IMOBILIÁRIO: Vender casa ocupada ilegalmente - o que diz a lei?
Descobrir que a sua casa está ocupada ilegalmente pode ser um dos momentos mais angustiantes para qualquer proprietário. Seja um imóvel devoluto ocupado por okupas ou ocupantes ilegais, seja um inquilino que deixou de pagar renda e se recusa a sair, a sensação é a mesma: perda de controlo, incerteza e receio de prejuízo financeiro.
A pergunta surge quase sempre de imediato: É possível vender uma casa ocupada ilegalmente? A resposta é sim. Mas exige informação, estratégia e o apoio certo.
Este artigo esclarece o enquadramento jurídico aplicável, as alterações legislativas mais recentes e os passos essenciais para preparar o imóvel para venda de forma simples e objectiva.
O que diz a lei sobre a protecção do direito de propriedade?
Em Portugal, o direito de propriedade é protegido constitucionalmente, mas apenas recentemente foi reforçado face à crescente prática de ocupações ilegais.
A Lei n.º 67/2025, publicada a 24 de novembro de 2025, veio agravar as consequências da ocupação ilegal de imóveis, alterando tanto o Código Penal como o Código de Processo Penal.
O diploma surgiu na sequência do aumento de ocupações de imóveis devolutos ou em uso, muitas vezes por indivíduos ou grupos organizados, que exploravam falhas legais ou burocráticas para permanecer no imóvel.
- Antes desta Lei, o proprietário apenas tinha à sua disposição mecanismos civis ou penais limitados.
- A legislação civil permitia pedir providências cautelares ou ações de reivindicação da posse, enquanto no âmbito penal só havia crime se a ocupação envolvesse violência ou grave ameaça.
Como funcionava a proteção antes da Lei n.º 67/2025?
Antes da nova Lei, recuperar um imóvel ocupado sem violência era um processo moroso e complicado.
- O crime de usurpação de coisa imóvel exigia violência ou grave ameaça;
- Muitas ocupações ficavam fora do âmbito penal;
- A restituição imediata do imóvel era difícil;
- Os proprietários recorriam sobretudo a acções cíveis.
Esta realidade tornava particularmente vulneráveis os imóveis devolutos, frequentemente alvo de ocupação devido à ausência de vigilância.
O que mudou com a nova lei: mais protecção contra okupas
A Lei n.º 67/2025, publicada a 24 de novembro de 2025, alterou o Código Penal e o Código de Processo Penal, reforçando a proteção dos proprietários.
Ocupação ilegal passou a ser punível mesmo sem violência
Actualmente, qualquer ocupação ou tentativa de ocupação é punível:
- Até dois anos de prisão ou multa até 240 dias;
- Até três anos se houver violência;
- De um a quatro anos de prisão quando existe carácter profissional ou lucrativo.
Possibilidade de restituição mais rápida do imóvel
Uma das principais alterações é a possibilidade de restituição imediata do imóvel, quando existam fortes indícios de ocupação ilegal e prova de propriedade.
Isto permite ao proprietário recuperar o imóvel de forma potencialmente mais célere após apresentação de queixa-crime.
Ainda assim, os mecanismos civis continuam a ser recomendáveis para reforçar a segurança jurídica.
É possível vender uma casa ocupada ilegalmente?
Sim. Mas a venda depende de três factores essenciais:
- Situação jurídica concreta;
- Probabilidade e prazo de recuperação da posse;
- Estado físico do imóvel.
Nalguns casos, compensa regularizar primeiro a situação. Noutros, pode fazer sentido vender o imóvel nas condições actuais, ajustando a estratégia e o valor.
Cada decisão deve ser tomada com base numa análise concreta, não apenas por receio.
E se for um inquilino que deixou de pagar?
Quando existe incumprimento no pagamento de rendas, não estamos perante ocupação ilegal no sentido penal. Contudo, o efeito prático pode ser semelhante: ausência de posse plena.
Nestes casos, deve recorrer aos mecanismos civis adequados para recuperação da posse antes ou em paralelo com a venda. Quanto mais cedo iniciar o processo, maior será a sua margem de decisão.
Como preparar a venda de um imóvel ocupado
Antes de colocar a casa no mercado, o proprietário deve assegurar-se de que:
- Possui a documentação legal que comprova a propriedade;
- Avalie a situação da ocupação do imóvel;
- Considere as medidas judiciais para garantir a restituição do imóvel;
- Verifique o estado físico da casa, já que ocupações prolongadas podem gerar danos.
Uma ocupação prolongada pode ter consequências estruturais e financeiras que devem ser consideradas na estratégia de preço.
Agência imobiliária: porque o apoio certo pode fazer a diferença
Se está a enfrentar uma situação de ocupação ilegal ou incumprimento no pagamento de rendas, talvez seja importante contar com o apoio de uma agência imobiliária.
O apoio de profissionais experientes pode ajudar a:
- Perceber exactamente quanto vale a sua casa;
- Esclarecer que documentação é necessária e garantir que está tudo em conformidade;
- Receber apoio na articulação com advogados e no acompanhamento de eventuais procedimentos judiciais;
- Definir a melhor estratégia de comercialização e agilizar o contacto com compradores que estejam realmente interessados no imóvel.
O facto é que muitas plataformas permitem obter uma estimativa de valor do imóvel de forma simples e rápida, mesmo quando existem limitações temporárias de posse.
Tenta não adiar decisões, pois quanto mais cedo iniciar o processo, maior será a sua segurança jurídica e a probabilidade de concretizar a venda com sucesso.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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