IMOBILIÁRIO: Novo pacote fiscal habitação - guia simples com a análise de contabilistas...
Já ouviu falar do novo pacote fiscal para a habitação e ficou com a cabeça à roda? É normal. São dezenas de medidas, prazos diferentes para cada uma, percentagens, siglas e remissões para artigos da lei que acaba de entrar em vigor. Mas no fundo, tudo se resume a perguntas práticas, como por exemplo: vou pagar menos para comprar casa? Vou pagar menos impostos se for senhorio? Se estou a construir, recebo algum apoio? Se sou jovem, fico em melhor situação?
Este guia foi preparado para responder a essas questões de forma simples, com base na análise técnica feita pela Ordem dos Contabilistas Certificados (publicada na web da OCC) ao Decreto-Lei n.º 97/2026, que regulamenta este conjunto de medidas.
Mas atenção, com estes esclarecimentos na sua cabeça, a regra de ouro para evitar problemas é: antes de qualquer decisão importante de compra, venda, construção ou arrendamento, recorra a um especialista que lhe assessore formalmente; fale com um contabilista certificado, um fiscalista ou um advogado, quem mais for conveniente para o seu caso, já seja particular ou profissional do sector imobiliário e da construção. Vale a pena (ou vale o tempo e o dinheiro).
Antes de tudo: afinal o que é o "preço moderado"
Há dois números que vai ver repetidos ao longo de todo o pacote fiscal lançado pelo Governo da AD e aprovado no Parlamento, em Fevereiro passado, com os votos favoráveis do PSD, CDS e Iniciativa Liberal e a abstenção do Chega - já o PS e os restantes partidos da esquerda votaram contra na especialidade. Voltando à interpretação do diploma para que possa fazer uma correcta implementação das medidas, guarde bem este par de valores, na memória ou onde não os perca, porque são a chave que abre quase todas as portas da habitação:
- 2 300 euros por mês é o valor máximo de renda mensal moderada em 2026. Acima disto, perde os apoios.
- 660 982 euros é o preço máximo de venda da casa para entrar nos benefícios em 2026.
E atenção a uma armadilha que muita gente pode deixar passar: este "preço" não é só o valor da escritura. O diploma - publicado em Diário da República a 20 de Maio de 2026, dias depois de ter sido promulgado sem reservas pelo Presidente da República, José António Seguro - diz que conta o preço da casa mais os móveis fixos, a cozinha equipada, o ar condicionado, os equipamentos que ficam materialmente ligados ao imóvel. Mesmo que faça contratos separados. Ou seja, se a casa custa 650 mil e a cozinha equipada custa 20 mil em contrato à parte, para efeitos do Fisco estás nos 670 mil e fica fora do regime.
Guarde estes dois números. Vai precisar deles a seguir.
Se vai comprar casa
Comprar casa de custos controlados? Não paga IMT
A grande novidade para quem compra a primeira casa: se for uma habitação de custos controlados (aquelas que são construídas dentro de programas públicos específicos, com preço regulado da habitação), fica isento do pagamento de IMT até aos 330 539 euros. Acima desse valor, paga as taxas normais sobre a parte que excede. Esta medida entrou em vigor desde 25 de Maio de 2026.
Há também um desconto no Imposto do Selo associado à compra.
Atenção a três coisas:
1. Tem de ser a sua primeira casa. Não pode ter sido dono de nenhuma outra habitação nos últimos três anos.
2. Tem de ser para morar lá (habitação própria e permanente). Não pode ser para alojamento local, casa de férias ou para arrendar.
3. Cada câmara municipal tem de aprovar este benefício no seu território. Vale a pena confirmar com a sua autarquia.
Tem 30 dias para pagar o IMT
Antes, o IMT tinha de ser pago no próprio dia da liquidação ou, no limite, no dia útil seguinte. Era um stress logístico antes da escritura. Agora tem 30 dias para o pagar. Mais respiração, menos dor de cabeça.
É estrangeiro e quer comprar casa em Portugal?
Aqui há uma mudança importante. Se compra uma casa em Portugal e não é residente fiscal, passa a pagar uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem qualquer desconto.
Recupera a diferença para a taxa normal se (a devolução é feita pela Autoridade Tributária mediante o seu pedido):
1. Tratar de tudo para ser residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra; ou
2. Colocar a casa em arrendamento com renda moderada (até 2 300 euros) nos seis meses seguintes à compra, e a mantiveres arrendada por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
Se vai construir a sua casa
Vai ter o IVA da construção devolvido (em parte)
Se está a construir a sua própria casa para nela viver, e o valor total (terreno mais construção) não passa dos 660 982 euros, pode recuperar parte do IVA. A devolução corresponde à diferença entre o IVA que pagou à taxa normal (23%) e o que teria pago à taxa reduzida (6%). É uma poupança considerável.
Condições:
* Depois de a casa ficar pronta, tem seis meses para mudar para lá a sua morada fiscal, e tem de lá ficar pelo menos 12 meses.
* O pedido faz-se no Portal das Finanças.
* A devolução chega no prazo máximo de 150 dias.
* Os pedidos de 2026 só abrem em Outubro de 2026.
O que precisa:
* Identificação do imóvel e dos donos.
* Contratos de empreitada (têm de ser contratos escritos, um orçamento não chega).
