IMOBILIÁRIO: Compra e venda de imóveis - escritura pública ou DPA?
Nos últimos anos, o mercado imobiliário português tem vivido uma transformação silenciosa, mas profunda, na forma como formalizamos negócios jurídicos, em especial na compra e venda de imóveis. Onde previamente reinava a escritura pública, exclusiva e incontestada, hoje, o Documento Particular Autenticado (DPA) afirma-se como alternativa legítima, moderna e, para muitos, preferencial.
A pergunta impõe-se: deve-se continuar a privilegiar a tradição da escritura pública ou abraçar a flexibilidade do DPA? Neste artigo explicamos de forma clara e actualizada, quais as diferenças e o que é preciso saber sobre cada alternativa.
O que é a escritura pública?
Por um lado, a escritura pública representa o modelo clássico e, por muito tempo, o único, para formalizar atos de particular relevância jurídica, como a transmissão de imóveis. Realizada perante notário, confere-se-lhe fé pública, valor probatório reforçado e uma solenidade que transmite segurança às partes.
É o notário que verifica identidades, confirma capacidades, assegura que a vontade declarada é livre e esclarecida, e insere o ato no seu protocolo. O resultado? Um documento robusto, de elevada força legal, que dificilmente é contestado sem fundamento substancial.
Para muitos, especialmente em negócios complexos ou onde haja maior potencialidade risco, este rigor continua a ser um pilar de confiança.
O que é o Documento Particular Autenticado (DPA)?
Por outro lado, e com o Decreto‑Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, surge o DPA como opção igualmente viável, mas mais simples, ágil e, muitas vezes, menos onerosa. Advogados, solicitadores, notários e conservadores dispõem da capacidade de autenticar o documento, desde que cumpridos os requisitos legais, permitindo que o ato seja realizado fora do cartório, inclusive no conforto de um escritório ou até em ambiente empresarial.
O DPA democratizou a formalização de negócios, na medida em que deixou de ser necessária a deslocação a um cartório, reduziu custos e aproximou o procedimento da realidade prática dos intervenientes. Além disso, quando depositado eletronicamente, passa a ter plena validade para efeitos de registo, eliminando burocracias que a priori atrasavam transacções.
Afinal, escritura ou DPA?
A verdade é que não existe uma resposta universal. O melhor instrumento depende sempre do caso concreto:
* Para negócios simples, directos ou entre particulares, o DPA traz rapidez, menor custo e maior flexibilidade. Quando bem instruído e ractificado, garante a mesma validade legal para efeitos de registo.
* Para o inverso, em situações complexas, litigiosas ou de grande valor, a estruturação e o maior escrutínio da escritura pública podem ser preferíveis, proporcionando robustez adicional e uma camada simbólica, e, por isso, eficaz, de segurança jurídica.
Esta preferência é ainda mais evidente no sector financeiro, onde, embora a maior parte das instituições bancárias já aceite o recurso ao DPA, alguns procedimentos internos continuam a privilegiar a escritura pública, sobretudo em operações de financiamento mais sensíveis.
Ainda assim, o factor humano permanece decisivo. Importa ouvir compradores e vendedores. Para muitos outorgantes estrangeiros, por exemplo, a solenidade notarial é sinónimo de confiança, enquanto clientes nacionais tendem a valorizar a praticidade e a agilidade do DPA.
Não estamos perante dois modelos em conflito. Estamos, sim, a assistir à coexistência de dois instrumentos jurídicos distintos, ambos válidos e eficazes, que respondem a necessidades diferentes. Se a escritura pública simboliza tradição, solenidade e segurança, o DPA representa modernização, eficiência e desburocratização. O sistema jurídico português ganhou uma ferramenta adicional, não perdeu uma em detrimento de outra.
Deste modo, mais do que optar entre “clássico” ou “moderno”, importa compreender as características de cada instrumento e adequá-lo à operação concreta. Nenhum é intrinsecamente melhor do que o outro , sendo cada um, pro re nata, a melhor solução.
Num sector que exige rigor, transparência e celeridade, o profissional que acompanha a transacção, in casu, advogado, solicitador ou notário, deve aconselhar as partes adaptando-se ao caso concreto, ao risco envolvido e à finalidade do negócio.
A questão não deve ser “escritura pública ou DPA?”, mas sim: qual deles melhor serve o negócio e oferece maior proteção às partes?
Do meu ponto de vista, e apesar de reconhecer o valor e a utilidade do DPA no contexto atual, sobretudo pela sua agilidade e eficiência, continuo a considerar que a escritura pública proporciona uma solidez inigualável, especialmente em transacções de elevado valor ou complexidade.
A intervenção directa e imparcial do notário, a formalidade do acto e a força probatória reforçada conferem às partes uma tranquilidade que, a meu ver, justifica o investimento adicional.
Num mercado onde decisões patrimoniais têm impacto profundo e duradouro, prefiro sempre optar pela via mais segura e tradicional: a escritura pública, que, para mim, continua a ser o “porto seguro” jurídico por excelência.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
#casas #imoveis #habitacao #apartamento #moradia #prédios #comprarcasa #vendercasa #comprarcasapararenovar #casanova #casausada #vantagens #desvantagens #escritura #escriturapublica #dpa #larideal #portugal #imobiliario #certidaopredial #certidaopredialnegativa #artigomatricial #cadernetapredial #comprarimóveis #vendadebensimoveis #avaliaçãodeimóveis #maisvalias #procurarcasa #maisvalias #propertiesforsale #realestate #mercadoimobiliario #mercadoimobiliarioportugues #realestate #casasemportugal #casasdeportugal
Comentários
Enviar um comentário