IMOBILIÁRIO: Como vender uma casa com dívidas?
Vender uma casa com dívidas requer um planeamento cuidadoso e um entendimento claro das obrigações legais, assim como um conhecimento detalhado dos procedimentos legais e financeiros. Este artigo irá ajudar-lhe a ter uma visão detalhada sobre como proceder neste tipo de situação complexa, garantindo que todos os passos legais sejam seguidos para uma transacção bem-sucedida.
Existem vários tipos de dívidas, que podem estar associados a uma casa e, consequentemente, à sua venda. As mais comuns são as:
- Dívidas de condomínio;
- Penhoras e processos executivos.
Pode saber se a casa que vai comprar tem dívidas consultando o registo predial do imóvel. O registo predial reúne e permite consultar informação sobre a situação jurídica dos imóveis, prédios e terrenos. Fornece várias informações, como a composição, a propriedade e os encargos associados a determinado imóvel.
Imóvel penhorado pode ser vendido
A penhora de um imóvel acontece quando há uma dívida por parte do proprietário ao Estado ou banco, originada pelo incumprimento do pagamento. O credor instaura uma acção executiva, de modo a que o imóvel possa ser vendido. Na maioria dos casos, é possível vender uma casa penhorada, mas há situações em que isso não é possível.
Tudo depende da entidade que deu origem à penhora do imóvel. No caso:
- Dos processos de execução fiscal – são casas penhoradas pelas Finanças, o que significa que o executado e/ou o seu agregado familiar não pode vender o imóvel. Nestes casos e, caso queira vender, o ideal é falar diretamente com alguém que queira comprar a casa e negociar com ele para que lhe pague um sinal (que pode servir para pagar a dívida existente);
- No caso de processos executivos, cuja origem é de carácter privado (normalmente bancos), a casa pode ser vendida. A venda servirá para pagar aos credores.
- Crédito habitação ponte – consiste em unificar dois empréstimos num só (o da nova casa e o antigo). É uma situação provisória (6 a 12 meses), que lhe permite comprar uma casa nova, mesmo quando ainda não vendeu a antiga. O valor da venda da casa antiga tem de permitir cobrir o crédito solicitado;
- Distrate de hipoteca – este documento é concedido após o pedido de cancelamento do crédito habitação. Este é a opção mais fácil e rápida. Uma vez que irá liquidar a sua dívida antecipadamente com a venda do imóvel, a sua dívida será paga. Depois pode pedir outro empréstimo para comprar outra casa no mesmo ou noutro banco. Deverá deslocar-se ao seu banco para solicitar a emissão deste documento com 10 dias de antecedência da escritura. Para tal, deve fazer-se acompanhar da caderneta predial actualizada, bem como de data, hora e local da escritura, uma vez que irá estar presente o procurador do banco.
Segundo a nova lei dos condomínios (Lei n.º 8/2022), quando vende uma casa deve apresentar uma declaração de encargos de condomínio actualizada, onde conste toda a informação relacionada com a casa (encargos, pagamentos e prazos de pagamento). Se existirem dívidas de condomínio, devem estar descritas neste documento. A declaração deve ser emitida pelo administrador.
- A responsabilidade pelas dívidas de condomínio em caso de venda é avaliada de acordo com o período em que deviam ser pagas. Se a data corresponder ao momento anterior à venda, são da responsabilidade do vendedor. No entanto, no momento da escritura, o comprador pode assumir o pagamento da dívida, se assim o entender. Todos os encargos que existam depois da venda do imóvel são da responsabilidade do comprador da casa;
- Se quer comprar um imóvel que está em leilão e verifica que o mesmo tem dívidas de condomínio, deve saber que a responsabilidade das dívidas é do proprietário da casa. Neste tipo de casa, o valor de venda do imóvel também servirá para cobrir estas dívidas.
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