IMOBILIÁRIO: Um terço das casas em Portugal não é residência principal...
Portugal tem um dos maiores parques habitacionais por agregado familiar do mundo, com 5,97 milhões de alojamentos para 4,1 milhões de famílias, mas 31% das casas não são usadas como residência primária, revela um estudo da consultora CBRE.
Nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, o valor reduz-se para 20% das habitações existentes. Ainda assim, o universo das casas que não são residência principal inclui realidades muito distintas, desde segundas habitações e casas de férias a imóveis herdados, devolutos, em ruína ou localizados em territórios de baixa procura, o que significa que nem todas poderiam regressar facilmente ao mercado habitacional.
O relatório sublinha um dos grandes paradoxos do mercado português: apesar de Portugal ter um dos maiores rácios de alojamentos por agregado familiar da Europa, a oferta efectivamente disponível para compra ou arrendamento permanece reduzida, pressionando preços e dificultando o acesso à habitação, sobretudo nos grandes centros urbanos.
Razões históricas desincentivam arrendamento
A análise da CBRE aponta “razões históricas” para o elevado número de casas que não constituem residência primária de famílias, destacando como factor relevante “o desincentivo ao arrendamento” a nível nacional.
“Dado que o histórico demonstra que, quando politicamente conveniente, os governos optam por uma maior protecção dos inquilinos em detrimento dos proprietários, estes abdicam de um rendimento seguro e optam por ter uma segunda residência ou imóveis desocupados para uso futuro, integrando os seus patrimónios imobiliários”, lê-se no documento.
Como resultado, “apenas cerca de 6% do stock total está disponível para arrendamento ou venda, em contraste com os 31% do stock construído que não é utilizado como residência principal”.
Causas estruturais para crise de acesso
Ainda de acordo com o estudo Oikos – The Long Game for the Portuguese Residential Sector, a crise no acesso à habitação é “alimentada por uma rede de causas estruturais que ultrapassam o simples aumento imediato da oferta”.
A consultora aponta o crescimento da imigração e o aumento do número de famílias – apesar da redução do tamanho, já que 25% dos agregados “são agora compostos por uma única pessoa” -, como os principais factores que criaram “um desfasamento entre a oferta e a procura de imóveis residenciais”. Por isso, as habitações existentes “são geralmente maiores do que as famílias necessitam actualmente”.
A CBRE considera que o aumento da imigração ajudou a dinamizar a economia e a compensar o envelhecimento demográfico, mas defende que também contribuiu para um aumento rápido da procura habitacional num mercado já marcado por escassez de oferta.
Fosso crescente entre salários e habitação
Segundo a CBRE, a acessibilidade é ainda condicionada “pelo fosso crescente entre salários e preços”.
Numa cidade como Lisboa, com avaliações bancárias de 2.523 euros por metro quadrado em 2024, eram “necessários cerca de 90 meses de salário médio para adquirir apenas 50 metros quadrados, um aumento significativo face aos 61 meses registados em 2011″.
Esta trajectória dos preços “não foi alterada por políticas públicas de habitação opostas promovidas por diferentes governos que tentaram abordar a questão da acessibilidade à habitação”, destaca a consultora.
O impacto dos preços das casas, que aumentaram 150% na última década, é, no entanto, atenuado “pelo facto de a maioria da população ser proprietária da casa em que vive”.
Falta de oferta
A escassez da oferta é outra das causas da crise habitacional. Em 2024, registaram-se apenas 27 mil novas casas construídas, um volume muito abaixo das 113 mil unidades registadas em 2000.
Para resolver o problema, a CBRE defende a redução do peso regulatório do Estado, maior espaço para o sector privado, mais incentivos à natalidade, o fim do congelamento das rendas e “um quadro regulatório e fiscal estável que devolva a confiança aos proprietários”.
A par destas medidas, a consultora insiste no combate à burocracia para acelerar a oferta, simplificando licenciamentos, estabilidade fiscal e “aumento da celeridade na resolução de litígios judiciais”.
Em síntese, a CBRE defende que a crise da habitação em Portugal não resulta apenas da falta de construção, mas de décadas de desequilíbrios demográficos, económicos e regulatórios que continuam a limitar o acesso às casas.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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