IMOBILIÁRIO: As causas da crise da habitação e as soluções...

Nos últimos anos, tem sido crescente a dificuldade das famílias em aceder à habitação, seja por meio de compra ou arrendamento, pois os rendimentos não permitem acompanhar o aumento dos preços.

Perante esta subida, surgiram muitos diagnósticos, de supostos especialistas, académicos e de políticos, de que resultaram medidas que não têm contribuído para inverter a tendência, que se vai agravando.

Sem um diagnóstico adequado, as políticas não podem resolver os problemas de fundo, que se resumem no seguinte – os custos de produção da habitação nova ou de reabilitação do existente são muito elevados e, portanto, inacessíveis para a maioria das famílias, atendendo aos seus rendimentos.

Mas como enfrentar esta realidade não é politicamente correcto, pois teriam de ser postas em causa muitas das políticas, legislação, exigências, normas e regulamentos aplicados ao sector da construção durante as últimas duas décadas, têm surgido justificações sem fundamento e medidas que não têm resolvido a crise.

A culpa passou a ser da especulação imobiliária, dos vistos gold, do investimento destinado a residentes estrangeiros, do alojamento local e de outros motivos que não estão na origem da crise.

Sem a percepção das verdadeiras causas e implementação de novas soluções, o futuro só poderá continuar igual.

Neste artigo, procurarei transmitir a minha visão sobre o problema e soluções.

1. De custos controlados a custos de produção inacessíveis

Nas décadas de 30 e 80 do século passado, houve a preocupação de construir habitação pública com custos baixos, que se designaram por custos controlados. Para tal, foram definidas regras que permitiam satisfazer um conjunto de exigências mínimas, mas limitando os custos, sendo, por isso, controlados.

Contudo, esta questão passou a não ser relevante desde o início deste século porque deixou de se produzir habitação pública. Com o advento do PRR (Plano de Recuperação e Resiliência) e a aplicação de novas regras e regulamentos, que não diferenciam as exigências entre a construção de custos controlados e as destina das ao segmento alto, os custos controlados passaram a estar descontrolados e triplicaram em relação aos praticados há 20 anos.

Perante o óbvio, a designação foi mudando para esconder a impossibilidade de se construir a preços controlados, passando a preços acessíveis, moderados, adequados, ou qualquer outra designação.

Mas a realidade é muito clara, não há habitação a preços acessíveis porque não há custos de produção acessíveis. Não se resolvendo este dilema, as opções políticas de integra ção, social, e outras, ficam prejudicadas.

Nos últimos cem anos, houve diversas crises da habitação, mas há dois períodos que importa analisar: (i) as políticas do Estado Novo (1933 a 1974) e (ii) as políticas do regime democrático, entre 1974 e 1999.

Do período do Estado Novo poderemos dizer que a aposta foi no arrendamento, nos serviços públicos especializados, na qualidade da legislação e no fomento de empresas de construção.

No início da década de 70, a carência era estimada em 500 mil habitações.

Cerca de 48% da construção destinava-se ao arrendamento, com a produção anual de habitação a ultrapassar os 30 mil fogos.

2. A crise e as soluções no período de 1974 a 1993

Após a Revolução de 1974 a crise agravou-se, com o ataque à propriedade privada durante o Processo Revolucionário em Curso (PREC). O congelamento das rendas determinou o fim do mercado de arrendamento, pois a taxa de inflação foi, em média, de 17,5% ao ano entre 1974 e 1993 e a taxa de inflação acumulada atingiu 350%. Uma renda de 100 escudos em 1973 passou a valer 22 escudos em 1993.

No entanto, a promoção para venda também ficou em crise, com a falência de muitas empresas de construção.

A crise agravou-se com o aumento da população em 1 170 000 habitantes durante a década de 70 e os bairros de barracas existentes em 1974 aumentaram durante essa década e seguinte.

Este quadro de verdadeira calamidade para quem precisava de habitação não é comparável com a actual situação.

Com o fim do mercado de arrendamento, a estratégia foi promover a construção de habitação nova, transformando os portugueses em proprietários, por meio de financiamento bancário para compra de habitação:

a) O financiamento à construção e à aquisição de habitação passou a ser permitido a todos os bancos (até 1992 só a CGD, Montepio e o Crédito Predial Português tinham essa prorrogativa);

b) As taxas de juros reduziram de 20% para 4% entre 1990 e 1998;

c) O prazo de financiamento passou de 20 para 30 anos;

d) A bonificação dos juros permitiu atenuar o esforço financeiro das famílias, tendo atingido sete mil milhões de euros entre 1987 e 2011 (média de 280 milhões de euros por ano).

Como consequência, entre 1970 e 2001 foram produzidas 2,7 milhões de habitações.

A par da promoção de habitação privada, foram implementados diversos programas de habitação pública, destacando-se o da Comissão de Alojamento de Refugiados (CAR) e o Programa Especial de Realojamento (PER), que construiu 34 mil fogos entre 1993 e 2002, além de outros programas municipais.

