IMOBILIÁRIO: Minuta de contrato de arrendamento - como fazer?
Redigir um contrato de arrendamento de forma correcta, de acordo com a lei, é essencial para assegurar os direitos e deveres de ambas as partes, ou seja, do senhorio e do inquilino. Enquanto proprietário, deve assegurar-se de que redige o contrato correctamente e sem falhas, de modo a evitar possíveis conflitos ou surpresas desagradáveis.
Para que nada falhe, aconselhamos a que procure um advogado ou solicitador para que seja ele a elaborar o contrato e, dessa forma, tenha segurança de que o mesmo cumpre a lei à risca.
Mas antes de tudo, se vai colocar a sua casa no mercado de arrendamento deve ter também outros factores em conta. Fique atento aos seguintes passos.
Estuda o mercado de arrendamento antecipadamente
Antes de colocar o anúncio, ou deixar isso nas mãos de uma imobiliária, faça um estudo de mercado ao arrendamento na zona onde o seu imóvel está inserido. Isto vai ajudar-lhe a perceber quais os preços praticados para casas semelhantes à sua e, assim, chegará à conclusão de qual o valor deve pedir.
Cuidado ao escolher os inquilinos
É muito provável que não faltem interessados em arrendar o teu imóvel, dada a elevada procura e a pouca oferta no mercado. Por isso não se comprometa com a primeira pessoa que entrar em contacto contigo. Deve solicitar dados importantes como, por exemplo, contrato de trabalho, e fazer uma análise minuciosa para que perceba qual o candidato que lhe dará mais garantias.
Documentos necessários
Para a celebração do contrato de arrendamento o proprietário deve solicitar ao inquilino, e ao fiador (caso se aplique), os seguintes documentos:
- Documentos de identificação pessoal.
- Últimos recibos de vencimento.
- Última declaração de IRS.
O proprietário deverá também apresentar uma série de documentos ao inquilino:
- Caderneta Predial/Certidão de Teor
- Licença de Habitação
- Certificado Energético
Para celebrar um contrato de arrendamento legalmente válido é necessário que o mesmo contenha determinada informação obrigatória. Pode fazê-lo por si e depois de assinado submetê-lo no portal das finanças, ou consultar alguém especializado que o possa orientar sobre as cláusulas que devem estar inscritas no documento.
Identificação do senhorio, inquilinos e fiador
Antes de começar a elaborar o contrato, é importante reunir os dados dados de identificação do senhorio e do futuro inquilino:
- Nome completo
- Estado Civil
- Nº de CC e respetiva validade e NIF
- Naturalidade e morada
- Data de nascimento
Quando já tem todos os dados necessários está na altura de passar à redacção do contrato propriamente dito. O contrato de arrendamento é composto por várias cláusulas que têm como objectivo expressar as condições, direitos e deveres tanto de senhorios como de inquilinos:
Cláusula Primeira: objecto (Identificação do imóvel)
Nesta primeira cláusula devem constar todos os elementos de identificação do imóvel. São eles:
- Letra da fracção autónoma
- Andar, nome da rua e número do prédio/porta
- Freguesia e Concelho
- Número sob o qual está descrito na Conservatória do Registo Predial
- Artigo de inscrição na matriz predial
- Número, data e Município da licença de habitação
Aqui indicamos que o primeiro outorgante (proprietário) arrenda e o segundo outorgante (inquilino) toma de arrendamento a fracção identificada na cláusula primeira e que a mesma se destina exclusivamente a habitação própria do segundo outorgante.
Cláusula Terceira: prazo
Um contrato de arrendamento para fins habitacionais tem a duração mínima de um ano, com renovação a três anos.
Cláusula Quarta: valores da Renda, Caução e Rendas Antecipadas
Aqui deverá estar mencionado o valor da renda mensal, o dia limite de pagamento e o meio de pagamento. Deverá igualmente indicar-se o valor da caução e das rendas antecipadas, caso o senhorio exija as mesmas.
De acordo com a solicitadora Ana Margarida de Matos, o Orçamento de Estado de 2023 estabeleceu que o senhorio só pode exigir até duas rendas antecipadas e uma caução equivalente a duas rendas.
