias na venda de uma casa doada?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido na venda de um imóvel, ou seja, a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição, corrigida por coeficientes legais e despesas associadas. No caso de imóveis doados, o valor de aquisição é o declarado na escritura de doação, que serve também para cálculo de impostos como o Imposto do Selo. A tributação dessas mais-valias acontece em sede de IRS, integrando metade do ganho no rendimento tributável do contribuinte.

Condições para isenção da mais-valia em casa doada

Para usufruir da isenção do pagamento de mais-valias em IRS na venda de casa doada, além de reinvestir o produto da venda numa nova habitação própria e permanente, há requisitos essenciais:

* O imóvel deve ter sido a habitação própria e permanente do contribuinte durante pelo menos 12 meses antes da venda.

* O imóvel deve estar formalmente registado em nome do contribuinte há pelo menos 12 meses consecutivos antes da alienação.

* O valor obtido com a venda deve ser reinvestido integralmente na aquisição de nova residência própria e permanente, num prazo compatível com o previsto no Código do IRS.

Caso estes critérios não sejam cumpridos, a venda da casa doada implica o pagamento do imposto sobre as mais-valias, mesmo que o imóvel tenha sido utilizado como residência antes da titularidade ser formalmente transferida.

Registo da titularidade e a importância do prazo dos 12 meses

Há situações em que o morador usufrui e habita uma casa doada há vários anos, mas só recentemente foi realizada a escritura pública e efectuado o registo da propriedade em seu nome. Nesses casos, segundo a Autoridade Tributária, o período para efeitos de isenção da mais-valia conta a partir da data da aquisição formal. Portanto, o tempo em que o contribuinte viveu na casa antes de ser proprietário registado não é considerado.

Assim, para poder beneficiar da isenção em venda futura, o contribuinte deve aguardar completar 12 meses de titularidade formal do imóvel antes de o alienar, mesmo que já lá resida há vários anos.

Contexto prático: um exemplo recente da Autoridade Tributária

Recentemente, a Autoridade Tributária esclareceu um caso em que um contribuinte habitava permanentemente numa casa doada pelos pais há cerca de seis anos, mas só em Março de 2025 foi celebrado o contrato de doação e registada a propriedade em seu nome. O cidadão pretendia vender o imóvel e reinvestir o valor numa nova casa própria e permanente, esperando a isenção da mais-valia.

O Fisco determinou que, apesar do uso prolongado da casa, o contribuinte devia considerar apenas o período após o registo formal para o cálculo dos 12 meses exigidos para isenção. Se vendesse a casa antes de completar esse ano como proprietário oficial, teria de pagar IRS sobre as mais-valias.

Consequências para contribuintes que receberam casa por doação

Esta interpretação fiscal implica que muitos beneficiários de imóveis doados devem planear cuidadosamente o momento da venda para evitar o pagamento de IRS sobre mais-valias:

* Quem recebeu uma casa em doação e habita nela mas ainda não é proprietário registado deve estar atento ao prazo dos 12 meses.

* Antes da formalização completa da titularidade, a venda do imóvel gera tributação sobre ganhos.

* O reinvestimento em nova casa própria e permanente é condição para isenção, mas só após o cumprimento do prazo legal da titularidade.

Como calcular e declarar a mais-valia de casa doada

O cálculo da mais-valia baseia-se na diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição declarado na escritura de doação, ajustado:

* Pelo coeficiente de desvalorização monetária aplicável.

* Pelas despesas comprovadas com obras e encargos na compra e venda (ex.: IMT, comissões).

* Metade desta mais-valia é englobada no IRS com a taxa progressiva de imposto.

Na declaração anual de IRS, o contribuinte deve preencher correctamente os anexos relativos a rendimentos de categoria G, sendo fundamental incluir a informação detalhada do imóvel doado e vendido.

Recomendações finais para quem tem casa doada

Para evitar surpresas ou custos fiscais elevados:

* Formalize rapidamente o registo de propriedade após a doação para iniciar o prazo de 12 meses.

* Evite vender o imóvel antes de cumprir o ano completo como proprietário para poder beneficiar de isenção.

* Avalie a possibilidade e prazos para reinvestir o montante da venda em nova habitação própria e permanente.

* Consulte um técnico fiscal ou contabilista para verificar a melhor estratégia.

* Mantenha documentação organizada que comprove morada e residência efetiva na casa para outros efeitos fiscais.

A mais-valia de casa doada não está automaticamente isenta de IRS, mesmo que o imóvel seja utilizado como habitação própria e permanente. O tempo formal de titularidade registada em nome do contribuinte é chave para beneficiar da isenção. Para garantir a aproveitamento das condições fiscais, deve assegurar que a venda ocorre após 12 meses completos de registo oficial, e que o valor da venda seja devidamente reinvestido numa nova casa própria. Este cuidado contribui para minimizar custos fiscais e melhor gerir o património imobiliário recebido por doação.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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