IMOBILIÁRIO: Expropriação em Portugal - pode o Estado ficar com o meu imóvel?
A construção de grandes infraestruturas públicas – como linhas ferroviárias de alta velocidade, aeroportos ou autoestradas – levanta frequentemente uma preocupação legítima entre proprietários: pode o Estado ficar com o meu imóvel? A resposta é afirmativa, mas longe de ser arbitrária.
A expropriação encontra-se rigidamente regulada na lei e só pode ocorrer quando estejam reunidos pressupostos legais muito concretos, sempre acompanhada do direito a uma justa indemnização. Explicamos como funciona este regime, com enquadramento jurídico.
Desde os riscos até ao que é necessário fazer (e de que forma), Patricia Boavida, advogada associada no departamento de Direito Imobiliário na Belzuz Abogados, apresenta um guia-resumo no qual dá resposta às principais dúvidas sobre o tema.
O que é a expropriação por utilidade pública?
A expropriação por utilidade pública é um mecanismo legal que permite ao Estado ou a outras entidades públicas adquirir coercivamente um imóvel privado quando tal seja necessário para prosseguir um interesse público relevante.
Este poder não é discricionário. Encontra-se consagrado na Constituição da República Portuguesa e regulado no Código das Expropriações, estando sempre dependente da emissão de uma Declaração de Utilidade Pública (DUP), a publicar em Diário da República. Sem DUP, não existe expropriação válida.
Quando pode o Estado expropriar?
Para que uma expropriação seja legalmente admissível, devem verificar-se cumulativamente os seguintes requisitos:
* Existência de fundamento legal;
* Prossecução de um fim de utilidade pública;
* Pagamento de justa indemnização;
* Tentativa prévia de acordo amigável, mediante proposta escrita, fundamentada e dirigida aos proprietários e demais interessados;
Aceitar a primeira proposta apresentada pela entidade expropriante não é obrigatório – e, na maioria das situações, não é aconselhável.
Guia da expropriação: etapa por etapa
Proposta negocial: a entidade pública apresenta uma proposta de aquisição. Se houver acordo, o processo termina nesta fase, sem recurso à via litigiosa;
Resolução de expropriar: acto administrativo que dá início formal ao procedimento, identificando os bens a expropriar, os interessados e o fim público subjacente;
Declaração de Utilidade Pública (DUP): acto administrativo definitivo que legitima a expropriação litigiosa;
Urgência e imissão na posse: em situações excepcionais e devidamente fundamentadas, o Estado pode tomar posse antecipada do imóvel, desde que proceda ao depósito prévio do valor indemnizatório proposto;
Fixação da Indemnização: na ausência de acordo, o valor é fixado por tribunal arbitral, com possibilidade de recurso para os tribunais judiciais.
Quais são os prazos?
A DUP tem uma validade temporal própria. O incumprimento dos prazos legalmente previstos pode determinar a invalidade dos actos subsequentes e, em certos casos, a caducidade do procedimento expropriativo.
Vistoria AD Perpetuam Rei Memoriam: prova técnica essencial
Antes de qualquer intervenção no imóvel, é realizada uma vistoria destinada a documentar de forma rigorosa:
* O estado actual do imóvel;
* As benfeitorias existentes;
* Acessos, ocupações e servidões;
* Actividades económicas ou usos em curso.
Registos fotográficos datados, plantas e relatórios técnicos assumem um papel determinante na avaliação do bem e, por consequência, na fixação da indemnização final.
Como se calcula a "justa indemnização"?
Princípio da equivalência patrimonial: a indemnização deve permitir ao expropriado adquirir um bem equivalente, em condições normais de mercado;
Data-referência e actualização: a avaliação reporta-se à data da DUP, sendo posteriormente actualizada até à decisão final, de acordo com o índice legal aplicável;
Qualificação do solo e edificabilidade: distingue-se entre solo apto para construção e solo para outros fins. É determinante a aptidão edificativa efectiva e juridicamente admissível, à luz dos instrumentos de gestão territorial e das condicionantes legais aplicáveis;
Evitar duplicações: não podem ser somados valores já considerados no método legal de avaliação;
Danos directamente ligados: podem ser indemnizáveis, quando devidamente comprovadas as rendas cessantes, os custos de reposição de acessos e as perdas directamente associadas à expropriação.
Expropriação parcial e desvalorização do remanescente
Quando apenas parte do imóvel é expropriada, deve igualmente ser avaliado o impacto na parcela sobrante. Existe direito a indemnização adicional sempre que se verifique:
* Encrave do prédio;
* Perda ou redução de acessos;
* Diminuição da utilidade económica;
* Prejuízos diretamente imputáveis à obra pública.
Servidões administrativas: limitar sem retirar
Em alternativa à expropriação total, podem ser impostas servidões administrativas, como faixas não edificáveis ou restrições ao uso do solo.
Nestes casos, o proprietário mantém a titularidade do imóvel, mas o seu uso fica condicionado. Há lugar a indemnização sempre que essas limitações afectem usos juridicamente relevantes ou provoquem uma diminuição significativa do valor económico do bem.
Direitos para além do proprietário
Não é apenas o proprietário que pode ter direito a compensação. Também podem ser indemnizados, consoante o prejuízo sofrido:
* Arrendatários;
* Superficiários;
* Usufrutuários.
Cada situação exige uma análise casuística.
Erros mais frequentes em processo de expropriação
* Pressupor que “está tudo decidido” – existe sempre contraditório e direito de recurso;
* Aceitar a primeira proposta sem análise técnica ou jurídica;
* Ignorar o enquadramento urbanístico e as regras de edificabilidade aplicáveis.
A diferença entre um terreno apto ou não apto para construção pode ser determinante para o valor indemnizatório.
Embora a expropriação seja um instrumento legítimo ao serviço do interesse público, o seu exercício deve obedecer a critérios rigorosos de legalidade, proporcionalidade e respeito pelo direito de propriedade.
Num contexto de crescente pressão urbanística e de grandes investimentos públicos, conhecer os seus direitos é essencial para proteger – e valorizar – o seu património imobiliário.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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