IMOBILIÁRIO: Lei do arrendamento vai mudar com novas regras
A lei do arrendamento em Portugal está prestes a sofrer mais alterações, desta vez com o objectivo de dinamizar o mercado e aumentar a confiança dos proprietários. O Governo vai levar a Conselho de Ministros um plano alargado para responder à escassez de habitação e à escalada das rendas, apostando em medidas de curto prazo que passam por flexibilizar regras contratuais e criar novas condições fiscais e financeiras para os agentes do sector.
Fim do limite de 2% nos novos contratos
Uma das mudanças mais relevantes na lei do arrendamento será o fim do travão de 2% que limitava o aumento das rendas em contratos novos. Até agora, quando um proprietário celebrava um novo contrato com base num imóvel já arrendado nos cinco anos anteriores, a renda só podia ser actualizada em 2% face ao valor da última renda praticada. Esta medida, introduzida em 2023 no pacote “Mais Habitação”, gerou polémica entre senhorios e investidores, que a consideravam desincentivadora para colocar imóveis no mercado.
Com o futuro diploma, o Governo pretende eliminar essa limitação e permitir maior liberdade na definição de rendas, sobretudo quando haja procura elevada e carência de oferta. O objectivo é atrair mais imóveis ao mercado formal e estimular a construção de novas unidades destinadas ao arrendamento.
Facilitação de despejos
Outra alteração significativa prende-se com os mecanismos de incumprimento. A nova lei do arrendamento deverá simplificar e acelerar processos de despejo em casos de atraso ou falta prolongada de pagamento. O Executivo considera que os actuais procedimentos são demasiado burocráticos e afastam os proprietários do mercado. O intuito é criar mecanismos de resposta rápida, que reforcem a confiança dos senhorios sem comprometer o equilíbrio dos direitos dos arrendatários.
Contexto das reformas anteriores
Estas mudanças seguem-se a várias revisões recentes da lei do arrendamento. Em 2023, foram introduzidas medidas como o arrendamento coercivo e o travão às rendas, enquadradas no pacote “Mais Habitação”, que acabou por ser fortemente contestado e parcialmente revertido no ano seguinte, já sob o programa “Construir Portugal”. O Governo actual pretende agora consolidar essa revisão e criar um plano mais eficaz para corrigir desequilíbrios e reforçar a oferta.
Medidas fiscais e financiamento complementar
Para além da alteração da lei do arrendamento, o plano do Governo inclui incentivos fiscais para a construção de habitação acessível e programas de financiamento apoiados pelo Banco Europeu de Investimento. O objectivo é que, a médio prazo, se criem condições mais atractivas para o investimento no sector, garantindo maior volume de fogos disponíveis para arrendamento a preços sustentáveis.
Estas medidas reconhecem, contudo, que os impactos estruturais só se farão sentir a longo prazo. No imediato, a aposta recai na alteração de regras do arrendamento para disponibilizar imóveis e reduzir a pressão da procura.
Atualização anual das rendas
Apesar do fim do travão de 2% em novos contratos, a actualização anual de rendas com base no coeficiente de inflação mantém-se em vigor. Para 2026, as rendas poderão subir até 2,24%, valor calculado pelo Instituto Nacional de Estatística com base na média anual do IPC (excluindo habitação). Este coeficiente sucede a um período recente de variações intensas: em 2023, face a uma inflação elevada, as actualizações quase atingiram 7%, obrigando o Governo a impor limites temporários.
Nos últimos anos, o preço do arrendamento em Portugal subiu de forma expressiva: em 2025, a mediana das rendas aumentou 10% face ao ano anterior, e numa análise a cinco anos, a subida supera já os 70%. Este cenário acentuou a dificuldade de acesso à habitação para muitas famílias, especialmente nas áreas metropolitanas.
Impacto esperado
A flexibilização da lei do arrendamento promete alterar de forma significativa a dinâmica do mercado imobiliário, influenciando tanto proprietários como inquilinos. De acordo com o Governo, os principais efeitos esperados são:
* Maior entrada de imóveis no mercado, resultado da confiança acrescida dos proprietários.
* Estímulo ao investimento privado em construção e reabilitação urbana.
* Correcção gradual dos desequilíbrios entre oferta e procura.
* Contribuição para a estabilização dos valores de arrendamento a médio e longo prazo.
Para os diferentes intervenientes, os impactos diretos também se destacam:
* Proprietários: menos riscos, maior previsibilidade e mais incentivos para disponibilizar casas.
* Inquilinos: maior variedade de imóveis no mercado, embora com possibilidade de aumentos em alguns segmentos.
* O sucesso da reforma dependerá do equilíbrio entre a protecção dos arrendatários e a confiança dos investidores, factor essencial para que as mudanças resultem em benefícios sustentáveis no sector.
As alterações anunciadas à lei do arrendamento representam uma nova etapa na política de habitação em Portugal. O fim do tecto de 2% nas rendas de novos contratos e a facilitação dos despejos mostram que o Governo privilegia o incentivo ao investimento privado para aumentar a oferta. Combinada com medidas fiscais e financeiras, esta reforma pretende desbloquear o mercado e criar condições para um acesso mais equilibrado à habitação, num sector vital para a estabilidade social e económica do país.
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