IMOBILIÁRIO: Análise comparativa de mercado - T2 - Célere Miraflores - Algés/Miraflores...

Empreendimento Célere Miraflores

O Célere Miraflores é um empreendimento residencial de luxo localizado em Algés/Miraflores - concelho de Oeiras, junto ao Parque de Santo António. Concluído pela promotora Vía Célere (data de início em 2018 / data de conclusão em 2021), destaca-se pela sua forte componente de inovação, áreas de lazer exclusivas e localização premium. 

Constituído por 100 apartamentos, subdivididos em 4 lotes contíguos, de tipologias T1, T2, T3 e T4 (apartamentos e penthouses, com amplas varandas e terraços), distribuídos ao longo de 9 pisos. 

NOTA: A maioria das fracções dispõe de vistas desafogadas sobre a cidade de Lisboa e o rio Tejo.

Nas áreas comuns, o empreendimento conta com uma sala social-gourmet, ginásio totalmente equipado, sala de diversões para crianças, salas de condomínio, estacionamento para bicicletas e instalações sanitárias totalmente equipadas, enquanto que nos 4 pisos subterrâneos existem 236 lugares de estacionamento para automóveis e 24 para motociclos, sendo que o piso -4 alberga ainda arrecadações para todos os fogos.

Inovação e Tecnologia: 

- Tecnologia Smart Home - Integra o sistema Célere Wish, que permite controlar elementos da casa (como a iluminação) através de assistentes de voz, em parceria com a Amazon;

- Sustentabilidade - Certificação Energética A, o que garante alta eficiência térmica e custos de climatização reduzidos face a edifícios antigos em Miraflores, estacionamentos equipados com pré-instalação para carregamento de veículos elétricos. 

Pontos Fortes da Localização

Urbanismo Moderno: Zona residencial calma, plana e com infraestruturas recentes (passeios largos e ciclovias).

Acessos Rodoviários: Excelente ligação à A5, CRIL (IC17) e Avenida Marginal, facilitando a deslocação para Lisboa ou Cascais.

Serviços Próximos: Proximidade ao Dolce Vita Miraflores, comércio local, ginásios e escolas de referência.

Espaços Verdes: Proximidade ao Parque Urbano de Miraflores. 

Aspectos a Considerar

Trânsito: As saídas de Miraflores para a CRIL e A5 apresentam forte congestionamento nas horas de ponta da manhã.

Preço por Metro Quadrado: O valor reflecte a forte especulação da zona de Oeiras, exigindo uma taxa de esforço financeira elevada.

ANÁLISE COMPARATIVA DE MERCADO

A valorização imobiliária em Miraflores tem sido acentuada, com uma tendência de crescimento sustentado e forte procura. 

Caracteristicas para a Tipologia T2:

- Área útil: Aproximadamente 96 m² de área bruta privativa;

- Orientação solar: Unidades maioritariamente orientadas a Poente, garantindo excelente luminosidade no turno da tarde;

- Comodidades: Incluem varanda, 2 lugares de parqueamento e arrecadação;

- Infraestrutura: Edifícios modernos com elevador e inseridos em condomínios com áreas ajardinadas. 

Abaixo encontra o resumo da evolução e características do espaço, assim como alguma informação relevante:

📈 Análise Espaço-Temporal

Evolução de Preços: Entre 2022 e 2023, Miraflores registou uma valorização de cerca de 17% nos preços dos apartamentos.

Retorno de Investimento: As tipologias desta área apresentam um retorno médio de investimento a longo prazo (arrendamento) na ordem dos 11% ao ano. 

📐 Dimensões e Tipologias

Áreas Brutas Privativas: Variam tipicamente entre 100 e 150 m2 (T1 a T4, excluindo varandas e áreas comuns);

Avaliação de Mercado (Preços)

O mercado imobiliário nesta artéria de Algés situa-se num segmento médio-alto a alto:

Valor de Venda: Um T2 moderno nestas condições encontra-se avaliado em cerca de 630.000€ (valor por metro quadrado entre os € 5.300/m² e os 6.500€/m²).

Arrendamento: Na zona envolvente de Miraflores, apartamentos com estas características modernas e serviços fixam-se habitualmente entre os 1.600€ e os 2.200€/mês, atraindo famílias de classe média-alta e quadros corporativos. 

Gráfico da Evolução de Preços Médios (em Miraflores)

O gráfico abaixo apresenta a evolução estimada do valor mediano de transação (fogos novos e/ou recentes) no mercado de Miraflores / união de freguesias de Algés:

$$

Marcos Principais da Evolução

2019 a 2021: Fase de arranque de novos planos de urbanização, com preços a rondar os 3.600€ a 4.200€/m².

2022 a 2023: O Instituto Nacional de Estatística registou um salto para 5.132€/m², refletindo uma subida homóloga de 17%.

• 2025 a 2026: Consolidação como zona premium. Apartamentos novos em lançamentos recentes atingem valores de mercado que superam facilmente a barreira dos 6.000€/m².

Aspectos de relevo a ter em conta

Andar: 6º e 7º com vista são majorados em € 300,00 m² vs andares mais baixos;

Exposição solar: orientação nascente mais valorizável que por exemplo poente em sensivelmente € 5.000 e € 8.000, pois incidência solar pela manhã torna o apartamento mais fresco no turno da tarde, já a orientação poente torna a casa mais quente no Verão;

Cozinha: cozinha independente valorizada entre os € 10.000 e os 15.000, pois a maioria são em open space, familias preferem cozinha fechada por questões de cheiros, barulhos, etc;

Garagem: lugar duplo valoriza o preço em + € 25.000/30.000.

Observações e notas finais:

Considerando os vários factores supramencionados, e baseado na relação preço/m2, considero que o valor do imóvel se centre na baliza de intervalos de valor entre os € 615.000 e os € 630.000.

Como  posicionar a venda no mercado???

- Preço de anuncio: € 645.000 / € 650.000;

- Preço alvo realista € 615.000 a € 630.000;

- Tempo estimado de venda: entre os 45 e os 90 dias caso se encontre em bom estado.

Links que concorrem com o seu

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Com os melhores cumprimentos,

Nuno Garrido