IMOBILIÁRIO: Isenção de IMT e IS não cobre terrenos para jovens...

Isenção de IMT e IS na auto-construção para jovens

A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) veio esclarecer definitivamente uma dúvida que tem preocupado muitos jovens: a isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS) para menores de 35 anos não se aplica à compra de terrenos para construção, mesmo que já exista uma obra habitacional em curso no local.

O que diz a lei

O benefício fiscal, previsto no n.º 2 do artigo 9.º do Código do IMT, estabelece condições muito específicas para a isenção. Esta aplica-se exclusivamente à primeira aquisição de prédio urbano ou fracção autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, cujo valor não exceda 324.058 euros, por jovens até aos 35 anos que não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS.

A palavra-chave aqui é “destinado”. A AT é clara: um terreno para construção não está, no momento da compra, destinado a habitação — é apenas potencialmente apto para esse fim após a construção estar concluída.

O Caso concreto que gerou o esclarecimento

A informação vinculativa da AT surgiu na sequência de um pedido de esclarecimento apresentado por um casal que tinha adquirido um terreno para construção onde já estava iniciada uma obra habitacional, mas sem licença de utilização. Os contribuintes questionaram se poderiam beneficiar da isenção de IMT e Imposto de Selo.

A resposta do Fisco foi taxativa: não. Segundo a AT, “sendo o prédio urbano do tipo terreno para construção, é intrinsecamente inapto para o destino de que depende a isenção (habitação própria e permanente)”.

Consequências práticas

Esta interpretação tem implicações significativas para os jovens que planeiam construir a sua primeira casa:

1. Tributação aplicável: Aos terrenos para construção aplica-se uma taxa fixa de IMT de 6,5%, independentemente de haver ou não uma construção iniciada no terreno.

2. Irrelevância da obra em curso: Para efeitos fiscais, é totalmente irrelevante que exista uma construção já iniciada no terreno. Enquanto o imóvel estiver classificado como “terreno para construção” na matriz predial, não há acesso à isenção.

3. Necessidade de licença de utilização: Apenas quando a construção estiver concluída e o imóvel passar a estar classificado como prédio urbano destinado a habitação é que poderá, eventualmente, beneficiar de isenções fiscais — mas nessa altura, já não se tratará da “aquisição” que dá acesso ao IMT Jovem.

Requisitos Cumulativos da Isenção

Para beneficiar da isenção de IMT e Imposto de Selo, os jovens têm de cumprir todos os seguintes requisitos:

- Ter idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão;

- Não ser considerado dependente para efeitos de IRS no ano da aquisição;

- Tratar-se da primeira aquisição de imóvel habitacional;

- Não ser proprietário de nenhum imóvel habitacional à data da transmissão ou nos três anos anteriores;

- O imóvel deve estar destinado exclusivamente a habitação própria e permanente;

- O valor não pode exceder 324.058 euros (para isenção total).

Existe ainda isenção parcial para imóveis entre 324.058 euros e 648.022 euros, com taxa reduzida de 8% aplicável à parcela excedente.

Manutenção do benefício

Mesmo após a aquisição, os jovens devem manter o imóvel como habitação própria e permanente durante pelo menos seis anos. Caso contrário, perdem o benefício e terão de devolver o imposto não pago, salvo situações excepcionais como venda do imóvel, mudança de local de trabalho para mais de 100 km de distância ou alteração do agregado familiar.

Conclusão

O esclarecimento da Autoridade Tributária elimina qualquer margem para interpretações: o IMT Jovem destina-se exclusivamente à compra de casa já construída e pronta a habitar. Jovens que pretendam construir a sua primeira habitação terão de pagar IMT à taxa de 6,5% sobre o valor do terreno e depois, eventualmente, outros impostos sobre a construção.

Esta interpretação restritiva da lei pode ser vista como um obstáculo adicional para jovens que sonham construir a sua própria casa, reforçando que o benefício fiscal foi desenhado prioritariamente para dinamizar o mercado imobiliário existente, e não tanto para apoiar projectos de construção nova por particulares.

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Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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