IMOBILIÁRIO: Vícios ocultos em imóveis - direitos e como reclamar em Portugal...

Comprou uma casa e, passado algum tempo, começaram a surgir infiltrações, fissuras nas paredes ou problemas na instalação eléctrica? Pode estar perante vícios ocultos em imóveis. Assim são designados os defeitos que já existiam antes da compra do imóvel, mas que infelizmente não eram visíveis numa inspecção normal.

Estas situações podem gerar não só alguma revolta como custos acrescidos. Mesmo assim, não precisa de se alarmar, porque a lei portuguesa protege o comprador. Neste guia fique a saber o que são vícios ocultos, quais são os seus direitos, os prazos legais e os passos para reclamar.

O que são vícios ocultos em imóveis?

Os vícios ocultos são defeitos de construção, instalação ou de estrutura que já existiam quando comprou o imóvel, mas que não podiam ser detectados na vistoria.

Ao contrário dos defeitos aparentes, como tinta danificada ou azulejos partidos, a maioria destes problemas só se tornam visíveis depois da utilização do imóvel, e podem surgir semanas, meses ou até anos mais tarde. Entre os exemplos poderemos destacar:

- Infiltrações ou humidade após chuva intensa;

- Fissuras em paredes, tectos ou pavimentos;

- Defeitos na instalação eléctrica;

- Problemas nas canalizações;

- Portas e janelas mal instaladas;

- Pragas e infestações;

- Isolamento térmico ou acústico insuficiente;

Quando estes defeitos já existiam antes da compra, pode exigir responsabilidades ao vendedor ou construtor.

Os vícios ocultos podem ser defeitos exteriores?

Sim, os vícios ocultos também podem afectar elementos exteriores do imóvel. Entre os exemplos mais comuns estão fissuras estruturais nas fachadas, infiltrações na cobertura, problemas na impermeabilização de varandas e falhas no isolamento térmico ou acústico. Até pragas, como infestações de baratas detectadas no exterior da propriedade, podem ser consideradas vícios ocultos.

Como agir perante vícios ocultos num imóvel?

Se descobrir defeitos ocultos na sua casa, é importante agir rapidamente. Comece por:

1. Reunir todas as provas: como fotografar e filmar os defeitos, registar as zonas afectadas, guardar evidências da evolução do problema, solicitar um relatório técnico de um engenheiro civil ou perito em construção. Será esta a documentação para sustentar qualquer reclamação;

2. Notificar o vendedor ou construtor: deve informar formalmente o responsável. A comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de recepção, ou email com confirmação de leitura. Na notificação, descreve de forma clara quais foram os defeitos identificados, quando surgiram, quais as áreas da habitação afectadas e estabelece um prazo para a respectiva reparação;

3. Resolver a situação por acordo: se o vendedor ou construtor reconhecer os defeitos, pode negociar uma solução, como reparação dos defeitos sem custos, substituição de elementos danificados, redução do preço do imóvel. Sempre que possível, pede confirmação por escrito e prazos concretos para as obras;

4. Recorrer a apoio jurídico: se o responsável recusar reparar os defeitos, poderá ser necessário consultar um advogado especializado em direito imobiliário. Em casos mais graves, o tribunal pode determinar a reparação, indemnização ou anulação do contrato. 

Note ainda que a legislação portuguesa protege o comprador de imóveis com defeitos ocultos através dos artigos 913.º a 922.º do Código Civil, permitindo exigir reparação, redução do preço ou anulação da compra. 

Quanto tempo tenho para reclamar os vícios ocultos?

Se notar vícios ocultos na sua casa pode e deve denunciar o defeito ao vendedor até 1 ano após o conhecer. Além disso, dispõe de até 6 meses após a denúncia para intentar acção judicial. No caso de imóveis novos adquiridos a construtores ou promotores, podem ainda aplicar-se garantias de construção que chegam a 10 anos para defeitos estruturais.

Quanto mais cedo comunicares os vícios ocultos, maior a probabilidade de resolver o problema sem litígios prolongados. Efectivamente o processo será tratado da maneira mais apropriada se contar com a ajuda de um advogado. 

Quais são os direitos do comprador?

Embora nem sempre seja possível evitar todos os riscos, há cuidados que podem fazer a diferença:

- Avaliar a reputação do construtor ou promotor;

- Consultar o registo predial;

- Solicitar uma vistoria técnica independente;

- Verificar instalações eléctricas e canalizações;

- Confirmar licenças e histórico de obras

Para minimizar o risco de adquirir uma casa com vícios ocultos tome alguns cuidados antes da compra, como avaliar a reputação do construtor ou promotor, consultar o registo predial na Conservatória, solicitar uma vistoria técnica independente, verificar canalizações, electricidade e estrutura, e confirmar licenças e histórico de obras.

Informe-se connosco.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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