IMOBILIÁRIO: Direito de preferência - o que significa e quando se aplica?

A compra de uma casa é um momento importante na vida de boa parte das pessoas. A responsabilidade é elevada. Trata-se de uma aquisição que está associada a uma quantia significativa, com grande impacto na gestão da vida familiar. Há variáveis que podem estar associadas a esse momento, como acontece com o direito de preferência na compra ou venda de uma casa. 

É importante ter conhecimento deste direito, porque pode ajudar-nos a dar esse passo decisivo. Por exemplo, uma pessoa que se encontre numa casa arrendada há mais de dois anos tem de compreender que está no papel de inquilino com direito de preferência. Por isso, tem a possibilidade de assegurar a compra da casa em circunstâncias de igualdade com outros potenciais compradores.

Há ainda que saber como funciona quando a casa se encontra dentro da chamada “zona de pressão urbanística”. Sempre que tal acontece, além do inquilino, também podem exercer o respetivo direito de preferência na aquisição do imóvel as autarquias, regiões autónomas ou o próprio Estado.

O que é o direito de preferência?

Consiste num diploma que define as prioridades no momento de compra e venda de um imóvel. Pelo diploma em questão, encontram-se abrangidos os municípios e a Direcção-Geral do Património Cultural.

O conceito de direito de preferência permite a determinação de prioridades entre potenciais compradores na realização de um negócio em circunstâncias de igualdade. Quem deseja vender uma casa que se encontre arrendada há mais de dois anos, terá de dar prioridade ao inquilino, desde que ele se encontre na disposição de aceitar termos que já tinham sido negociados.

Direito de preferência do inquilino 

Para um inquilino poder exercer o direito legal de preferência na compra de casa, deve estar a viver na casa arrendada há dois anos, no mínimo. O inquilino só tem direito legal de preferência se pretender adquirir o imóvel para habitação própria.

Logo, se o desejo for outro, por exemplo, comprar o imóvel para Alojamento Local (AL) ou para arrendar a terceiros, então, nesse caso, o inquilino perde o direito de preferência.

O proprietário da habitação tem o dever de comunicar ao inquilino o seu desejo de vender a casa. Deve ainda indicar o valor atribuído ao imóvel. A comunicação por parte do proprietário deve ser realizada por carta registada, devendo esta ser enviada com aviso de recepção. 

Então, o inquilino terá um prazo de 30 dias para exercer o seu direito de preferência, isto claro, se for sua vontade realizar a compra. A contabilidade dos dias deve ser feita a partir da data da recepção da carta.

Direito de preferência das entidades públicas 

Como foi dito anteriormente, o direito de preferência não se cinge somente aos inquilinos. Também há implicações a nível público. Na compra e venda de um imóvel deve ser dada prioridade a uma entidade pública (em algumas situações), mantendo o valor e as condições acordadas com outro comprador. 

Há várias entidades que podem exercer o seu direito de preferência. Entre essas entidades públicas encontram-se o Estado, as câmaras municipais, as regiões autónomas e a Direcção-Geral do Património Cultural.

Neste caso, o direito de preferência serve como um instrumento de intervenção e implementação de políticas públicas. Desta forma, pode ser usado pelo Estado Central e autarquias para reorganizar a utilização do solo e para assegurar a proteção do património e reabilitação urbana.

O direito legal de preferência sobre o imóvel habitacional pode ser exercido pelas entidades públicas. No entanto, tal só acontece quando a casa se situa:

• Numa zona de pressão urbanística;
• Em territórios onde haja falta ou desadequação da oferta, devidamente identificados no Programa Nacional de Habitação.

As entidades públicas também têm direito legal de preferência quando se trata de um imóvel classificado ou que se encontre em vias de classificação e se encontre situado numa área protegida ou numa área de reabilitação urbana.

Existe uma determinada ordem pela qual as entidades públicas podem exercer o direito legal de preferência. O direito de preferência das entidades públicas deve ser feito pela ordem que se segue:

* Câmaras municipais;

* Regiões autónomas;

* Estado.

Atenção: é fundamental ter em consideração que o direito de preferência das entidades públicas na compra e venda de imóveis habitacionais não se pode sobrepor ao direito de preferência dos arrendatários e das cooperativas de habitação e construção.

Aplicação do direito de preferência no território português

É uma dúvida legítima questionar se o direito de preferência se aplica a todo o país. Contudo, para que fique claro, esse direito aplica-se a entidades públicas somente nas chamadas “zonas de pressão urbanística”. 

As zonas de pressão urbanística são as áreas das cidades em que há dificuldade de acesso à habitação. Nessas zonas, há uma dificuldade acrescida de acesso a casas. Por exemplo, devido aos custos elevados para a maioria dos agregados familiares. 

