IMOBILIÁRIO: Ser fiador - o que significa, quais os riscos e que cuidados deve ter
Encontrar casa para arrendar ou conseguir aprovação para um crédito à habitação pode ser um desafio. Muitas vezes, a chave para abrir essa porta passa por ter um fiador. Pais que apoiam os filhos, familiares que garantem um empréstimo ou amigos que ajudam em momentos decisivos: todos já ouvimos histórias assim.
É muito comum nos contratos de crédito ou de arrendamento ser exigido um fiador, pelo banco ou pelos senhorios, como forma de assegurar o cumprimento das obrigações.
Afinal, o que significa ser fiador e que cuidados devem ser tidos antes de assumir esse compromisso?
Muito mais do que um mero gesto de confiança, ser fiador é uma responsabilidade séria, que pode colocar em risco o património e a estabilidade financeira de quem aceita esse papel. Implica riscos sérios e duradouros que devem ser bem ponderados antes de se assinar o contrato.
O que é ser fiador?
A fiança é uma garantia pessoal que depende do devedor principal. De forma simples, um fiador é a pessoa que garante o cumprimento de uma obrigação assumida por outra – o devedor principal, ou seja, compromete-se a pagar a dívida caso o devedor não o faça.
Isto aplica-se tanto a contratos de arrendamento (quando o senhorio exige uma garantia extra de pagamento da renda) como a créditos bancários, nomeadamente crédito habitação (sobretudo em casos em que o banco considera que o devedor não tem rendimentos ou garantias suficientes).
Em caso de incumprimento, se o fiador paga a dívida fica com o direito do credor sobre o devedor e pode exigir-lhe o cumprimento da obrigação. Este mecanismo chama-se sub-rogação nos direitos do credor.
Quais são os riscos de ser fiador?
1. Responsabilidade total pela dívida
O fiador pode ser chamado a pagar a totalidade da dívida, incluindo juros e penalizações, caso o devedor falhe o cumprimento das suas obrigações.
Em muitos contratos, há uma renúncia ao benefício da excussão prévia, o que significa que o credor pode exigir directamente ao fiador o pagamento, sem sequer ter de executar primeiro os bens do devedor principal.
2. Risco de perder bens pessoais
Se não tiver liquidez suficiente, o fiador pode ver penhorados os seus bens ou rendimentos, incluindo casa, carro ou salário.
3. Impacto na vida financeira
Ser fiador é uma responsabilidade que pode afectar o acesso a crédito futuro, já que os bancos consideram esta garantia como um encargo potencial nas análises de risco.
4. Responsabilidade prolongada
Mesmo que a relação com o devedor termine (por exemplo, um casal que se separa), o fiador mantém-se responsável até à extinção do contrato ou da dívida, salvo raras excepções. Só poderá deixar de ser fiador se o devedor e a instituição de crédito concordarem com a sua substituição, não pode ser uma decisão unilateral.
5. Dívidas que passam aos herdeiros
Caso o fiador morra antes de a dívida estar liquidada, a responsabilidade não se extingue. Se houver herdeiros e se estes aceitarem a herança, também assumem os encargos, incluindo a fiança.
Que cuidados deve ter antes de aceitar ser fiador?
1. Avaliar a relação de confiança
O pedido de fiança deve ser sempre analisado com cautela. Muitas vezes surge em contexto familiar ou de amizade, mas deve ser encarado como uma decisão financeira, e não apenas emocional. Por isso, por muito que tenha vontade de ajudar, faça uma avaliação racional da situação.
2. Ler atentamente o contrato
Antes de firmar qualquer contrato, o potencial fiador deve ser informado sobre as características do crédito e tem direito a receber cópia da ficha de informação normalizada europeia (FINE), que detalha as condições do crédito aprovadas pela instituição, e uma cópia da minuta do contrato de crédito. Tem ainda um período mínimo de reflexão de sete dias para avaliar devidamente as implicações do compromisso e tomar uma decisão informada.
Verificar se há cláusula de renúncia ao benefício da excussão prévia: o fiador não deve renunciar ao benefício da excussão prévia, uma vez que esta pode evitar a penhorar o seu património. Neste caso, o fiador só será chamado a cumprir a obrigação após o credor ter esgotado as tentativas de cobrança directamente ao devedor.
Verificar se o contrato inclui uma cláusula de renúncia ao benefício do prazo, ao qual o fiador não deve aceitar. No caso de renúncia, o credor pode exigir, de imediato, o pagamento na íntegra, em caso de incumprimento, ao invés de se manter o prazo convencionado para o efeito.
No caso do arrendamento, confirmar o valor máximo da responsabilidade (se está limitado ou se abrange todas as dívidas futuras);
3. Avaliar o impacto nas suas finanças
Pergunte-se: se o devedor falhar, teria condições para assumir a dívida sem comprometer a sua estabilidade?
4. Pedir informação ao banco ou ao senhorio
O Banco de Portugal aconselha que o fiador peça sempre esclarecimentos detalhados sobre os riscos e condições do contrato. Mas também deve estar bem informado sobre a situação financeira do devedor.
5. Considerar alternativas
A figura do fiador não é a única forma de dar garantias no mercado imobiliário. Existem alternativas que podem oferecer maior protecção a todas as partes.
No arrendamento, uma opção comum é o depósito-caução, em que o inquilino entrega antecipadamente um montante, geralmente correspondente a uma ou duas rendas, para cobrir eventuais incumprimentos ou danos no imóvel.
Outra possibilidade é a garantia bancária, em que uma instituição financeira assegura o pagamento ao senhorio ou credor, funcionando como uma espécie de “fiador institucional”, ainda que implique custos adicionais.
Já os seguros de renda ou de crédito têm vindo a ganhar espaço no mercado: no arrendamento, permitem ao senhorio ter a certeza de que recebe a renda mesmo em caso de incumprimento; no crédito à habitação, podem proteger o banco e o mutuário contra imprevistos como desemprego ou incapacidade. Estas soluções não eliminam totalmente o risco, mas distribuem-no de forma mais equilibrada, evitando que recaia apenas sobre a figura do fiador.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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