IMOBILIÁRIO: Quanto custa, afinal, uma casa a preços “moderados”?
O novo enquadramento legal para a habitação a preços “moderados”, integrado no mais recente pacote legislativo do Governo para responder à crise habitacional, já traz uma actualização relevante: o limite máximo de venda considerado “moderado” passou a situar-se acima dos 660 mil euros.
O conceito de “valor moderado”, central nas medidas de desagravamento fiscal associadas à habitação, não é fixo. Pelo contrário, está indexado a indicadores que tendem a ser atualizados anualmente, o que explica a subida do valor de referência desde a primeira apresentação da medida.
Como funciona o valor “moderado”
O diploma aprovado na Assembleia da República estabelece que os valores “moderados” serão actualizados de forma periódica, tanto no arrendamento como na venda de habitação.
No caso das rendas, o teto base definido é de 2.300 euros mensais, correspondendo a 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026 (920 euros). Ainda assim, este valor poderá ser ajustado anualmente através do coeficiente de atualização das rendas, calculado com base na inflação apurada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Já na venda, a lógica é diferente: não existe um valor fixo previamente determinado. Em vez disso, o limite considerado “moderado” é indexado ao escalão do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), concretamente ao limite superior do segundo escalão previsto no Código do IMT.
De 648 mil para mais de 660 mil euros
Quando a medida foi inicialmente apresentada pelo Governo, o tecto de venda enquadrado como “moderado” rondava os 648 mil euros. No entanto, com a actualização das tabelas de IMT em 2026, esse limite subiu para 660.982 euros, uma valorização próxima dos 2%.
Na prática, isto significa que habitações novas ou reabilitadas vendidas até este montante poderão beneficiar dos incentivos fiscais previstos no pacote legislativo, nomeadamente a aplicação de uma taxa reduzida de IVA de 6% nas obras de construção ou reabilitação, em vez da taxa normal de 23%.
Benefícios fiscais dependem do cumprimento dos limites
O conceito de valores “moderados” é a base de várias medidas fiscais desenhadas para dinamizar a oferta de habitação:
- IVA reduzido a 6% em construção e reabilitação, desde que os imóveis sejam vendidos ou arrendados a preços moderados;
- Tributação reduzida para senhorios, com uma taxa de 10% sobre rendimentos prediais quando as rendas praticadas respeitem os limites definidos.
Importa, contudo, sublinhar que o diploma aprovado no parlamento corresponde a uma autorização legislativa. Isto significa que o pacote ainda terá de ser promulgado pelo Presidente da República, publicado em Diário da República e posteriormente regulamentado através de decretos-lei, num prazo até 180 dias após a publicação, antes de produzir efeitos no terreno.
Valor “moderado” nas rendas também pode subir
Se o coeficiente de actualização das rendas seguir valores semelhantes aos registados recentemente (por exemplo, 2,24% em 2026), o limite máximo da renda “moderada” poderá também subir. Num cenário meramente indicativo, o tecto mensal poderia ultrapassar os 2.350 euros, mantendo o acesso aos benefícios fiscais previstos para os proprietários.
Apesar do objectivo declarado pelo Executivo de aumentar a oferta de habitação acessível, os valores definidos para o conceito de “moderado” têm gerado debate entre especialistas. Economistas, investigadores e entidades técnicas têm alertado para o risco de os preços tenderem a aproximar-se dos tectos legais, sobretudo no caso do arrendamento.
A principal preocupação prende-se com o facto de os limiares definidos se situarem acima da mediana do mercado em várias zonas do país, podendo, em contextos de escassez de oferta, incentivar a convergência dos preços para os máximos elegíveis aos benefícios fiscais.
Já do lado dos promotores e mediadores imobiliários, as medidas são aplaudidas embora, defendem, tenham um horizonte temporal curto, uma vez que o alívio fiscal só se aplica até 2029.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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