IMOBILIÁRIO: Comprar casa em bruto - poupança real ou ilusão de mercado?

A crise da habitação tem obrigado o mercado a procurar novas respostas. Entre preços elevados, escassez de oferta e perfis familiares cada vez mais diversos, começa a ganhar espaço um modelo intermédio entre a casa pronta a habitar e a construção totalmente personalizada: a compra em bruto.

À primeira vista, a ideia pode parecer uma solução simples para baixar o preço de entrada, num momento em que o custo das casas à venda está em máximos históricos. Em vez de comprar uma habitação totalmente acabada, adquire apenas a sua base estrutural e decide depois como quer concluir o interior. 

Este conceito aproxima-se do chamado 'shell and core', muito usado noutros mercados mais maduros, embora em Portugal ainda surja de forma híbrida e adaptada ao contexto local. O atractivo é imediato: paga-se menos no momento da compra da casa. Mas essa poupança inicial traz consigo outras exigências, responsabilidades, riscos e custos para o novo proprietário.

A casa chega a meio, o resto faz-se à medida

A crescente procura por soluções mais flexíveis na área da habitação ajuda a explicar porque é que este modelo começa a despertar interesse. Nem todas as famílias vivem da mesma forma, nem todas precisam da mesma casa, nem todas conseguem suportar o mesmo investimento. Para muitos compradores, a possibilidade de entrar com um valor mais baixo e ir concluindo a habitação de forma faseada pode ser uma alternativa.

É precisamente aqui que a compra de casa em bruto se torna ao mesmo tempo apelativa, mas exigente no resultado final, tendo em conta todas as variáveis. Sandro Sousa, promotor com modelo integrado de mediação, intermediação de crédito e promoção, e líder no novo projecto imobiliário TerraE, é directo na análise: "A poupança que aparece no contrato, habitualmente entre 15% e 25% sobre o preço chave-na-mão, é real. O problema é que raramente sobrevive à equação completa. Quando se somam os honorários de arquitectura e especialidades, as taxas camarárias, o IVA a 23% sobre materiais e mão de obra contratada individualmente, e a perda das economias de escala que o promotor obtém ao comprar cozinhas, casas de banho, pavimentos e carpintarias em volume, a margem dissolve-se em grande parte. Em muitos casos, dissolve-se totalmente."

Os números ajudam a perceber a dimensão real do problema. Ainda segundo Sandro Sousa, "num T2 de 100 m² do segmento médio-alto, a poupança bruta anunciada situa-se entre 60.000 euros e 100.000 euros. Os acabamentos contratados individualmente, com qualidade equivalente à entregue pelo promotor na hora de construir casa, custam ao comprador entre 70.000 euros e 140.000 euros, em Lisboa, Oeiras ou Cascais, com a escassez atual de mão de obra qualificada e a pressão sobre os materiais, mais perto do limite superior."

A isto soma-se um diferencial que quase ninguém calcula com rigor: o do financiamento. "O banco financia até 90% da aquisição à taxa média de 3,08%, referência do Banco de Portugal para Fevereiro de 2026, mas as obras transitam para crédito obras a 4–6% ou, mais frequentemente, para crédito pessoal a 8–12%. E ainda os seis a doze meses adicionais até o imóvel ser habitável, que para um investidor são meses de renda perdida e break-even que se afasta", sublinha o promotor, destacando as diferenças quanto aos valores de um crédito habitação "convencional".

Além disso, esta solução exige outra coisa que nem sempre entra nas contas: capacidade de gestão. O consultor imobiliário Nuno Garrido reflecte sobre isso: "Comprar uma casa em bruto pode representar uma poupança interessante, mas raramente é tão linear quanto muitos compradores imaginam. Quando somamos projecto, licenciamentos, especialidades, materiais, mão de obra e inevitáveis ajustes de obra, a diferença final face a uma casa já concluída pode reduzir-se bastante, sobretudo se o processo não for bem planeado."

Flexibilidade ou falsa poupança? O que está realmente em causa

"Na prática, a verdadeira vantagem está menos no 'preço baixo' e mais na possibilidade de personalização e controlo do resultado final. Para um comprador com disponibilidade financeira para absorver imprevistos, tempo para acompanhar a obra e alguma literacia na área da construção ou apoio técnico competente, esta opção pode compensar bastante, pois na prática o comprador substitui-se ao empreiteiro, poupando o custo do mesmo", afirma Nuno Garrido.

