IMOBILIÁRIO: Comprar casa em união de facto - quais os riscos e como preveni-los?

Há muitos casais em união de facto que avançam, juntos, para compra de casa em Portugal. Mas se o processo não foi bem definido e documentado pode gerar uma série de problemas em caso de separação. Porque união de facto é diferente de casamento. E crédito habitação não é o mesmo que propriedade. Explicamos, com fundamento jurídico, quais são os riscos de comprar casa em união de facto e apontamos estratégias de prevenção de eventuais problemas no futuro.

“Comprar casa em união de facto não é apenas uma decisão afectiva ou financeira. É também uma decisão jurídica. E, como todas as decisões jurídicas relevantes, deve ser pensada antes do problema surgir”, começa por explicar uma advogada e formadora em direito imobiliário. “O risco não está em comprar casa em conjunto. O risco está em comprar sem definir, sem documentar e sem compreender as consequências jurídicas da decisão”, alerta.

Os problemas com a compra de casa em união de facto surgem, essencialmente, quando as relações terminam. E é por isso que “antes da escritura, o casal deve decidir, não presumir”, aconselha a advogada, avisando que “a informalidade pode sair cara” na compra de casa, pelo que “a confiança não substitui a prova”, sendo preciso decidir com informação.

Conselhos para casais em união de facto que compram casa

É neste contexto que a especialista em direito imobiliário, prevenção de riscos jurídicos e apoio à tomada de decisão em matérias patrimoniais, deixa os seguintes conselhos a quem compra casa em união de facto.

1. O risco de confundir união de facto com casamento

A união de facto não é um “casamento sem papéis”. É uma realidade familiar reconhecida e protegida pela lei, mas não é equivalente ao casamento. No casamento, os cônjuges podem estar sujeitos a um regime de bens, como a comunhão de adquiridos, a comunhão geral ou a separação de bens.

Na união de facto, esse regime patrimonial não existe. Isto significa que viver em união de facto não cria automaticamente comunhão de bens. Cada pessoa mantém, em regra, a titularidade dos bens que adquire, salvo quando ambos compram expressamente o mesmo bem em conjunto. Assim, se apenas uma das pessoas comprar a casa, em princípio será essa pessoa a proprietária. Se ambas comprarem, importa definir em que proporção cada uma adquire o imóvel. Esta definição deve ser feita antes da escritura. Depois, corrigir, discutir ou provar a intenção inicial pode tornar-se mais difícil, mais caro e mais conflituoso.

2. O risco de comprar casa 50/50 automático

Muitos casais optam por comprar a casa em partes iguais. Esta solução pode ser adequada quando ambos contribuem de forma semelhante para a entrada, para as despesas iniciais e para o pagamento do crédito habitação. Mas nem sempre é assim. Pode acontecer que uma das pessoas pague a totalidade da entrada, suporte o IMT, pague a escritura, assuma obras ou contribua com uma parte maior das prestações do empréstimo. Nesses casos, colocar o imóvel em 50/50 pode não reflectir a realidade financeira do casal.

Também é possível comprar em quotas diferentes, por exemplo 70/30 ou 60/40, quando as contribuições são desiguais. O essencial é que essa decisão seja consciente, clara e documentada.

A escritura e o registo predial são determinantes. Se o imóvel ficar registado em partes iguais, essa será a realidade jurídica de partida, mesmo que, na prática, uma das pessoas tenha suportado mais despesas. O risco está em tratar o 50/50 como solução automática, sem perguntar se corresponde à realidade patrimonial do casal.

3. O risco de confundir crédito habitação com propriedade

Outro erro frequente é confundir ser devedor no crédito habitação com ser proprietário do imóvel. Uma pessoa pode ser proprietária de metade da casa e, ao mesmo tempo, responder perante o banco pela totalidade da dívida, se ambos forem mutuários solidários. Também pode acontecer que uma pessoa pague uma parte maior do empréstimo habitação, apesar de a propriedade estar registada em partes iguais.

Perante o banco, o que conta é o contrato de crédito. Perante a propriedade, o que conta é a escritura e o registo predial. São planos diferentes e devem ser analisados separadamente. Antes de assinar, o casal deve perceber quem é proprietário, em que percentagem, quem é devedor perante o banco, quem paga as prestações da casa e como serão tratadas eventuais compensações se uma das pessoas pagar mais do que a outra. Não basta saber quem paga. É preciso saber o que esse pagamento significa juridicamente.

4. O risco dos pagamentos sem prova

Na compra de uma casa, existem muitos custos além do preço do imóvel: sinal, entrada, IMT, imposto do selo, escritura, registos, avaliação bancária, seguros, condomínio, obras e mobiliário. Quando as contribuições não são iguais, é recomendável guardar comprovativos de pagamento e, idealmente, fazer um acordo escrito.

Esse acordo pode indicar quanto cada pessoa pagou, se esse valor é uma contribuição definitiva, se corresponde a um empréstimo à outra pessoa ou se deverá ser compensado em caso de separação. Esta cautela é especialmente importante quando uma das pessoas usa poupanças próprias, dinheiro recebido por herança, doação familiar ou venda de outro bem para suportar parte significativa da compra.

Quanto maior for a diferença entre o que cada pessoa paga e a quota que fica registada, maior deve ser a preocupação em documentar a intenção do casal. Sem prova, aquilo que foi uma contribuição relevante pode transformar-se numa discussão difícil.

5. O risco da casa ficar só em nome de um

Outra situação comum é a casa ficar registada apenas em nome de uma pessoa, embora a outra contribua para as prestações, obras ou despesas. Nesses casos, quem não consta como proprietário pode ter dificuldade em reclamar direitos sobre o imóvel. Poderá, em determinadas situações, discutir compensações, créditos ou enriquecimento sem causa, mas isso é diferente de ser proprietário.

