IMOBILIÁRIO: Casas de bancos à venda em Portugal - o que saber antes de comprar...
Comprar casas que pertencem a bancos pode parecer uma oportunidade atractiva, sobretudo, pelos preços mais competitivos. No entanto, estes negócios estão longe de ser tão simples como uma compra tradicional entre particulares. Há regras próprias, riscos associados e detalhes que podem passar despercebidos. Neste artigo, explicamos com fundamento jurídico o que está em causa na aquisição de casas de bancos, quais os principais cuidados a ter e como evitar surpresas.
A aquisição de imóveis provenientes das carteiras de activos das instituições de crédito, vulgarmente designados por activos REO (Real Estate Owned), afigura-se, na conjuntura do mercado imobiliário português, como uma via sedutora para o investimento. Não obstante, aquilo que frequentemente se perspetiva como um negócio jurídico linear e isento de complicações maiores, consubstancia, na verdade, um labirinto de complexidades que exige particular atenção, começa por explicar Filipa Arnaut Ramos de Carvalho, associada de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, neste artigo.
Assim, importa referir que a transmissão do direito de propriedade por parte de uma entidade bancária afasta-se da clássica compra e venda entre particulares, importando, pois, analisar os pressupostos e os riscos inerentes a este tipo de negócio.
Acresce que o facto de o alienante ser uma entidade bancária não confere, só por si, uma presunção da inexistência de ónus sobre o imóvel, uma vez que como muitos destes activos passaram para a esfera dos bancos através de dações em cumprimento ou processos executivos, a consulta da certidão permanente do registo predial é indispensável, não se tratando de uma mera formalidade, desde logo porque podem ainda existir penhoras, hipotecas por cancelar, servidões ou direitos de usufruto que devem ser resolvidos antes da compra, sob pena de o comprador ver o seu direito de propriedade afectado.
Importa, ainda, salientar que a análise do estado físico do imóvel não deve ser desvalorizada, sendo aconselhável a realização de uma avaliação técnica prévia que permita identificar eventuais patologias construtivas, vícios ocultos ou necessidades de reabilitação. Tal diligência revela-se particularmente relevante nestes ativos, frequentemente devolutos ou sem manutenção regular, podendo implicar custos acrescidos que devem ser ponderados na decisão de investimento.
Por sua vez, no âmbito do condomínio, é frequente descurar a verificação da situação do imóvel junto da Administração, apesar de as quotas poderem constituir encargos relevantes. Com as alterações introduzidas pela Lei n.º 8/2022, o vendedor deve apresentar uma declaração que comprove a inexistência de dívidas ou indique o seu valor e, se o comprador abdicar desse documento, corre o risco de vir a assumir encargos que não contraiu, numa situação facilmente evitável com uma análise prévia e cuidada.
No que respeita ao enquadramento financeiro e à tutela fiscal, ainda que o banco promova condições de financiamento aliciantes para o escoamento dos seus próprios activos, o adquirente deve escrutinar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) com o máximo rigor. Simultaneamente, sublinha-se a imperatividade de dominar o quadro de isenções vigente, mormente a isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos, aplicável à aquisição de habitação própria e permanente, o que constitui um benefício fiscal de relevo que deve ser tempestivamente invocado.
Face ao exposto, a importância de mantermos uma postura atenta e um escrutínio rigoroso sempre que celebramos este tipo de contratos fica clara, considerando as suas várias nuances e especificidades que exigem um cuidado redobrado, garantindo assim que a decisão final e o investimento são feitos com a máxima segurança.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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