IMOBILIÁRIO: Cláusula de Inalienabilidade - Tudo o que você precisa saber...
A cláusula de inalienabilidade em bens pode gerar muitas dúvidas e tem quebrado a cabeça de diversas pessoas que se veem proprietárias de bens com esse tipo de restrição. O seu caso também é esse? Acompanhe esse artigo e entenda.
Todos possuem o direito de exercer livremente a propriedade de um bem, do qual tenha adquirido legalmente, podendo usar, fruir, dispor e reivindica-lo. Essa é a regra básica, mas fica a questão: esse direito é absoluto?
Em alguns casos específicos, os proprietários podem ter esse direito de disposição do património cerceado, por meio da chamada cláusula de inalienabilidade.
Embora pareça algo insignificante, às vezes até ignorado, bens gravados com cláusula de inalienabilidade podem estar mais comprometidos do que você imagina e causar alguns contratempos, sobretudo para quem não souber do que se trata.
Neste artigo, vamos entender os pontos principais acerca dessa restrição, o seu objectivo, requisitos e hipóteses de cancelamento da cláusula em um bem.
O que é a cláusula de Inalienabilidade?
A cláusula de inalienabilidade é uma medida restritiva que pode ser gravada em bens móveis ou imóveis, que surge a partir da vontade unilateral do proprietário anterior deste bem, a fim de que o próximo proprietário não disponha deste bem.
Além da impossibilidade de disposição, o proprietário de bens restritos por cláusula de inalienabilidade não podem doar, permutar, dar em pagamento ou em garantia, tampouco hipotecar, em razão da impenhorabilidade e incomunicabilidade do bem, em resultado dessa cláusula restritiva, conforme estabelece o Código Civil.
O principal detalhe que deve ser observado é que essa medida é cabível apenas para actos de doação ou testamento, com o objectivo de proteger, por determinado período, o património do donatário, herdeiro ou legatário, a fim de se evitar sua perda e garantir a estes beneficiários um mínimo patrimonial.
Desta forma, a validade deste acto está vinculada, necessariamente, à observância de quatro requisitos fundamentais:
1) Ser acto de liberalidade, ou seja, disposição de bens gratuita, por meio de doação ou testamento. A cláusula de inalienabilidade jamais será cabível em bens que foram transferidos onerosamente, por meio da venda.
2) Não deve incidir sobre a herança dos chamados herdeiros necessários, que são os herdeiros por lei, quais sejam: ascendentes, descentes e cônjuge, a não ser que haja justa causa devidamente comprovada.
3) A cláusula restritiva não é perpétua e deve possuir prazo pré-determinado, logo, ao restringir um bem com a cláusula, o proprietário deve determinar o prazo, se temporário ou vitalício. Contudo, esse prazo jamais deve ser perpétuo, ou seja, a restrição se desfaz com a morte do donatário, herdeiro ou legatário.
4) A restrição somente é devida com justificativa plausível, no qual o proprietário aponte as razões para a imposição da cláusula, não sendo cabível por mero capricho. Por exemplo, em hipóteses que o testador teme que o herdeiro fique sem património, ou situações em que o doador vise que o património seja útil para situações futuras para o donatário.
Há, também, a possibilidade de sub-rogação do bem restrito, situação na qual o donatário, herdeiro ou legatário vende o bem e substitui por outro. Contudo, este ato somente poderá ser realizado mediante autorização judicial.
Hipóteses de cancelamento da cláusula de inalienabilidade
Como visto anteriormente, para que a cláusula seja devidamente válida, é necessário o preenchimento de requisitos, sob pena de cancelamento dessa restrição, mediante autorização judicial.
Assim, caso seja configurado que não houve justificativa plausível para a imposição da restrição, bem como que não se tratar de acto de liberalidade ou que não houve prazo pré-determinado, o donatário, herdeiro ou legatário tem essa possibilidade, caso queira, de cancelar judicialmente a cláusula de inalienabilidade e dispor de seu bem como desejar.
Além dessas hipóteses, muito se tem debatido acerca do cancelamento puro da restrição, ou seja, independente dos preenchimentos dos requisitos de validade, mediante a relativização da cláusula e levantamento judicial do bloqueio.
Para esta situação, não há previsão em Lei, apenas entendimento de tribunais e juristas doutrinadores, os quais propõem uma relativização baseada na função social da propriedade.
Isso significa que, em casos em que o bem não esteja cumprindo sua função social, bem como sua manutenção esteja trazendo mais ónus do que benefícios ao donatário, herdeiro ou legatário, vem se firmando o entendimento de que a cláusula pode ser cancelada e o bem disposto, segundo a vontade do actual proprietário.
Imagine uma hipótese em que determinado indivíduo recebeu, por testamento, um casarão antigo de família, o qual foi gravado com cláusula de inalienabilidade, a fim de que o bem não fosse passado para terceiros e se perdesse. Contudo, em razão da antiguidade e tamanho do imóvel, o proprietário não conseguiu realizar as manutenções periódicas necessárias, o que levou o bem a deterioração.
Neste caso, é possível visualizar uma necessária e urgente relativização da cláusula, a fim de que o proprietário consiga dispor do bem, antes de sua total deterioração e perda do valor, pois se observa que a cláusula, além de dificultar o direito de usufruir do próprio património, impõe ao proprietário danos, ao ter que arcar com ónus de manutenção de um bem.
Todavia, deve ser observado que tal relativização e posterior cancelamento apenas deve ser realizado mediante processo judicial, no qual reste devidamente comprovadas tais alegações, a fim de se evitar ilegalidade e injustiças.
A cláusula de inalienabilidade consiste em uma importante ferramenta, a fim de se resguardar essa manutenção de património originados de doação ou herança, segundo o qual, pela vontade do doador ou testador, fica assegurada sua permanência com o donatário, herdeiro o legatário.
Entretanto, os casos concretos podem determinar os rumos que essa restrição pode tomar, pois, para muito além da manutenção da vontade unilateral do doador ou testador, existe o cumprimento da função social da propriedade e possibilidade de ónus da partes, situações estas que devem ser pesadas antes de se impor de forma definitiva esta medida.
Assim, é importante que, caso seja configurada alguma hipótese de invalidade ou cancelamento da restrição, o proprietário busque respaldo jurídico, a fim de ter os seus direitos de propriedade devidamente resguardados.
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