A questão é que esse perfil de comprador não corresponde à maioria. "Para quem procura previsibilidade de custos, prazos definidos e uma solução chave na mão, a compra em bruto pode transformar-se numa falsa poupança. É muito comum o orçamento inicial ficar aquém da realidade, principalmente devido à subida de materiais, atrasos, alterações em obra ou decisões tomadas já durante o processo", alerta a consultor.

Há também um lado menos visível nesta equação. Quando um promotor compra, instala e executa tudo em série, consegue preços mais competitivos do que um cliente individual que vai contratar cada elemento isoladamente. Como sublinha Nuno Garrido, "diria que este tipo de compra faz mais sentido para um perfil de comprador paciente, informado e com margem financeira confortável, não necessariamente para quem procura apenas 'comprar mais barato'. Porque no imobiliário, o que parece económico no início nem sempre é o que custa menos no final."

Sandro Sousa traça um mapa ainda mais detalhado dos perfis para os quais a equação efectivamente compensa neste negócio de comprar casas em bruto: "O comprador com competência técnica própria, arquitecto, engenheiro, promotor, e rede de fornecedores estabelecida; o comprador que paga o imóvel a pronto e dispõe de liquidez paralela para os acabamentos, sem recorrer a crédito; e o comprador com exigências de personalização tão atípicas que o promotor não as executaria, materiais raros, alterações de compartimentação, soluções domóticas integradas, programas funcionais únicos."

Por oposição, identifica três perfis em que a compra em bruto se transforma em armadilha: "O comprador que depende de financiamento bancário para o conjunto da operação; o que precisa de habitar em prazos definidos, normalmente porque tem um arrendamento a terminar ou uma mudança de cidade marcada; e sobretudo o investidor, para quem cada mês de obras é renda que não entra e capital amortizado sem retorno." 

Antes da escritura: as letras pequenas que protege quem compra em bruto

Para determinar o sucesso ou fracasso desta opção é preciso falar do enquadramento jurídico. Nuno Madeira Rodrigues, e advogado, prefere usar uma denominação mais precisa para este tipo de transacção: "Efectivamente temos assistido a um crescente número de propriedades vendidas no mercado 'em tosco', utilizo esta denominação dado que a mesma merece inclusive consagração jurídica no Decreto-Lei 101-D/2020, de 7 de Dezembro, que regula a Certificação Energética. O que cria sempre algumas dificuldades quanto à questão da responsabilidade."

A definição técnica ajuda a perceber até onde vai realmente o que se compra. "Usualmente estas vendas correspondem a propriedades que 'apenas' têm construídas as fundações e paredes, sem quaisquer instalações técnicas, divisórias internas. Ou seja, um 'esqueleto' do que virá a ser um imóvel, cabendo então ao adquirente gerir todas as fases subsequentes da obra, designadamente a conclusão da construção, eventuais alterações ao licenciamento existente, fiscalização e comunicação final de obra às autoridades competentes", explica o advogado.

Mariana de Sousa, advogada especialista em imobiliário, partilha do diagnóstico e acrescenta uma ressalva importante quanto ao próprio conceito. "A venda de habitação em bruto, ou em modelo 'shell and core', pode ser uma solução interessante para compradores que pretendem maior flexibilidade na configuração final do imóvel. Mas essa flexibilidade só é segura se estiver muito bem delimitada no plano jurídico, técnico e contratual", defende. E vai mais longe: "Em termos jurídicos, a expressão 'em bruto' não deve funcionar como fórmula vaga. O contrato deve identificar exactamente o que está incluído na venda e o que fica fora dela. É essencial saber se o promotor entrega apenas a estrutura, fachadas, cobertura, caixilharias, acessos e partes comuns, ou se entrega também redes técnicas executadas, preparadas, certificadas ou apenas pontos de ligação."

Para Mariana de Sousa, "a responsabilidade do promotor deve manter-se relativamente à conformidade urbanística da construção, ao projecto aprovado, à estabilidade estrutural, às partes comuns, às infraestruturas gerais do edifício e às redes técnicas que sejam entregues como executadas ou preparadas, designadamente água, saneamento, electricidade, gás, telecomunicações, ventilação, segurança contra incêndios e demais especialidades aplicáveis." Do outro lado, "o comprador poderá assumir as obras interiores de adaptação ou acabamento que venha a executar posteriormente. Mas essa responsabilidade deve ficar limitada ao que esteja claramente fora do perímetro de entrega do promotor e desde que essas obras sejam compatíveis com o projecto aprovado, o título urbanístico aplicável, o regulamento do condomínio e as regras técnicas exigíveis", sublinha a advogada.