Segundo os Censos de 2001, cerca de 73% da população residente vivia em habitação própria.

Como foi possível construir 90 mil habitações por ano, em média, durante 30 anos (1971 a 2001), quando a produção da última década (2011 a 2021) foi de apenas 13 mil fogos?

Foi possível porque houve estímulo à promoção imobiliária, as exigências legais e normativas não eram comparáveis às actuais e as condições políticas fomentaram o crescimento da oferta de habitação através de urbanizadores, promotores-construtores, investidores e construtores.

Em 2002, quando a produção anual atingiu o máximo de 125 mil fogos, trabalhavam na indústria da construção cerca de 620 mil pessoas, que representavam 12% da população activa.

Se a história tivesse terminado aqui, seria uma história de grande sucesso.

Mas os capítulos seguintes são no sentido inverso.

Os bons resultados obtidos pelos bancos com o financiamento à construção, com baixo risco, impulsionaram a concessão de empréstimos sem limites, o que veio a ser reforçado com a entrada no euro (2002), deixando de existir risco cambial.

Passaram a financiar, praticamente a 100%, os grandes urbanizadores para a compra de terrenos e execução de infra-estruturas.

As dezenas de milhares de lotes seriam vendidas a promotores-construtores que iriam construir novos edifícios, também com financiamento, e as vendas teriam financiamento para aquisição. Se fosse conveniente, o financiamento poderia suportar outros investimentos adicionais. A análise de risco não fazia parte do processo e o BCE (Banco Central Europeu) e o Banco de Portugal permitiram esta deriva.

3. A crise – 2009 a 2015

Mas, há sempre um mas, o aumento da dívida pública a partir de 2005 e a crise financeira mundial, com origem nos EUA após a falência do Lehman Brothers, em 2008, levaram à crise do sub prime, com redução do financiamento bancário para as empresas e compradores de habitação.

Durante 2010, a dívida pública portuguesa ainda foi financiada pelos bancos portugueses, mas a partir de 2011 deixou de ser possível e foi necessário pedir ajuda financeira externa, com o programa de ajustamento e a entrada da Troika em Abril de 2011.

As medidas do programa, agravadas pela visão do BCE, tiveram as seguintes consequências:

a) O investimento em obras públicas foi praticamente cancelado;

b) Os terrenos em processo de urbanização e os apartamentos em construção ou construídos ficaram sem comprado res por falta de financiamento;

c) A esmagadora maioria das empresas faliu ou reduziu ao mínimo a sua actividade;

d) Ficaram no desemprego mais de 300 mil profissionais do sector, pois em 2015 apenas trabalhavam no setor cerca de 270 mil pessoas;

e) De 125 mil habitações novas construídas em 2002 passámos para apenas sete mil construídas em 2015.

Recordo que em 2023 foram construídas pouco mais de 20 mil e em 2025 o número será próximo de 30 mil, ou seja, o mesmo que no início da década de 70 do século xx.

Não tenho conhecimento de outro sector que tenha sido quase destruído de forma tão rápida.

A partir de 2013, o BCE e o Banco de Portugal obrigaram os bancos a elaborar planos para redução da exposição ao risco imobiliário, com metas impossíveis de atingir a curto prazo sem recurso a vendas por grosso a fundos institucionais, com perdas de milhares de milhões de euros.

Para o regulador, os terrenos e os imóveis eram activos tóxicos.

Como consequência, no mercado existiam à venda milhares de lotes para construção e habitações a preços abaixo do custo.

Enquanto este stock existiu para venda a preços inferiores aos custos de produção, a crise ficou oculta.

Na realidade, a crise de habitação começou a existir a partir de 2010 para:

- Os bancos que tiveram de registar milhares de milhões de euros em imparidades;

- Os promotores, urbanizadores e empresas de construção que faliram;

Os 300 mil desempregados do sector;

- As famílias que tinham dificuldade em pagar os empréstimos.

Recordo que a taxa de desemprego teve o máximo de 17,1% em 2013, reduzindo para 12,9% em 2015.

Mas a crise não existia para quem precisava de habitação, até porque as taxas de juro passaram a negativas e os preços de venda eram do stock com elevados descontos.

A partir deste quadro, pós-Troika, teria sido possível definir políticas e implementar medidas que permitissem inverter a situação, mas tal não se verificou. Foi uma oportunidade perdida.

O sector que produziu habitação e resolveu as anteriores crises tinha sido destruído e não mais foi reposto, até porque as empresas que resistiram – e as que foram de novo constituídas – reduziram significativamente os seus quadros próprios e ficaram dependentes de sub-empreiteiros, o que teve como consequência a dificuldade em controlar custos, prazos e qualidade.

