IMOBILIÁRIO: Sinal, fiança e caução - o que são e para que servem?
Na compra ou no arrendamento de uma casa, surgem muitas vezes três palavras que confundem muita gente: sinal, fiança e caução.
Apesar de poderem parecer equivalentes, não são a mesma coisa, não têm a mesma finalidade e acarretam consequências legais diferentes. Explicamos tudo de forma simples.
SINAL
(mais comum na compra e venda de casa)
O sinal é um valor pago pelo comprador ao vendedor como prova de compromisso num negócio de compra e venda de um imóvel, normalmente no momento da assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV).
Para que serve?
* Garantir que ambas as partes estão comprometidas com o negócio.
* Proteger comprador e vendedor em caso de desistência.
Quanto é?
* Habitualmente entre 10% e 20% do valor do imóvel.
* Não é obrigatório por lei, mas é uma prática comum.
O que acontece se alguém desistir?
* Se o comprador desistir: perde o sinal.
* Se o vendedor desistir: tem de devolver o sinal em dobro.
Por isso, o pagamento do sinal implica um compromisso sério, não é apenas uma “reserva” e deve ficar inscrito no CPCV.
CAUÇÃO
(comum no arrendamento)
A caução é um valor entregue pelo inquilino ao senhorio como garantia do cumprimento do contrato, nomeadamente para assegurar o pagamento de rendas, indemnizações legais e eventuais danos no imóvel.
Mas atenção: nem tudo o que se paga no início do contrato de arrendamento é caução: renda adiantada não é caução.
De acordo com o artigo 1075.º do Código Civil, a renda é paga adiantadamente. Na prática, isso significa que:
* A primeira renda vence-se no momento da celebração do contrato;
* As rendas seguintes vencem-se no início do mês anterior àquele a que dizem respeito.
Por isso, quando no início do contrato são pagas duas rendas, nenhuma delas é caução, são ambas rendas. É também por essa razão que, no final do contrato, o inquilino não paga o último mês, porque já foi liquidado antecipadamente.
O facto de muitas pessoas chamarem “caução” a uma dessas rendas não altera a sua natureza legal.
Para que serve a caução?
* Cobrir eventuais danos no imóvel.
* Proteger o senhorio caso haja rendas em atraso ou danos além do desgaste normal do imóvel.
Quanto é?
* Normalmente, o equivalente a 1 ou 2 rendas: mas não pode ser superior a duas rendas mensais.
* Não deve ser confundida com renda antecipada.
O pagamento pode ser feito em dinheiro ou transferência bancária, mas a lei também admite outras formas, como títulos de crédito, metais preciosos, penhor, hipoteca ou fiança bancária (mais comum em arrendamentos comerciais).
A caução é devolvida no fim do contrato?
Sim, a caução é devolvida desde que:
* O imóvel seja devolvido em bom estado;
* Não existam rendas ou encargos em dívida;
* Não haja danos a reparar.
Nesse caso:
* O senhorio devolve a caução na totalidade;
* Deve emitir um documento comprovativo da devolução;
* O valor devolvido é inscrito como gasto suportado e pago no IRS/ IRC.
E do ponto de vista fiscal?
* O valor recebido como caução é considerado rendimento predial pelo Fisco.
* Deve ser emitido recibo electrónico, tal como acontece com as rendas.
* O montante tem de ser declarado na declaração de IRS (ou IRC). Se for devolvido, é corrigido no IRS/IRC no ano da devolução.
FIANÇA
(no arrendamento e na compra de casa com crédito)
A fiança é uma garantia prestada por um terceiro – o fiador – que se compromete a cumprir as obrigações assumidas por outra pessoa, caso esta não o faça.
É comum:
* no arrendamento, como garantia do pagamento das rendas;
* no crédito à habitação, quando o banco entende que o comprador não tem garantias suficientes.
Para que serve?
* Reforçar a segurança do senhorio ou do banco.
* Garantir que existe alguém responsável em caso de incumprimento do pagamento de rendas ou prestações.
O que implica para o fiador?
* Pode ser chamado a pagar rendas, encargos ou prestações em atraso, juros e penalizações.
* Em muitos contratos, o credor pode exigir o pagamento diretamente ao fiador, sem ter de accionar primeiro o devedor.
Durante quanto tempo?
* Regra geral, até ao fim do contrato ou até à liquidação total da dívida.
* O fiador não pode sair por decisão própria, só com acordo do credor.
Ser fiador não é apenas um gesto de confiança, deve ser bem ponderada é um compromisso financeiro sério, que pode afectar património, rendimentos e acesso a crédito no futuro.
Saber distinguir sinal, fiança e caução ajuda-o a estar mais protegido, a evitar conflitos e a tomar decisões mais conscientes, seja a comprar, vender ou arrendar casa.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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