Contribuir para pagar uma casa não é, por si só, o mesmo que ser proprietário dessa casa. Por isso, se a intenção é que ambos sejam donos do imóvel, ambos devem constar como compradores na escritura e como proprietários no registo predial. A diferença entre pagar e ser proprietário deve ficar clara desde o início. Caso contrário, uma das partes pode acreditar que está a construir património comum quando, juridicamente, não está.

6. O risco acrescido quando a compra é feita a familiares

Quando o imóvel é comprado a familiares de uma das pessoas, por exemplo pais, avós ou irmãos, a atenção deve ser ainda maior. É importante garantir que o preço é real, que os pagamentos ficam comprovados e que não há confusão entre compra, ajuda familiar, doação ou transmissão informal de património.

Se ambos vão adquirir o imóvel, deve ficar claro se ambos pagam, quanto paga cada um e em que percentagem cada um fica proprietário. A proximidade familiar não deve dispensar rigor documental. Pelo contrário: quando há relações familiares envolvidas, a falta de documentos claros pode gerar conflitos mais difíceis de resolver no futuro. O que no momento parece uma facilidade pode, mais tarde, transformar-se numa fonte de prova difícil e numa discussão sobre intenções.

7. O risco de um acordo demasiado informal

Antes da compra, o casal pode celebrar um acordo escrito para definir os principais aspectos patrimoniais da aquisição: quem paga a entrada, quem suporta impostos e despesas iniciais, como serão pagas as prestações do crédito habitação, o que acontece se uma pessoa pagar mais do que a outra, qual o procedimento em caso de separação e se uma das partes terá preferência na compra da quota da outra.

Mas esse documento deve ser feito com rigor. Não basta trocar mensagens, fazer uma declaração vaga ou confiar na memória de cada um. Um documento mal feito pode criar uma falsa sensação de segurança. Por isso, mais importante do que ter um documento é garantir que esse documento identifica correctamente as partes, o imóvel, os valores pagos, as quotas, o regime das obras e benfeitorias e as consequências patrimoniais em caso de separação.

Sempre que possível, o acordo deve ser assinado por ambos com reconhecimento presencial de assinaturas. Esta formalidade não substitui a escritura, nem altera o registo predial, mas reforça a prova sobre quem assinou, quando assinou e com que conteúdo.

Há, no entanto, uma ressalva importante: se o acordo envolver transmissão de direitos sobre o imóvel, alteração de quotas ou promessa de venda futura, pode ser necessário recorrer a uma forma legal mais exigente, como documento particular autenticado, escritura pública ou outra forma legalmente exigida. O reconhecimento de assinaturas é útil para efeitos de prova, mas não substitui actos sujeitos a forma especial.

Em matérias patrimoniais relevantes, a informalidade é um risco. Quanto mais claro e formal for o acordo, menor será a margem para conflito futuro. O acordo não serve para complicar a relação. Serve para proteger a vontade real de ambos.

8. O risco de só pensar na separação quando acontece

Ninguém compra casa a pensar na separação. Mas o problema não é falar de separação. O problema é fingir que ela nunca pode acontecer. Se a relação terminar e a casa pertencer aos dois, existem normalmente três caminhos possíveis:

• Uma das pessoas comprar a quota da outra: nesse caso, será necessário acordar o valor, tratar da posição perante o banco, formalizar a transmissão e actualizar o registo;
• Vender o imóvel a terceiros: depois divide-se o produto da venda na proporção das quotas, depois de liquidado o empréstimo e demais encargos;
• Não há acordo: pode ser necessário recorrer à acção de divisão de coisa comum, que permite pôr fim à compropriedade, podendo conduzir à adjudicação do imóvel a uma das partes ou à venda judicial, com posterior repartição do valor.

Ninguém é obrigado a permanecer comproprietário contra a sua vontade. Mas, sem acordo, o processo pode tornar-se mais demorado, oneroso e emocionalmente desgastante. A melhor altura para prevenir este cenário é antes da escritura, não depois da ruptura.

9. Quatro perguntas antes de assinar

Antes da escritura, um casal em união de facto deve responder a quatro perguntas essenciais: 

1. Quem vai ser proprietário da casa? 

2. Qual a quota parte da casa de cada?

3. Quem vai pagar o quê?

4. O que acontece se a relação terminar?

Se estas perguntas forem difíceis antes da compra da casa, serão muito mais difíceis depois de uma separação. Em situações de maior complexidade, o aconselhamento jurídico antes da escritura pode evitar decisões tomadas por impulso, por confiança excessiva ou por desconhecimento das consequências legais.

O objectivo não é criar desconfiança no casal. É esclarecer opções, antecipar riscos e garantir que a escritura, o crédito, os pagamentos e os acordos entre as partes estão alinhados com a vontade real de ambos. Comprar casa deve ser uma decisão informada, documentada e juridicamente consciente.

Portanto, a união de facto não é um “casamento sem papéis” e, por isso, não cria automaticamente comunhão de bens. A protecção de cada pessoa depende do que ficar definido antes da escritura: quotas, pagamentos, responsabilidades, crédito e regras para o caso de separação.

“Na união de facto, o risco não está em comprar casa em conjunto. O risco está em comprar sem definir, sem documentar e sem compreender as consequências jurídicas da decisão. Prevenir não é desconfiar. É decidir com informação e transformar expectativas em regras claras antes que a falta de prova transforme a casa comprada em conjunto num litígio”, conclui a advogada.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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