IMOBILIÁRIO: Vender ou arrendar casa - agentes imobiliários com confiança em mínimos...
A incerteza global subiu de tom no último mês, perante o rápido aumento dos preços da energia provocado pelo escalar do conflito no Médio Oriente, com efeitos na economia internacional. E os especialistas já avisaram que este cenário poderá tocar a habitação em Portugal, inflacionando os custos de construção e atrasando novos empreendimentos. Isto numa altura em que o país se depara com um grave problema de oferta residencial e altos preços, com o sector a aguardar a entrada em vigor dos incentivos para colocar de mais casas no mercado, incluídos no pacote fiscal e de licenciamento urbanístico do Governo. Neste contexto de instabilidade, as perspectivas dos agentes imobiliários sobre a venda e arrendamento de casas no país não são animadoras, com a confiança a cair para mínimos dos últimos dois anos.
É isso mesmo que é possível concluir ao analisar o Índice de Sensibilidade do Sector Imobiliário (ISSI), que é elaborado pelo idealista, a partir de um inquérito colocado aos agentes imobiliários em cada trimestre. Estes profissionais estão ainda menos confiantes sobre a evolução do mercado de venda e arrendamento habitacional no segundo trimestre de 2026, tendo o nível de optimismo voltado a descer para os valores mais baixos desde 2024.
Apesar de se observar uma queda na confiança em ambos os mercados, continua a ser bem visível que os agentes imobiliários mantêm perspectivas mais positivas sobre o negócio de venda de casas do que quanto às transacções de arrendamento, tal como mostram os resultados do ISSI mais recente:
- Venda de casas: as expectativas dos profissionais neste mercado têm vindo a cair desde o início de 2025 com o nível de confiança a chegar a 71,6 pontos na Primavera de 2026 numa escala de 0 a 100. Este é o menor valor do ISSI na venda desde o verão de 2024 (quando registou 68,3 pontos). Há um ano, estava em 74,4 pontos e no início de 2026 em 72,1 pontos;
- Arrendamento de casas: os níveis de confiança neste mercado assumiram uma tendência de descida desde o fim de 2024 e atingiram um novo mínimo no segundo trimestre de 2026 (de 53,2 pontos). Este é o menor valor do ISSI no arrendamento desde que há dados disponíveis pelo idealista. No primeiro trimestre de 2026, estava em 54,2 pontos.
Esta perda de segurança dos agentes imobiliários no mercado da habitação surge num contexto macroeconómico mais desafiante. Isto porque, como a guerra no Irão está a prolongar-se e a agravar cada vez mais os preços da energia, são esperadas subidas dos custos dos materiais de construção de casas e até atrasos nos novos empreendimentos residenciais, além da deterioração económica e do poder de compra das famílias, tal como alertaram os especialistas. Em última análise, todo este contexto pode tornar as casas para comprar em Portugal ainda mais caras, depois dos aumentos recorde que se têm vindo a registar. Além disso, o efeito do conflito já se repercutiu no aumento dos custos dos créditos habitação a taxa variável por via da rápida subida da Euribor - a mais utilizada em Portugal nos empréstimos para a compra de casa.
Maior venda de casas até Junho – mas estabilização de preços domina opiniões
Embora os preços das casas estejam a atingir recordes atrás de recordes, a maioria os profissionais do imobiliário ouvidos pelo idealista continua a acreditar que vai vender mais casas entre Abril e Junho 2026 (64,5%). Só um quarto diz que os negócios se vão manter nos actuais níveis, enquanto cerca de 9% diz que vai transaccionar menos imóveis.
Afinal, o contexto ainda continua favorável à compra de casa, tendo em conta a estabilidade do emprego e a permanência dos apoios aos jovens para adquirir a sua primeira habitação (isenção de IMT e garantia pública). E embora o crédito habitação tende a ficar mais caro devido à instabilidade nos mercados financeiros gerada pelo conflito no Irão, a banca portuguesa continua com apetite para conceder empréstimos deste tipo, enquanto espera pela evolução do quadro económico e futuras decisões do Banco Central Europeu (BCE) quanto às taxas de juro.
Quanto aos preços das casas, as perspectivas são mais moderadas. Mais de metade dos agentes imobiliários acredita que o custo de comprar casa se vão manter nos actuais níveis até Junho, depois de terem subido em flecha. Mas mais de um terço discorda, antecipando novos aumentos neste período. Só 5,7% acredita que os preços vão cair.
A perspectiva de manutenção dos preços das casas nos actuais níveis – que, note-se, estão bem elevados, sobretudo nos grandes centros urbanos com influência já nas periferias - pode estar relacionada com os níveis de oferta. Isto porque quase 67% dos profissionais inquiridos acredita que vai angariar mais casas para vender na Primavera de 2026, o que se traduz num alívio da pressão da procura por via do aumento do stock disponível. Já um agente em cada cinco diz que os níveis de angariação se vão manter neste novo trimestre, enquanto quase 11% fala em reduções das casas que conseguirá ter em carteira para vender.
Arrendamento com incerteza nos negócios e rendas estáveis
Os níveis de confiança dos profissionais do sector caem – e muito – no mercado de arrendamento, quando comparado com o de compra e venda. Neste caso, sente-se um clima de optimismo mais moderado, marcado por uma incerteza sobre os negócios.
A maioria dos agentes imobiliários parece concordar, desde logo, que as rendas das casas vão estabilizar na sua zona de actuação até junho. Menos de 25% fala em aumentos das rendas, enquanto 15,5% acredita que os custos de arrendar casa vão cair. Os dados mais recentes do idealista revelam que as rendas das casas em Portugal estão em queda desde o início de 2026, mas com variações muito heterogéneas a nível local (há cidades onde continuam a subir).
Já sobre as operações fechadas neste mercado, as opiniões dividem-se. Enquanto 26% dos inquiridos prevê que vai arrendar mais casas, quase 30% assume uma manutenção no número de contratos de arrendamento e 21% diz que vai arrendar menos. Aqui destaca-se o alto peso de profissionais que optou por não responder (quase 23%).
Também no que toca as angariações de habitações para o mercado de arrendamento, não há consenso. Cerca de 28% diz que vai conseguir colocar mais casas para arrendar, enquanto 27,8% acredita que os níveis de angariação vão ficar iguais e 22% admite uma queda. Também aqui 22% dos inquiridos preferiu não responder.
Este mercado, em especial, poderá estar a aguardar que as novas medidas fiscais do Governo para a habitação venham para o terreno, uma vez que poderão ser incentivos mais imediatos à colocação de casas para arrendar. É o caso da baixa no IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10% para todos os contratos de arrendamento. A redução do IVA na construção de casas para vender e arrendar a preços moderados também está incluída, mas deverá demorar até se repercutir no mercado, devido ao tempo que leva a construção.
Inquérito sobre sensibilidade do setor imobiliário
O idealista calcula o Índice de Sensibilidade do Setor Imobiliário (ISSI) a partir da visão de profissionais do setor imobiliário em Portugal, que participam num inquérito trimestral. Este índice nacional mostra o grau de satisfação e as previsões do setor imobiliário para o mercado de compra e venda de casas, bem como para o mercado de arrendamento habitacional. A escala do ISSI é de 0 a 100, em que o zero corresponde a um descontentamento generalizado e o 100 corresponde a um grau máximo de satisfação.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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