IMOBILIÁRIO: Licença de Habitação e Licença de Utilização - saiba as diferenças

Frequentemente confundidas, a licença de habitação e a licença de utilização são dois documentos cruciais no mercado imobiliário, seja para vender ou comprar casa. Ambas possuem objectivos distintos e garantem aspectos essenciais de um imóvel, pelo que compreender as suas nuances é fundamental para garantir a legalidade e segurança nos seus projetos e objectivos.

A licença de habitação

Se um imóvel tem licença de habitação significa que está legalmente apto a ser habitado, sendo que este documento também é conhecido como licença de habitabilidade. A licença de habitação é emitida pela entidade camarária, sendo necessária a fiscalização e o cumprimento das condições legais exigíveis para a sua emissão.

Qualquer casa que se destine a habitação necessita de licença de utilização para ser habitável e, portanto, um imóvel se destine a serviços, comércio ou indústria, não deverá necessitar, pois terá uma afectação distinta cujo fim não é a habitação própria e permanente.

Caso exista projecto de arquitectura, este documento garante que há conformidade com o respetivo, sendo obrigatório considerar alterações que tenham existido ao imóvel, seja uma marquise, uma piscina ou um alpendre.   

Uma licença de habitabilidade não tem validade, contudo, torna-se necessária a sua renovação caso haja alguma modificação na estrutura do edifício ou a beneficiação do imóvel.

Consideramos importante salientar que, se vai comprar uma casa ainda em obras, o responsável pela emissão da licença de habitação será o construtor. Ainda no momento de assinar o CPCV, vai precisar de levar a licença de habitação, mas também se proceder à celebração de crédito à habitação, para apresentar na entidade bancária.    

Para quem arrenda, também é importante saber que, ao abrigo do Novo Regime de Arrendamento Urbano, é necessário que o senhorio, no âmbito da celebração do contrato de arrendamento, apresente a licença de habitação.

O que define, então, a habitabilidade de um imóvel?  

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas define que, na área da electricidade, do gás, do saneamento e da água, existem parâmetros a cumprir, sendo por vezes necessário um projeto de especialidades para que se faça aprovar a licença de habitação.

De entre os vários critérios que atestam a habitabilidade de um imóvel constam:

    • Segurança estrutural: paredes, fundações e telhados que suportam o peso adequado, sem risco de desabamentos ou rachaduras;

    • Instalações: sistemas eléctricos, hidráulicos e de gás em conformidade com as normas, prevenindo acidentes e garantindo bom funcionamento do imóvel;

    • Ventilação e iluminação: o imóvel tem de possuir aberturas suficientes para garantir a circulação de ar fresco e luz natural, promovendo um ambiente saudável;

    • Acessibilidade: tem de permitir o acesso livre e seguro a pessoas com mobilidade reduzida, incluindo idosos e pessoas com deficiência;

    • Higiene: apresentar condições adequadas de higiene, com sistemas de esgoto e tratamento de água, funcionando corretamente;

    • Área útil: deve ter área útil mínima por habitante, garantindo espaço adequado para o bem-estar das pessoas.

A licença de utilização

A licença de utilização, também conhecida por alvará de utilização, certifica que os imóveis podem ser utilizados para fins habitacionais ou para comércio, serviços ou indústria. Esta licença é, à semelhança da anteriormente descrita, emitida pela entidade camarária onde se encontra o imóvel.

A licença de utilização é obrigatória nos seguintes imóveis:

    • Novos: antes da sua ocupação, para garantir que o imóvel se destina ao uso previsto no projeto e que se integra com a malha urbana;

    • Em obras de alteração: quando a obra altera o uso do imóvel, como transformar um comércio em residência;

    • Usados: em alguns casos, como na compra e venda, para verificar se o imóvel está em conformidade com as normas de uso e ocupação do solo.

Para efeitos de deferimento do processo, serão avaliados pelas entidades competentes vários factores:

    • Correspondência entre os projetos aprovados e a obra; 

    • Conformidade entre as normas legais e os regulamentos em vigor, como, por exemplo, equipamentos de segurança contra incêndios ou salubridade;

    • Correspondência ao fim pretendido.

Em suma, a licença de habitação garante que o imóvel pode ser habitado, enquanto a licença de utilização define como o imóvel pode ser utilizado.

Assim, compreender as diferenças entre os dois documentos é fundamental para garantir a legalidade e segurança dos seus projectos imobiliários. Ao obter as licenças adequadas, garantirá a habitabilidade do imóvel, o uso correto do espaço e a tranquilidade ao investir num imóvel que se encontra em conformidade com as normas.

A nossa sugestão é que consulte sempre a Câmara Municipal do local onde reside para obter informações precisas sobre os dois tipos de licenças, bem como acerca dos procedimentos necessários para cada situação.

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