Cláusula Quinta: despesas
Quem fica responsável pelo pagamento de despesas relacionadas com água, electricidade, gás, telecomunicações, entre outros? A resposta a essa pergunta deve ser dada nesta cláusula.
Cláusula Sexta: sublocação e Cessão
Nesta cláusula fica expresso que o inquilino não pode sublocar ou ceder o imóvel sem o consentimento expresso e por escrito do proprietário.
Cláusula Sétima: obras
Aqui deve indicar sobre quem recai a responsabilidade de efetuar as obras de melhoramento no imóvel, para evitar possíveis mal entendidos mais tarde. Por norma, o inquilino apenas pode fazer obras ou benfeitorias com autorização prévia e escrita do proprietário, com exceção de reparações urgentes.
Cláusula Oitava: conservação do estado do imóvel
Refere-se, tal como o nome indica, à conservação do imóvel. Por esse motivo, neste ponto deverá indicar-se que o inquilino tem o dever de preservar o imóvel no estado em que o encontrou, incluindo instalações e canalizações de água, electricidade, esgotos, paredes, pavimentos, pinturas, vidros, eletrodomésticos, assim como todo o recheio da habitação.
Cláusula Nona: inventário
Indicação de que o proprietário procedeu à vistoria do imóvel na presença do inquilino e que foi feita uma lista de todo o inventário e do estado de conservação. Essa lista deverá ser anexada ao contrato.
Cláusula Décima: legislação atualizada
Aqui deverá constar a lei do arrendamento actualmente em vigor no nosso País.
Cláusula Décima Primeira: Deveres
Por último, deverá ficar expresso que o inquilino declara concordar com todas as cláusulas do contrato e compromete-se a respeitar e cumprir as mesmas na íntegra, assim como o regulamento do condomínio (caso se aplique), que se deve anexar ao contrato.
- Outras cláusulas opcionais
Há outras cláusulas que o proprietário poderá incluir no contrato de arrendamento. Entre elas, por exemplo, se é permitido ter animais em casa, a fiança e em que condições o proprietário pode visitar o imóvel.
Relativamente à fiança, esta cláusula apenas se aplica caso haja fiadores. Se os seus inquilinos tiverem fiador, as obrigações deste deverão ser descritas neste ponto.
No que se refere às visitas, de acordo com o artigo 1038° do Código Civil, o arrendatário tem a obrigação de facultar o exame do imóvel ao senhorio, de modo a que o mesmo verifique o estado do imóvel e que consiga suprir deficiências que surjam. Contudo, estas visitas devem ser moderadas, uma vez que podem perturbar o gozo do imóvel ao arrendatário, artigo 1031° do Código Civil.
No final do contrato deve ser mencionado o local e o dia da sua celebração e o mesmo deve ser assinado por todas as partes envolvidas.
Dúvidas não esclarecidas no contrato
Há algumas dúvidas que podem surgir, tanto para o proprietário como para o inquilino, e que por norma não estão esclarecidas nos contratos de arrendamento. Uma das questões que poderá surgir é, no caso de o proprietário querer vender o imóvel, se o inquilino tem ou não direito de preferência à compra do mesmo.
Para esclarecer esta dúvida, explicamos que "o arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel quando habita no mesmo há pelo menos dois anos". Acrescentamos ainda que "a lei não distingue o fim do imóvel, ou seja se é para habitação própria ou para fins não habitacionais, como referido no artigo 1091° do Código Civil".
Como registar o contrato de arrendamento nas Finanças
Enquanto senhorio, tem um prazo de 30 dias após a assinatura do contrato para entregar o mesmo à Autoridade Tributária. Pode fazê-lo directamente no balcão de uma repartição das Finanças, ou pode optar por registá-lo online. Caso opte pela segunda opção, siga os seguintes passos:
- Acede ao Portal das Finanças
- Clica na área "Arrendamento"
- Escolha a opção "Comunicar Início Contrato" e preenche os dados solicitados
- No final basta clicar em "Guardar rascunho", confirmar os dados e submeter o contrato.
Depois destes passos, o portal vai apresentar a guia de pagamento do Imposto de Selo.
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