IMOBILIÁRIO: Herdei um imóvel: o que tenho de fazer para o vender?

Receber uma herança é um processo algo delicado, pois normalmente envolve a perda de um ente próximo e as pessoas encontram-se mais fragilizadas. Além disso, está também envolta em várias burocracias que se não forem devidamente tratadas podem trazer alguns dissabores aos herdeiros. É um momento em que é necessária bastante tranquilidade e racionalidade para que nenhuma das partes se veja afectada e não haja desentendimentos desnecessários. Neste artigo deixamos-lhe alguns conselhos para tornar esta fase mais fácil.

Recebeu uma herança: aceitar ou não?

Primeiro que tudo há que aceitar ou não a herança. Se em vez de um ou vários bens a herança for uma dívida superior aos bens herdados tem de decidir se quer ficar com os bens e pagar a dívida ou prescindir da herança e ficar livre de encargos.

Quem vai ser responsável pela venda do imóvel?

Após a comunicação do falecimento às finanças (três meses), é importante fazer uma habilitação de herdeiros, onde serão identificados os herdeiros e os seus direitos, assim como quem herda o quê. Neste momento será nomeado o cabeça de casal que será responsável pela habilitação de herdeiros.

Venda de casa herdada: mais-valias e impostos

Para vender uma casa herdada há que ter em conta vários factores obrigatórios, nomeadamente o cálculo das mais-valias do imóvel e a declaração da venda do imóvel herdado no IRS.

E como saber o valor das mais-valias?

Quando vendemos uma propriedade, temos de pagar impostos sobre as mais-valias. Ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu o imóvel e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. No caso dos imóveis herdados, é idêntico.

Para calcular o valor das mais-valias em imóveis herdados, o valor da compra é substituído pelo valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, referente ao ano que foi herdado.

Mais-valias = valor da venda – (VPT x coeficiente da desvalorização da moeda) – custos do processo de compra e venda – gastos com o imóvel

Se o valor de venda for inferior ao VPT, deve provar que a propriedade foi vendida por um valor inferior ao do VPT junto da autoridade tributária, através de um requerimento dirigido ao director de Finanças. Esta comunicação deve ocorrer durante o mês de Janeiro do ano seguinte ao da venda, ou nos 30 dias posteriores à data em que a avaliação se tornou definitiva.

Declarar venda de imóvel herdado no IRS

Outro aspecto que deve considerar quando vende um imóvel herdado é que o tem de declarar no IRS. As mais-valias normalmente são sempre tributadas em 50% do seu valor. Este valor é adicionado aos restantes rendimentos para apurar a taxa de IRS a pagar.

Se o imóvel foi herdado antes de 1 de Janeiro de 1989, não paga imposto. Apesar disso, a transacção tem de ser declarada no anexo G1 da declaração de IRS.

E se um dos herdeiros não quiser vender o imóvel?

A venda de um imóvel herdado pode trazer divergências quando um dos herdeiros se opõe à venda da casa. E nestes casos, o que pode fazer?

• Conciliação Amigável – é importante haver diálogo entre os herdeiros, ver ambas as perspectivas, encontrar uma situação estável para todos os lados e tentar chegar a um consenso.
• Compra de parte – os outros herdeiros podem comprar a parte do herdeiro que não quer vender. Deste modo, a venda pode prosseguir, mesmo que todos não estejam de acordo.
• Avaliação justa – pedir a um profissional que faça uma avaliação real do imóvel, para que assim o herdeiro que não quer vender perceba que vai receber o valor correcto.
• Partilha Judicial – se não chegarem a um entendimento o único modo de solucioná-lo é entrar com uma ação judicial de partilha. Este processo pode ser mais demorado e emocionalmente mais pesado, mas é garantido que a partilha é feita de modo justo e de acordo com a lei.

E se a casa tiver um inquilino, o que fazer?

Se a casa tiver um inquilino a viver nela, aplica-se o direito de preferência, ou seja, os arrendatários têm preferência na compra da casa.

Por outro lado, se o senhorio com quem foi celebrado o contrato de arrendamento falece e a casa é herdada por outro familiar, o contrato de arrendamento continua em vigor.

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