* Título de utilização da casa.
* Comprovativo do valor do terreno.
* Facturas de todos os custos de construção.
O que não vale: se apenas comprou materiais (cimento, azulejos, etc.) para alguém aplicar, esse IVA não é elegível. Tem mesmo de ser empreitada.
Empreiteiros vão poder cobrar IVA mais baixo
Há uma nova taxa reduzida de IVA para empreitadas de construção ou reabilitação de casas destinadas a habitação própria e permanente (com preço até 660 982 euros) ou ao arrendamento moderado (renda até 2 300 euros). Significa que, na prática, construir ou reabilitar para venda nestas condições fica mais barato, o que deverá reflectir-se nos preços finais ao consumidor. Entra em vigor a partir de 1 de Julho de 2026.
Se é senhorio ou quer começar a arrendar
Esta é, talvez, a parte onde o pacote vai mais longe. Há vários caminhos diferentes, com benefícios diferentes. Aqui estão ordenados do mais simples para o mais complexo.
Caminho 1: arrendar com renda moderada (até 2.300 euros)
Se arrendar a sua casa por um valor até 2.300 euros mensais (em 2026), passa a beneficiar de:
* Taxa de imposto reduzida. As suas rendas passam a ser tributadas a 10% (em vez das taxas habituais), em IRS.
* Retenção na fonte mais baixa. Quando quem lhe paga a renda é uma empresa com contabilidade organizada, a retenção desce para 10%.
* Se tem empresa, só metade conta. Para senhorios em IRC ou em IRS com contabilidade organizada, apenas 50% das rendas são tributadas.
*Em vigor entre 1 de Janeiro de 2026 e 31 de Dezembro de 2029.
Caminho 2: o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
Este é o regime mais generoso para senhorios particulares. Em troca de praticar uma renda mais baixa, não paga absolutamente nenhum imposto sobre essas rendas: zero IRS, zero IRC.
* A renda tem de ser igual ou inferior a 80% da mediana das rendas do seu concelho (o valor exacto será definido por portaria, em função da tipologia da casa e de factores como a eficiência energética e o estacionamento).
* O contrato tem de ter prazo mínimo de três anos (para residência permanente) ou três meses (para residência temporária por motivos profissionais, de estudo ou turísticos).
* O procedimento é simples: submete o contrato na plataforma do IHRU até 15 de Janeiro do ano seguinte. O IHRU comunica à Autoridade Tributária e a isenção aplica-se automaticamente.
Em vigor a partir de 1 de Setembro de 2026.
Caminho 3: vendeu uma casa? Reinveste numa para arrendar
Vendeu uma segunda habitação e fez mais-valias? Normalmente teria de pagar imposto sobre o lucro. Mas agora, se reinvestir esse dinheiro na compra de outra casa em Portugal para a colocar em arrendamento com renda moderada, fica isento de tributação sobre as mais-valias.
O reinvestimento tem de acontecer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. O contrato de arrendamento tem de ser celebrado nos seis meses seguintes ao reinvestimento. E a casa tem de estar arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
Em vigor entre 1 de Janeiro de 2026 e 31 de Dezembro de 2029.
Se é inquilino
A boa notícia é que pode deduzir mais no IRS. O limite da dedução à colecta pelas rendas pagas sobe para:
1. 900 euros em 2026;
2. 1 000 euros a partir de 2027.
Se paga renda, não se esqueça de declarar no Anexo H da Modelo 3 do IRS.
Se comprou uma casa e está à espera para se mudar
O pacote habitação resolve, finalmente, um problema antigo. Quando vende a sua casa e usa o dinheiro para comprar outra para morar, tem três anos para concretizar essa compra e ficar isento das mais-valias. Mas e se compra a casa nova em planta e o construtor atrasa? E se o vendedor incumpre o contrato-promessa?
Agora a lei diz: se o atraso for por culpa de outra pessoa e você colocar um processo em tribunal, o prazo dos três anos suspende-se enquanto a justiça decide. Se ganhar em tribunal, tem mais 12 meses para concretizar o reinvestimento.
Cuidado com uma armadilha: isto só se aplica se houver mesmo um processo judicial. Atrasos na construção, atrasos nos registos, ou incumprimentos sem acção no tribunal (mesmo com penalizações pagas) não lhe dão direito à prorrogação. Sem acção judicial, não há suspensão do prazo.
Quando entra cada coisa em vigor?
Aqui fica a régua temporal para ter tudo no sítio:
* 25 de Maio de 2026: novo prazo de pagamento de IMT (30 dias); taxa de 7,5% para não residentes; isenção de IMT em casas de custos controlados.
* 1 de Janeiro de 2026: todas as medidas de IRS (mais-valias, deduções de rendas, retenção a 10%, exclusão de 50% para empresas).
* 1 de Julho de 2026: taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação para habitação própria.
* 1 de Setembro de 2026: Regime Simplificado de Arrendamento Acessível; Contratos de Investimento para Arrendamento.
* 1 de Outubro de 2026: abertura dos pedidos de devolução do IVA na autoconstrução.
* A maioria dos benefícios fiscais em IRS vai até 31 de Dezembro de 2029.
* A devolução do IVA na autoconstrução vai até 31 de Dezembro de 2032.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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