Tal pode acontecer devido à escassez de casas ou à desadequação da oferta habitacional relativamente às necessidades presentes no espaço. As entidades públicas podem, então, recorrer ao direito legal de preferência para fazer face a este problema. 

Cabe ao município definir a delimitação da zona de pressão urbanística. Posteriormente, essa informação deve ser publicada em Diário da República, Boletim Municipal ou no próprio site das Câmaras Municipais. 

Os municípios, para realizarem essa classificação, recorrem a diferentes indicadores. Eles estão associados aos preços das casas, aos rendimentos das famílias ou às carências habitacionais detectadas.

Actualmente, há pelo menos três autarquias que já estabeleceram zonas de pressão urbanística. Foram as seguintes: Lisboa, Setúbal e Cascais. 

Nota: O direito de preferência pode ainda aplicar-se a áreas de reabilitação urbana, localizações onde são necessárias obras estruturais de reabilitação. Elas podem ser realizadas para resolver problemas de degradação ou de obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização colectiva.

Zonas com direito de preferência: como saber?

Se pretende vender a sua casa e desconhece se a mesmo se encontra situada numa zona onde a autarquia ou outra entidade tem direito legal de preferência na aquisição da casa, há formas de verificar esta situação.

Por exemplo, pode sempre realizar uma consulta no site do município onde a casa se encontra. Para pesquisar por património classificado ou que se encontre em vias de classificação, pode recorrer ao site da Direção-Geral do Património Cultural ou aceder a outras entidades públicas que possam apresentar essa informação.

Como ficar a saber se a sua casa está abrangida pelo direito de preferência?

Para saber se a habitação que quer vender está em alguma lista de preferência, deve consultar a página da câmara municipal relativa à localização do imóvel. A informação pode estar na lista de outras entidades, como a Direção-Geral do Património Cultural.

Será necessário colocar um anúncio online com as condições acordadas para o negócio, caso pretenda vender um imóvel inserido numa situação que obrigue a dar preferência a uma entidade pública.

Passos para vender casa numa zona de preferência 

Deve colocar um anúncio online para o exercício do direito de preferência sempre que o seu imóvel esteja situado numa zona de pressão urbanística ou se fizer parte do património classificado ou em vias de classificação. Este é um passo incontornável para quem pretende vender uma casa que se encontre nestas condições. 

A página do Portal Casa Pronta é o espaço indicado para a colocação dos dados do negócio. Antes de efectuar qualquer transacção imobiliária, deves colocar um anúncio neste espaço. 

Trata-se de um serviço disponibilizado pelo Ministério da Justiça que possibilita a realização das formalidades necessárias à compra e venda de casa, permitindo que tal seja feito de forma imediata, incluindo o processo de operações com recurso a crédito habitação.

Neste processo, deve identificar o imóvel e indicar a respectiva localização. Outros dados sobre a casa devem ser apresentados, nomeadamente o valor da compra e venda e a data previsível do negócio. Finalmente, resta realizar o pagamento do serviço por multibanco. O custo associado a este processo é de 15 euros.

Que dados são necessários para colocar o anúncio?

Irá necessitar de apresentar os seguintes dados para colocar o anúncio para o exercício de direito legal de preferência:

• Quem faz o pedido;
• Vendedor ou vendedores;
• Comprador ou compradores;
• Identificação e localização do imóvel;
• Valor da compra e venda;
• Data previsível do negócio. 

Exercer ou não exercer o direito de preferência?

Após o anúncio ser colocado, caberá às entidades públicas com direito legal de preferência manifestar (ou não) a pretensão de exercer esse direito. Elas terão o prazo de dez dias para o fazer. Se essas entidades não manifestarem o seu interesse dentro do prazo estipulado, considera-se que elas não exerceram o seu direito de preferência. 

Logo, o proprietário pode avançar com o negócio de venda como desejar. O mesmo pode ser dito quando as entidades manifestarem expressamente que não têm intenção de exercer o seu direito legal de preferência. Em qualquer dos casos, as entidades públicas que não exerçam o seu direito de preferência não podem mais tarde alterar essa decisão.

Quem tem acesso aos detalhes do negócio?

O anúncio é de acesso restrito. Logo, somente terão acesso ao mesmo: 

• As entidades com direito legal de preferência;
• Os serviços de registo;
• O requerente;
• As pessoas ou entidades a quem o requerente faculte o respetivo código de acesso.

Após submeter o anúncio, é possível consultar o estado do pedido no site Casa Pronta. Neste espaço, poderá ainda receber toda a comunicação relativa a este assunto.

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