E é precisamente nesta zona cinzenta que pode aparecer um dos pontos mais delicados, reitera Nuno Madeira Rodrigues: "Ficará sempre uma dúvida grande em casos de garantia final, porquanto é possível que o construtor originário se tente eximir face às alterações entretanto introduzidas pelo adquirente no edificado existente à data da venda." Por outras palavras: a partir do momento em que entras numa estrutura inacabada e começas a tomar decisões construtivas, a fronteira da responsabilidade decenal pode ficar desenhada de forma ambígua. Se, mais tarde, surgir um defeito estrutural, o construtor original poderá argumentar que a falha decorre das intervenções feitas pelo adquirente, e não da obra que entregou.

A resposta, dizem ambos os advogados, está no contrato. "O CPCV terá de definir com a maior exactidão possível o já edificado e a responsabilidade do alienante quanto ao mesmo, bem como elencar o licenciamento existente, prazos a cumprir no mesmo e obrigações de cada uma das partes quanto aos passos seguintes da obra, então inacabada", recomenda Nuno Madeira Rodrigues.

Mariana de Sousa detalha o que esse contrato deve obrigatoriamente conter: 

• Plantas e memória descritiva do imóvel;
• Mapa de acabamentos ou de "não acabamentos", com identificação clara do que entra e do que fica de fora;
• Identificação das redes técnicas existentes e dos pontos de ligação disponíveis;
• Certificações exigíveis e respetivos responsáveis;
• Licenças ou títulos urbanísticos em vigor;
• Prazos e garantias aplicáveis;
• Condições para a escritura e marcos contratuais;
• Consequências em caso de desconformidade entre o prometido e o entregue;
• Quem suporta os custos de execução, alteração, ligação, certificação ou correção das infraestruturas;
• Mecanismos de retenção de preço caso surjam desconformidades;
• Possibilidade de resolução contratual em situações graves;
• Responsabilização por defeitos detectados antes ou depois da entrega.

A mensagem prática para quem pondera comprar em bruto é: antes da escritura, é preciso uma análise rigorosa do estado de licenciamento, do que está efectivamente construído, das redes técnicas entregues, dos prazos administrativos em curso e das obrigações que ficam de cada lado. E tudo isso tem de ficar reflectido, com detalhe, no contrato-promessa de compra e venda. Caso contrário, o desconto inicial pode transformar-se num litígio caro alguns anos depois.

Casas (mais) capazes de acompanhar as pessoas.

Apesar destas reservas, a ideia de uma habitação mais configurável continua a ganhar força. E não depende apenas da compra em bruto. Também no desenho arquitectónico se nota uma mudança de paradigma: em vez de casas muito rígidas, multiplicam-se propostas mais abertas, evolutivas e reversíveis. É precisamente nesta fase que a arquitectura ganha um papel decisivo. "Uma casa bem arrumada é uma casa que, para começar, leva tempo a ser desenhada. O tempo do desenho obriga quase a tanta reflexão ou mais que o tempo da construção, ou seja, percebermos exactamente como é que temos um certo retângulo de um terreno para trabalhar e como é que conseguimos arrumar e maximizar esses compartimentos dentro dessa planta", explica Maria João Correia, arquitecta e fundadora do Segmento Urbano.

A par desta tendência, há outra transformação a marcar o sector: a industrialização da construção. Num mercado pressionado por custos, falta de mão de obra e necessidade de ganhar escala, vários promotores e equipas de projecto estão a rever a forma como desenham e executam os edifícios. O objectivo passa por simplificar, repetir inteligentemente e modular. Susana Barros Vilela, fundadora do atelier Utopia, conhece bem este caminho. "Nós fizemos um trabalho de investigação na UPC, em Barcelona, sobre a modularização da construção. Depois tentámos aplicar na prática profissional e tirámos várias conclusões. A verdade é que sim, é perfeitamente possível industrializar todos os processos construtivos se houver modularidade. A questão fundamental é a escala ou dimensão de cada módulo e o sistema em como esses módulos se relacionam", refere.

A lógica é clara: não basta desenhar uma casa bonita. "O espaço deve ser pensado para a função e para quem o vai habitar, não para aquilo que eu gosto ou que qualquer arquitecto gosta. Não é arquitectura de autor no sentido tradicional. É uma arquitectura do autor para a pessoa", conclui Susana Barros Vilela.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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