IMOBILIÁRIO: Afectação de imóveis - posso transformar um imóvel comercial num imóvel habitacional?

Com o aumento dos preços da habitação em Portugal, especialmente nas zonas mais populosas do país, surgiu a necessidade de procurar alternativas distintas para obter casa. Entre essas soluções encontra-se a conversão de lojas em habitação, um processo que tem vindo a ganhar relevância.

Contudo, a conversão de uma loja para um espaço residencial depende do cumprimento de inúmeros requisitos legais, urbanísticos e técnicos.

Neste artigo vamos entender, passo a passo, como se procede à transformação de um imóvel comercial num imóvel habitacional, seja apartamento ou casa.

O que é a afectação de um imóvel?

A afectação de um imóvel corresponde à finalidade atribuída ao imóvel na respectiva documentação. Ou seja, trata-se da classificação atribuída pelas entidades competentes e que é, também, apresentada na documentação do imóvel.

A afectação determina assim se o imóvel tem como fim:

- Habitação;

- Comércio;

- Serviços;

- Indústria;

- Armazém;

- Garagem.

Documentação:

- Caderneta predial;

- Licença de utilização;

- Registo predial;

- Título constitutivo da propriedade horizontal.

Uso e afectação: conceitos distintos

É importante distinguir dois conceitos frequentemente confundidos:

Afectação: corresponde à classificação legal e fiscal do imóvel, registada pelas entidades competentes;

Uso ou utilização: corresponde ao modo como o imóvel é efectivamente utilizado ou ao uso urbanisticamente autorizado.

Na prática urbanística, o termo mais utilizado é “alteração de utilização” ou “mudança de uso”, que descreve o processo de conversão de uma loja em habitação.

É possível transformar uma loja numa habitação?

Sim, é possível transformar uma loja numa habitação em Portugal, desde que sejam cumpridos os requisitos legais, urbanísticos e técnicos aplicáveis.

Esta possibilidade não é recente no ordenamento jurídico português. Na prática, já existia anteriormente, sendo o processo de alteração de utilização previsto no regime urbanístico há vários anos. No entanto, foi recentemente simplificado com o Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), que introduziu alterações relevantes em determinados procedimentos administrativos associados à alteração de uso para habitação, nomeadamente ao nível da redução de algumas exigências procedimentais e da intervenção do condomínio em certos casos.

Ou seja, em termos gerais, a alteração de um imóvel comercial para habitação continua sujeita a controlo municipal e ao cumprimentos das normas urbanísticas, embora o processo seja hoje menos burocrático em algumas situações.

Atenção!

Apesar dessa simplificação, a conversão de uma loja em habitação continua a depender da verificação de compatibilidade com o Plano Director Municipal (PDM), bem como do cumprimento das normas técnicas de habitabilidade e segurança.

Processo de transformação de loja em habitação (passo a passo)

A conversão de uma loja em habitação envolve várias fases distintas, que devem ser cumpridas de forma sequencial:

Verificação da viabilidade urbanística (PDM)

Antes de qualquer decisão ou intervenção, deve ser confirmado se o imóvel pode ser destinado a habitação.

Por isso, como referido anteriormente, é necessário consultar o PDM, uma vez que podem existir zonas exclusivamente destinadas a comércio ou serviços, onde a alteração de uso não é permitida.

Projeto técnico de arquitetura

Confirmada a viabilidade urbanística, segue-se a elaboração do projecto de arquitectura. Este projecto deve demonstrar que o espaço cumpre os requisitos legais para habitação, nomeadamente:

- condições de ventilação e iluminação natural;

- áreas mínimas exigidas;

- organização funcional do espaço;

- segurança estrutural e contra incêndios;

- acessibilidade, quando aplicável.

Controlo urbanístico na Câmara Municipal

Consoante o tipo de intervenção prevista, o processo pode seguir diferentes vias:

- comunicação prévia; ou

- licenciamento urbanístico.

Em ambos os casos, a Câmara Municipal é a entidade responsável pela validação do enquadramento legal da obra e da alteração de utilização.

Execução das obras

Após o enquadramento urbanístico, procede-se à execução das obras necessárias à adaptação do espaço.

Estas podem incluir:

- criação de instalações sanitárias;

- instalação de cozinha;

- compartimentação interior;

- redes técnicas (água, eletricidade e esgotos);

- isolamento térmico e acústico.

Se não existirem alterações estruturais ou em partes comuns, algumas intervenções podem estar sujeitas a regimes mais simplificados.

Alteração da utilização e conclusão do processo

Concluídas as obras, deve ser formalizada a alteração da utilização junto da Câmara Municipal. Este passo confirma que o imóvel reúne as condições legais para utilização habitacional. Em determinados casos, pode ser realizada vistoria municipal ou exigida a entrega de termos de responsabilidade dos técnicos responsáveis. Por fim, deverá ser actualizada a documentação do imóvel.

Converter uma loja em habitação pode ser uma excelente oportunidade, sobretudo em zonas urbanas com elevada procura por casas. No entanto, trata-se de um processo que exige planeamento, investimento e uma análise cuidada das condições do imóvel e do enquadramento urbanístico aplicável. Por isso, antes de avançar, é recomendável recorrer ao apoio de um profissional com experiência, de forma a assegurar que todo o processo decorre de forma correcta e devidamente enquadrada.

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