IMOBILIÁRIO: Oferta de casas novas cresce, mas procura absorve...
A oferta de casas novas à venda em Portugal mais do que duplicou nos últimos cinco anos, reflectindo a dinamização da nova construção no mercado residencial. Ainda assim, a procura continua elevada e absorve rapidamente os imóveis disponíveis, mantendo a pressão sobre os preços e evidenciando que a construção continua aquém das necessidades habitacionais do país.
De acordo com o relatório anual do mercado residencial do idealista, o stock de casas novas disponíveis para venda aproximou-se das 21 mil unidades no último trimestre de 2025, mais do dobro do registado cinco anos antes.
A nova construção concentra-se sobretudo nos principais mercados urbanos e turísticos. Lisboa e Porto representam cerca de 75% da oferta de casas novas nas grandes cidades, seguindo-se o Funchal (5,9%), Braga (3%), Faro (2,9%) e Setúbal (2,9%).
Nas cidades do interior, como Portalegre, Vila Real ou Guarda, a presença de nova construção continua reduzida.
Apesar do aumento da oferta, os preços continuam elevados. Dados do Instituto Nacional de Estatística indicam que as casas novas foram vendidas por um valor médio cerca de 40% superior ao das habitações usadas no verão de 2025.
No último trimestre de 2025, o preço médio nacional das casas novas à venda situou-se nos 4.165 euros por metro quadrado. Entre as cidades com valores mais elevados destacam-se:
* Lisboa: 7.574 €/m²;
* Funchal: 4.833 €/m²;
* Porto: 4.236 €/m²;
* Setúbal: 4.198 €/m².
Já as cidades com preços mais acessíveis foram a Guarda (1.737 €/m²) e Portalegre (1.436 €/m²).
Os valores elevados resultam de vários factores, entre os quais custos de construção mais altos, escassez de mão de obra, preço elevado dos terrenos urbanos, processos de licenciamento demorados e carga fiscal significativa.
A procura por habitação nova mantém-se forte. Até ao terceiro trimestre de 2025 foram vendidas quase 25 mil casas novas, representando cerca de 20% do total das transacções de habitação em Portugal, o valor mais elevado desde pelo menos 2020.
A distribuição regional mostra uma forte concentração:
* Norte: 37% das vendas;
* Centro: 16,3%;
* Grande Lisboa: 15,9%.
No conjunto do mercado residencial, que totalizou 126.728 transacções de habitação, quase metade ocorreu nas regiões Norte e Grande Lisboa.
Do lado da construção, surgem sinais de aceleração. Até Novembro de 2025, o número de fogos licenciados aproximava-se das 39 mil unidades, representando o ritmo mais elevado dos últimos cinco anos.
Cerca de 70% das habitações licenciadas correspondem a tipologias T2 e T3, as mais procuradas no mercado.
A região Norte concentra mais de 45% dos fogos licenciados, seguida do Centro e da Grande Lisboa. No extremo oposto estão os Açores, com apenas 714 licenças.
Apesar destes sinais positivos, alguns promotores imobiliários têm colocado projectos em espera enquanto aguardam clarificações sobre a aplicação do IVA reduzido a 6% na construção de habitação até 660 mil euros, medida proposta pelo Governo para incentivar a oferta de casas no mercado.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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