IMOBILIÁRIO: Menos casas vendidas, preços mais altos: para onde vai o mercado?
O mercado residencial português entrou em 2026 com sinais claros de abrandamento, mas longe de um travão a fundo.
Os dados mais recentes da Confidencial Imobiliário mostram um sector que perdeu ritmo, mas continua a operar em níveis historicamente elevados, com os preços a manterem uma trajectória firme de subida.
No 1.º trimestre de 2026, foram transaccionadas 37.750 habitações em Portugal Continental, o que representa uma queda de 9,4% face ao trimestre anterior, quando se registaram cerca de 41.600 operações. Trata-se de um recuo que confirma a tendência de menor dinamismo observada desde a segunda metade de 2025.
Para Ricardo Guimarães, este comportamento reflecte um contexto mais exigente: a instabilidade internacional e as expectativas de subida das taxas de juro estão a pesar nas decisões de compra e investimento. Ainda assim, deixa um alerta contra leituras excessivamente negativas: apesar da descida face ao ano passado, o volume de transacções mantém-se alinhado com a média registada desde 2019. Ou seja, o mercado pode ter atingido um tecto de crescimento, mas continua a operar nesse patamar.
Preços continuam a subir de forma expressiva
Se a actividade abranda, os preços seguem noutra direção. No arranque de 2026, os valores de venda aumentaram 4,6% em cadeia, em linha com o trimestre anterior, e registaram uma subida homóloga de 21,1%.
Embora este ritmo represente uma ligeira desaceleração face ao pico de 23,4% atingido no final de 2025, confirma que a pressão sobre os preços permanece intensa, mesmo com menos casas a mudar de mãos.
A explicação para esta aparente contradição é conhecida, mas continua longe de estar resolvida: a escassez estrutural de oferta.
Apesar dos sinais positivos na construção, os números continuam aquém do necessário. Segundo dados do Instituto Nacional de Estatística, em 2025 foram concluídas cerca de 26.700 habitações, um valor que prolonga quase uma década de crescimento, mas que representa apenas cerca de um terço do volume registado em 2005.
O mesmo padrão repete-se no licenciamento. No ano passado, foram licenciados 41.830 fogos, pouco mais de metade do nível de há duas décadas. E há outro dado revelador: dos 71.980 fogos que deram entrada para licenciamento, apenas 64% chegaram a obter luz verde.
Insto significa que há intenção de investir, mas a concretização continua a enfrentar entraves.
Novos máximos no preço por metro quadrado
Neste contexto de oferta limitada e procura resiliente, os preços continuam a escalar. De acordo com o SIR – Sistema de Informação Residencial, o valor médio de venda em Portugal Continental atingiu 3.262€/m² no 1.º trimestre de 2026.
No segmento da habitação nova, foi ultrapassada pela primeira vez a fasquia dos 4.000€/m², com os preços a fixarem-se em 4.374€/m². Já na habitação usada, o valor médio situou-se nos 2.959€/m².
O retrato do início de 2026 é, portanto, o de um mercado que desacelera em volume, mas não em valor. Mais do que uma inversão de ciclo, o que os números parecem indicar é uma mudança de velocidade, mas sem perda de tracção.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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