IMOBILIÁRIO: Como rescindir um contrato de arrendamento - guia e carta passo a passo...
Rescindir um contrato de arrendamento em Portugal é um direito de inquilinos e senhorios, mas exige o cumprimento de regras legais precisas, desde os prazos de aviso prévio até à forma correcta de comunicar a intenção de saída.
Vamos explicar-lhe, neste guia atualizado para 2026, tudo o que precisa de saber com minucioso detalhe.
O que é uma rescisão de arrendamento?
Um contrato de arrendamento é o documento legal que vincula duas partes, o inquilino e senhorio, relativamente à utilização de um imóvel, definindo direitos, deveres e prazos.
Embora o contrato estabeleça uma duração, qualquer das partes pode antecipar o seu fim, desde que respeite as regras previstas na lei. Não se trata de uma saída informal, afinal a rescisão tem de ser comunicada por escrito, com a antecedência mínima legalmente exigida, e dentro dos formalismos adequados. Existem duas regras base para qualquer denúncia de contrato de arrendamento:
- Aviso por escrito através de carta registada com aviso de recepção;
- Cumprimento do prazo de aviso prévio conforme a duração do contrato, nos termos dos artigos 1097.º e 1098.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Motivos válidos para rescindir o contrato
Como inquilino não é obrigado a justificar a decisão de rescindir o contrato. Basta que comunique a sua intenção dentro do prazo legal e que já tenha decorrido pelo menos 1/3 da duração inicial do contrato.
Se o senhorio já tiver comunicado que não pretende renovar, pode também denunciar o contrato a qualquer momento, com um aviso de 30 dias. Por sua vez, se for senhorio, só poderá rescindir o contrato com base em motivos expressamente previstos na lei. São eles:
- Necessidade de habitação própria ou para descendente de primeiro grau (filhos);
- Obras de reabilitação estrutural que exijam a desocupação do imóvel, equivalentes a pelo menos 25% do valor patrimonial, ou destinadas a evitar a demolição do imóvel;
- Falta de pagamento de rendas por um período superior a três meses, podendo dar início a um processo de despejo.
Prazos de aviso prévio em 2026
Os prazos legais variam conforme a duração do contrato e a posição de quem rescinde. A contagem começa na data de recepção da carta pelo destinatário, não na data de envio.
Se, como inquilino, não cumprir o prazo, o contrato termina na mesma, mas fica obrigado a pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. No caso dos prazos para o senhorio são significativamente mais longos. Na verdade, nos contratos de arrendamento com duração indeterminada, a antecedência mínima exigida ao senhorio é de 3 anos.
Como escrever a carta de rescisão?
A carta de rescisão de contrato de arrendamento deve ser clara, objectiva e juridicamente válida. Estes são os elementos obrigatórios que não podem faltar:
- Data de envio da comunicação;
- Identificação completa de ambas as partes (com os nomes completos do inquilino e do senhorio);
- Indicação expressa de que se trata de uma carta de denúncia de contrato, com referência ao cumprimento do prazo legal;
- Morada do imóvel objecto do contrato;
- Motivo da rescisão (obrigatório para o senhorio; opcional para o inquilino);
- Data prevista de desocupação do imóvel.
Quer seja inquilino ou proprietário do imóvel deverá guardar uma cópia da carta redigida, assim como o comprovativo de envio registado. São documentos que podem ser determinantes como prova em caso de litígio.
Novidades em 2026: o que muda no arrendamento?
A actualização legislativa de 2026 introduziu alterações relevantes para os senhorios e os inquilinos:
- Nova fórmula de actualização de rendas, com impacto nos contratos em vigor;
- Alargamento dos prazos mínimos dos contratos de arrendamento habitacional;
- Reforço das obrigações declarativas junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.
Note que os imóveis devolutos há mais de 24 meses podem ser integrados no Regime de Arrendamento Acessível por decisão administrativa, com renda fixada abaixo do mercado e contrato mínimo de 5 anos.
Nos casos em que o inquilino se recuse a sair após o término do contrato, o despejo pode ser mais demorado quando estão envolvidos menores, idosos ou pessoas em situação de vulnerabilidade económica.
Programa de Arrendamento Acessível (PAA): o que saber
O Programa de Arrendamento Acessível continua em vigor em 2026 e pode ser uma alternativa a considerar antes de rescindir um contrato. Este regime permite aos senhorios arrendar imóveis com rendas pelo menos 20% abaixo do valor de mercado, beneficiando de isenção de IRS ou IRC. Já os inquilinos têm acesso a habitação com uma taxa de esforço mais equilibrada, através de contratos estáveis e registados no Portal das Finanças.
Se está a ponderar sair de casa, vale a pena perceber se este programa pode ser uma solução intermédia. Em alguns casos, em vez de avançar para a rescisão, poderá renegociar ou procurar um imóvel dentro deste regime, reduzindo os encargos mensais.
Que outros apoios estão disponíveis no país?
Antes de tomar uma decisão definitiva, há outros apoios em 2026 que podem ajudar a aliviar o peso da renda:
Lisboa: o Subsídio Municipal ao Arrendamento Acessível (SMAA) entra na sua 8.ª edição, com um rendimento mínimo de 6.000€ para acesso ao apoio. Além disso, o pagamento do subsídio mensal à renda, aos beneficiários desta edição, será renovado por 12 meses, de Março de 2026 a Fevereiro de 2027;
Apoio Extraordinário à Renda: permite receber até 200€ por mês, para famílias com maior taxa de esforço, até ao final de 2026.
Madeira: o programa PRAHABITAR continua disponível durante todo o ano, com um apoio financeiro renovável para arrendatários.
Antes de rescindir o contrato, avalie bem todas as opções no apoio ao arrendamento, sobretudo se for arrendatário, já que poderá receber algumas ajudas. Em alguns casos, estará a evitar uma mudança e garantes também maior estabilidade financeira.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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