4. A crise pós-2015

A partir de 2016 as políticas públicas não inverteram este quadro pós-Troika, e até agravaram o clima de desconfiança, com identificação dos supostos inimigos responsáveis pela crise, omitindo a responsabilidade em definir as políticas adequadas.

Não houve produção de habitação social, apesar das condições excepcionalmente favoráveis, em terrenos e edifícios inacabados à venda pelos bancos.

Nos últimos anos, a crise também se agravou devido a:

- Aumento da atracção pelas principais cidades, com agravamento da pressão urbanística e da procura;

- Aumento das taxas de juro, que passaram de negativas para positivas;

- Aumento da necessidade de habitação para resposta ao fluxo migratório.

5.      Outras causas do acréscimo dos custos

Se fosse apenas este o contexto da capacidade produtiva instalada, gradualmente a produção iria aumentar e ajustar com a procura, mas tal não tem acontecido e as causas são estruturais.

Desde o início deste século, as dificuldades impostas a quem pretende construir não pararam de crescer em todos os sentidos.

Cada nova directiva comunitária e sua transposição vão no sentido de aumentar as exigências e consequentes custos, sem nunca ter havido uma nota sobre o seu impacto.

As preocupações ambientais, a sustentabilidade, a produção de energia, a protecção do património edificado, as pesquisas arqueológicas, a descontaminação dos solos e todo um sem-número de exigências contribuíram para que fosse cada vez mais caro construir, como se os custos fossem irrelevantes.

Não são apenas os 2200 diplomas legais e regulamentos aplicáveis ao projecto e à execução de obras, identificados pelo Sistema de Informação da Legislação de Urbanismo e Construção (SILUC), que fazem parte do problema, com legislação pouco clara e que suscita diferentes pareceres e interpretações jurídicas.

A crescente dificuldade do licenciamento urbano, com regras próprias em cada município, criando mercados protegidos, a par dos pareceres das entidades externas, é apenas uma parte do «calvário» de um investidor quando submete um projecto a licenciamento, com riscos elevados e incertezas.

Há quase 20 entidades externas de consulta obrigatória, em função da situação, que emitem pareceres vinculativos sobre as mais diversas áreas, a que se juntam as empresas concessionárias de serviços de interesse público e que constituem um Estado dentro do Estado.

Foi este o monstro criado nas últimas décadas e que não permite construir a preços acessíveis.

Para ajudar às dificuldades, o licenciamento passou a estar submetido a denúncias e posições de activistas políticos que levaram à judicialização de qualquer processo.

Por isso, é fácil perceber por que razão a produção se mantém baixa, inferior a 30 mil habitações novas por ano, e a reabilitação só pode ser promovida para preços muito elevados, pois os custos já são inacessíveis.

Se os estrangeiros com elevada capacidade financeira deixas sem de comprar, ou arrendar, a reabilitação voltaria ao que foi até 2015, ou seja, deixava de existir.

Perante este diagnóstico, considero que o modelo que permitiu o acesso à habitação até 2011, com preços acessíveis, está esgotado, e não haverá solução sem que se assuma o confronto com a realidade.

Ora, é a montante do problema que se devem definir as soluções, que é o inverso do que tem sido assumido, com raras exceções.

6. Soluções para a actual crise

Perante este quadro, entendo que ainda há soluções, mas exigem rupturas, pragmatismo e confronto com muitos interesses instalados. Por isso, defendo uma nova política que privilegie as seguintes orientações estratégicas:

a) Alinhar a participação de todos os intervenientes que possam contribuir para aumentar a oferta;

b) Maior facilidade na transformação do solo rústico em urbano, nas zonas de maior pressão urbana, e redefinição das áreas de RAN e REN, e outras, ponderando a importância do direito à habitação perante outros direitos;

c) Simplificar o sistema de licenciamento urbano e industrial e das empresas concessionárias de serviços públicos, mas com segurança jurídica, o que não está garantido, pelo contrário, com as alterações designadas como Simplex Urbanístico;

d) Uniformizar a nível nacional a estrutura orgânica, definições, conceitos e regras dos planos diretores nacionais e respetivos regulamentos;

e) Reduzir as exigências das normas e regulamentos e demais disposições legais em vigor, permitindo a sua diferenciação em três níveis de exigências que correspondam a níveis de custos mais reduzidos.

Por outro lado, no que se refere à oferta, deverão ser mobilizados todos os tipos e com medidas específicas, nomeadamente a construção nova, o arrendamento, a reabilitação urbana (pública e privada) e a promoção pública.

A promoção de habitação pública deveria manter-se de forma continuada, com planos anuais e assumir diferentes formas, incluindo a participação da oferta privada, mas com regulamentos e exigências revistas para reduzir os custos.

Sem medidas que reduzam as exigências e correspondentes custos, os preços continuarão a subir e a crise será agravada.

Por isso, não são suficientes medidas avulso, mas políticas de ruptura com o modelo que já não faz parte da solução.