IMOBILIÁRIO: Alojamento Local - tudo o que precisa de saber para iniciar actividade...
Nos últimos anos os alojamentos locais em Portugal têm passado por enormes desafios e até entraves à sua existência, especialmente nas grandes cidades. Apesar de tudo isso, existem boas notícias para os proprietários de um alojamento local, tendo em conta a reformulação do regime jurídico em vigor no país.
Neste artigo, vamos perceber que medidas foram já introduzidas pelo Governo de Luís Montenegro para estes estabelecimentos turísticos, que funcionam dentro da categoria de Alojamento Local (AL).
O que significa a revogação da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local?
A revogação da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), promulgada pelo Presidente da República Marcelo Rebelo de Sousa, significa o fim da taxa de 15% que incidia sobre os imóveis usados para o alojamento local, sobretudo em fracções habitacionais no litoral do país.
Esta medida fazia parte do pacote Mais Habitação, do Governo do PS, mas foi anulada com efeitos retroactivos a 31 de Dezembro de 2023. Isto significa que os proprietários de alojamentos locais já não precisarão pagar essa contribuição.
Além disso, a revogação do coeficiente de vetustez implica que os estabelecimentos de alojamento local não estarão mais sujeitos a esse factor para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Apesar das mudanças, os condomínios ainda podem se opor ao uso de imóveis para o alojamento local, mas a decisão final cabe ao presidente da câmara municipal, que pode incentivar uma mediação em vez de cancelar o registo de imediato.
O que é obrigatório no alojamento local?
Quais são os requisitos gerais para os estabelecimentos de alojamento local em Portugal? Se está a pensar iniciar a atividade de alojamento local é essencial conhecer os requisitos legais que regem este sector.
As normas definidas garantem que os estabelecimentos ofereçam condições adequadas em termos de conforto, segurança e higiene aos hóspedes, além de assegurarem o cumprimento das obrigações fiscais. As normas são as seguintes:
Conservação e equipamentos: os estabelecimentos de alojamento local devem estar em boas condições de conservação, com instalações e equipamentos a funcionar correctamente. Devem ser ligados à rede pública de água e esgotos ou ter sistemas privativos apropriados e dispor de água corrente quente e fria;
Unidades de alojamento: os espaços deverão ter ventilação natural, mobiliário e utensílios, sistema para vedar luz externa e portas com segurança. Existem ainda regras para as áreas mínimas, sendo de 6,5 m² para os quartos individuais, 9 m² para os duplos e 12 m² para os triplos;
Instalações sanitárias: podem ser privativas ou comuns, mas devem garantir a privacidade e atender a uma proporção mínima de uma para cada quatro quartos ou 10 hóspedes. As instalações comuns devem ter separação adequada de género;
Higiene e limpeza: os alojamentos locais deverão manter altos padrões de limpeza e arrumação, com serviços de troca de toalhas e roupa de cama realizados no mínimo uma vez por semana, ou em concordância com o hóspede;
Pequeno-almoço: os estabelecimentos que o ofereçam devem seguir normas de higiene e segurança alimentar. O serviço é obrigatório para hospedagens com a designação Bed & Breakfast.
Em relação aos primeiros socorros, a Direção Geral de Saúde exige que a caixa de primeiros socorros contenha itens como compressas, pensos rápidos, rolo adesivo, ligadura, soluções antissépticas, álcool a 70%, soro fisiológico, tesoura, pinça e luvas descartáveis.
Quanto à segurança contra incêndios, os estabelecimentos com capacidade inferior ou igual a 10 utentes devem disponibilizar um extintor, uma manta de incêndio, uma caixa de primeiros socorros e a indicação visível do número de emergência (112). Estes estabelecimentos seguem o Regime Jurídico da Segurança Contra Incêndio em Edifícios, estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 220/2008 e a Portaria n.º 1532/2008.
Quanto se paga de imposto no alojamento local?
Quem quer explorar um alojamento local deve abrir actividade nas Finanças e ter em conta alguns impostos, como o IRS. Os rendimentos em sede deste imposto podem ser tributados pelas regras da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) ou da categoria F (rendimentos prediais). Além do IRS, terá de pagar IVA e IMI, entre outros impostos.
IRS (Categoria B): pode optar entre o regime simplificado ou contabilidade organizada, dependendo da facturação. No regime simplificado, apenas 35% dos rendimentos são tributados, no caso de moradias e apartamentos. Na contabilidade organizada, todos os custos podem ser deduzidos;
Categoria F: É uma alternativa para quem pretende tributar o rendimento predial, com a opção de englobamento ou taxa fixa de 28%.
O alojamento local também está sujeito a IVA, com isenção possível para quem factura menos de 10 mil euros por ano.
É verdade que as autarquias têm mais poderes?
Com o início de 2025, as câmaras municipais passaram a ter competências reforçadas para desenvolver regulamentos e instrumentos adaptados às necessidades específicas dos seus territórios, permitindo definir “cargas e limites” sem proibir ou penalizar a actividade económica do AL.
A legislação introduziu ainda mecanismos para gestão de conflitos em condomínios, possibilitando que os residentes reclamem junto da câmara municipal em casos de distúrbios graves e reiterados. Além disso, foi reintroduzida a figura do provedor e mediador do AL, que tem um papel essencial na resolução de conflitos e promoção de entendimento entre as partes.
Um exemplo prático é a aprovação pela Assembleia Municipal de Lisboa de uma proposta para a suspensão imediata de novas licenças de AL na cidade, por seis meses, com possibilidade de renovação. Estas medidas reflectem o crescente poder das autarquias para gerir o AL de forma mais eficaz e equilibrada. Em 2025, os profissionais e interessados poderão esperar uma regulação mais rigorosa do alojamento local, com maior intervenção dos municípios na definição de condições e limites.
Como saber se um alojamento local é legal?
Para saber se um determinado estabelecimento está registado, deverá consultar o Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) disponibilizado pelo Turismo de Portugal.
Caso não o tenha feito antes, deverá proceder ao registo do alojamento local seguindo estes passos:
1. Deve ser feita uma comunicação prévia no site do Balcão Único Electrónico, acompanhada da declaração de início de actividade na Autoridade Tributária (AT), que pode ser realizada online ou no balcão das Finanças. O registo é obrigatório, especialmente se o imóvel for divulgado em plataformas online (por exemplo Airbnb ou Booking), na qual será exibido o número de registo atribuído;
2. Para registar o alojamento local numa fracção de edifício destinada a habitação, é necessário o consentimento unânime de todos os condóminos;
3. Vai precisar dos seguintes documentos: documento de identificação do titular (ou código de acesso à certidão permanente para pessoas coletivas); termo de responsabilidade sobre a idoneidade do imóvel; cópia da caderneta predial urbana; contrato de arrendamento (com autorização para alojamento local, se necessário); declaração de início ou alteração de atividade na AT; ata de autorização dos condóminos (para hostels); e Modalidade do estabelecimento;
4. Após a submissão dos documentos, a câmara municipal tem 10 dias (ou 20 dias para hostels) para se opor, sendo o número de registo o título válido para abertura e publicidade do estabelecimento;
5. O número de quartos e hóspedes é limitado a 9 quartos e 30 hóspedes para moradias ou apartamentos.
Com estas informações tem tudo o que precisa para iniciar a exploração de um estabelecimento de alojamento local. O importante é não se assustar com as limitações e perceber que sempre existe espaço para dar a conhecer a sua cidade a novos turistas. Tente entrar em contacto com a sua câmara municipal para conhecer as medidas que se aplicam.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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