IMOBILIÁRIO: Comprar ou arrendar casa - existe direito ao arrependimento?

Quem compra um bem mediante um contrato assinado, tem direito ao arrependimento. Isto é, a legislação portuguesa possibilita a rescisão unilateral de um contrato, dispensando o consumidor de justificar os motivos inerentes a quem vende. Mas será que se aplica no imobiliário, nomeadamente ao contrato de arrendamento ou ao contrato de promessa de compra e venda? Respondemos a estas e outras questões neste artigo com fundamento jurídico.

O que é o direito ao arrependimento?

O direito de arrependimento é tido no ordenamento jurídico português como um direito potestativo, ou seja, como um direito que permite ao respectivo titular provocar, através de uma declaração unilateral da sua vontade, efeitos jurídicos na esfera jurídica de outrem. Quer isto dizer que, mediante a declaração de vontade do titular do direito, resulta a produção e efeitos puramente jurídicos na esfera jurídica do outro. Portanto, está-se perante a possibilidade de o titular deste direito alterar, unilateralmente, através de uma manifestação de vontade, a ordem jurídica.

Será o direito ao arrependimento aplicável aos contratos imobiliários?

Este direito encontra-se previsto em vários diplomas legais, sendo reconhecido e aplicável aos contratos celebrados à distância e aos contratos celebrados fora do estabelecimento comercial – não se incluindo aqui os contratos relativos à compra e venda ou a outros direitos respeitantes a imóveis, incluindo o arrendamento -, aos contratos à distância relativos a serviços financeiros, aos contratos de crédito a consumidores, entre outros. 

Não se encontra, porém, expressamente previsto o direito de arrependimento nos contratos imobiliários, pese embora possa o mesmo surgir no âmbito do princípio da liberdade contratual das partes. 

O artigo 405.º do Código Civil prevê o princípio da Liberdade contratual, que se traduz no reconhecimento de que os indivíduos podem juridicamente relacionar-se entre si através de um contrato. O contrato é, no fundo, a principal manifestação da autonomia individual na relação com os outros. A liberdade contratual pode ser liberdade de celebração ou de estipulação. Para esta análise, importa saber o que é a liberdade de estipulação, que corresponde à liberdade para fixar os efeitos do contrato, isto é, à liberdade das partes de um certo negócio inserirem no contrato a celebrar as cláusulas que entenderem por convenientes, definindo, assim, os efeitos que pretendem.

Como pode estar o direito ao arrependimento previsto no CPCV?

O direito de arrependimento não é aplicável a contratos relativos à compra e venda ou a outros direitos respeitantes a imóveis, salvo se houver estipulação contratual nesse sentido. Assim, é possível que no âmbito de um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) se possa prever o direito de arrependimento, mediante a inclusão de uma cláusula, que defina as situações em que o CPCV possa ser extinto e quais as condições para tal, desde que sobre isso as partes estejam de acordo. 

Prevendo-se o direito de arrependimento no CPCV, tanto o promitente-vendedor como o promitente-comprador terão a faculdade de desistir do contrato dentro das situações convencionadas, sendo certo que, caso o façam fora do âmbito daquilo que fora acordado, possam existir sanções associadas – como, por exemplo, o pagamento do sinal em dobro ou perda do valor do montante pago a título de sinal.

É importante que quando se abra a possibilidade de uma das partes poder por si só, unilateralmente, rescindir o contrato, tenham as partes o cuidado de estabelecer no CPCV os critérios balizadores deste direito, estabelecendo, por exemplo, um prazo para o exercício do mesmo e os formalismos a adoptar pela parte arrependida, e eventuais consequências do seu incumprimento.

Prevendo-se no CPCV o direito de arrependimento, e sendo o mesmo exercido dentro dos limites estabelecidos entre as partes no próprio contrato, é possível equacionar-se a ideia de que uma das partes possa desistir do negócio sem estar sujeita a quaisquer penalizações, cessando-se assim o vínculo contratual. Não se prevendo este direito, mantém-se a possibilidade de uma das partes desistir do CPCV mediante, claro está, penalizações que decorram da lei ou do próprio contrato.

Em que casos há CPCV com direito ao arrependimento?

Pode justificar-se a previsão deste tipo de cláusulas nos contratos relativos à compra de bens imóveis futuros, como a compra de casas em planta. Nestas situações, em que o promitente-vendedor promete vender e o promitente-comprador promete comprar um imóvel que ainda não é imóvel porque nem sequer existe, encontrando-se apenas projectado, mas sem construção, é concebível que uma das partes, entretanto, se arrependa da venda ou da compra, face ao tempo decorrido desde a celebração do CPCV.

Em que casos se pode rescindir um CPCV?

A rescisão de um CPCV só pode ser feita legalmente quando existem fundamentos previstos no contrato ou no Código Civil.

Nos negócios jurídicos, para além de se realizar uma certa acção, é ainda necessário, para que o efeito se produza, que as partes que adoptaram aquela conduta, aquela acção, tenham pretendido aquele efeito. Para existir um negócio jurídico é necessário não apenas a vontade da acção, mas também a vontade de obter os efeitos associados àquela acção. Esta vontade de resultado presume-se a partir da acção, no sentido em que, se as partes mantiveram aquela conduta então os efeitos associados a esta hão de produzir-se porque presume-se que foram pretendidos. 

Tem-se, porém, casos em que, pela existência de vícios, se verifica o impedimento da produção de efeitos. Nestes casos, em que se esteja perante falta de vontade, vícios da vontade ou vícios da declaração, pode o negócio jurídico não produzir os seus efeitos, tornando-se ineficaz, inválido ou inexistente. O direito de arrependimento não se equaciona dentro destes vícios dado que o mesmo decorre simplesmente da falta de vontade superveniente no negócio, dispensando o arrependido da justificação dos motivos inerentes à outra parte.

O direito ao arrependimento aplica-se depois da escritura da casa?

O direito ao arrependimento não é possível após a assinatura da escritura pública, dado que a transmissão do direito real sobre o imóvel acontece nesse mesmo momento, não havendo lugar ao arrependimento unilateral.

A exclusão de contratos respeitantes a imóveis do regime de livre resolução visa proteger a estabilidade e segurança jurídica destes negócios, não obstante o princípio da liberdade contratual permitir a inclusão de cláusulas no contrato celebrado que permitam a cessação do contrato naquele regime.

Caso este direito fosse absoluto haveria lugar a situações de abuso de direito, no sentido em que o arrependido depois de criar no outro a expectativa da concretização do negócio vir, posterior e unilateralmente, desistir do negócio, frustrando a expectativa da outra parte do negócio.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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