IMOBILIÁRIO: Mais-valias imobiliárias - quanto vai pagar de IRS ao vender a casa...

Vender uma casa raramente termina na escritura. Para muitos proprietários, o verdadeiro “acerto de contas” chega depois, quando descobrem se vão ou não pagar IRS sobre as mais-valias imobiliárias.

Entre regras de cálculo, isenções, reinvestimento e excepções legais, as mais-valias imobiliárias continuam a ser um dos temas que mais dúvidas gera no IRS, não apenas porque implicam cálculos técnicos, mas porque existem várias situações em que o imposto pode ser reduzido ou até eliminado.

Nos últimos dois anos, o regime manteve a sua estrutura base, mas foram introduzidos ajustamentos relevantes no enquadramento da habitação própria e permanente e novas regras ligadas ao reinvestimento e ao mercado de arrendamento, no âmbito do pacote fiscal da habitação promulgado em maio de 2026.

O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias correspondem ao ganho obtido com a venda de um imóvel por valor superior ao da sua aquisição, depois de aplicados os ajustamentos previstos na lei.

Nos termos do artigo 10º do Código de IRS, “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.

Quando o valor da venda é superior ao da compra constitui uma mais-valia. Se esta diferença for negativa, trata-se de uma menos-valia.

Em qualquer das situações, a venda do imóvel deve ser comunicada à Autoridade Tributária, na declaração do IRS respeitante aos rendimentos do ano em que se realizou a transacção (anexo G ou G1, consoante o regime aplicável).

(O estado actualiza anualmente a tabela dos coeficientes monetário ou de desvalorização de moeda para calcular o valor de compra ajustado ao ano de venda. Consulte-os em portaria publicada em Diário da República).

Como se calculam as mais-valias?

À primeira vista, calcular as mais-valias parece simples: subtrair o valor de compra ao valor de venda. Mas, na prática, o cálculo é mais complexo e pode jogar muito a favor do contribuinte.

Isto porque o Fisco permite deduzir determinadas despesas e actualizar o valor de aquisição do imóvel, o que, em muitos casos, reduz significativamente o montante sujeito a IRS.

De forma simplificada, a fórmula é a seguinte:

Mais-valias = Valor de realização – ((Valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) + encargos dedutíveis)

Mas o que significam, afinal, estes valores de cálculo?

1. Valor de realização (venda)

Corresponde ao valor pelo qual vendeu o imóvel.

No entanto, há um detalhe importante: para efeitos fiscais, a Autoridade Tributária considera o valor mais elevado entre o preço de venda declarado na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.

Ou seja, se vender abaixo do VPT, é este último que poderá ser usado para calcular as mais-valias.

2. Valor de aquisição

É, regra geral, o valor pelo qual comprou o imóvel.

Também aqui existe uma nuance importante: se tiverem passado mais de 24 meses entre a compra e a venda, este valor pode ser actualizado através dos chamados coeficientes de desvalorização monetária, publicados anualmente pelo Estado.

Na prática, este mecanismo serve para compensar parcialmente o efeito da inflação ao longo do tempo.

Por exemplo, uma casa comprada há 15 anos não é comparada ao preço de venda, sem atualização.

3. Despesas e encargos dedutíveis

A lei permite descontar determinados custos relacionados com a compra, valorização e venda do imóvel, reduzindo o ganho sujeito a imposto.

Entre as despesas mais comuns estão:

Na compra:

- Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);

- Imposto do Selo;

- escritura;

- registos.

Na venda:

- comissão da agência imobiliária;

- certificado energético;

- outros encargos diretamente relacionados com a transação.

Obras de valorização:

Também podem ser deduzidas obras realizadas nos 12 anos anteriores à venda, desde que:

- tenham contribuído para valorizar o imóvel;

- estejam devidamente comprovadas com factura;

- e cumpram os requisitos legais.

As pequenas reparações correntes, como pinturas, ou despesas meramente estéticas podem não ser aceites pela Autoridade Tributária.

Um exemplo prático

Imagine que comprou uma casa por 180 mil euros e a vendeu por 280 mil euros. À partida, parece existir um ganho de 100 mil euros.

Mas se tiver:

- obras documentadas;

- comissão imobiliária;

- custos de escritura e impostos;

- actualização do valor de compra pela inflação.

O valor efectivamente sujeito a IRS poderá ser bastante inferior.

Todas as mais-valias pagam IRS?

Não. Em regra, apenas 50% da mais-valia é tributada em IRS, sendo o restante englobado com os restantes rendimentos do contribuinte.

Este regime aplica-se a residentes fiscais em Portugal e está previsto no artigo 43.º do CIRS.

Por exemplo:

- mais-valia: 80.000€

- montante sujeito a IRS: 40.000€

Esse valor é depois tributado às taxas progressivas do IRS.

E se não for residente fiscal em Portugal?

A tributação das mais-valias também se aplica a não residentes, mas o regime foi alterado nos últimos anos.

Actualmente, apenas 50% da mais-valia é sujeita a IRS; esse valor é depois englobado com os restantes rendimentos do contribuinte e tributado às taxas progressivas do imposto.

Este regime eliminou a antiga diferenciação que existia para não residentes.

O que mudou?

Até 2023, os não residentes eram tributados:

- sobre 100% da mais-valia;

- à taxa autónoma de 28%.

Esse regime foi substituído por um modelo de englobamento parcial, aproximando o tratamento ao dos residentes.

Importante: O enquadramento fiscal das mais-valias pode variar consoante a situação do contribuinte e a existência de convenções para evitar a dupla tributação entre Portugal e o país de residência.

Nesses casos, podem aplicar-se regras específicas e ser necessária a apresentação de documentação adicional à Autoridade Tributária.

E para residentes fora da UE/EEE?

Para residentes fora da União Europeia (UE) ou do Espaço Económico Europeu (EEE), podem aplicar-se regras específicas, dependendo de convenções de dupla tributação.

Quando há direito a isenção de mais-valias?

Existem várias situações de isenção (exclusão) total ou parcial do pagamento de mais-valias: 

1. Imóveis anteriores a 1989

Imóveis adquiridos, herdados ou doados antes de 1 de Janeiro de 1989, data de entrada em vigor do código do IRS, estão excluídos de tributação.

Nestes casos:

- a venda é declarada no Anexo G1;

- não há imposto a pagar.

2. Reinvestimento em habitação própria e permanente

Uma das formas mais comuns de evitar tributação é o reinvestimento na habitação própria e permanente (HPP).

Para beneficiar da exclusão:

- o imóvel vendido deve ter sido habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda;

- o reinvestimento pode ser feito até 24 meses antes ou 36 meses depois da venda;

- o novo imóvel deve ter o mesmo destino (HPP) em Portugal, UE ou EEE;

- o reinvestimento deve respeitar o valor de realização, deduzido do capital em dívida do crédito habitação.

Em 2024, deixou de existir a regra que impedia de beneficiar da isenção por reinvestimento no prazo de três anos. Ou seja, é possível vender e reinvestir mais do que uma vez, cumprindo todas as condições legais.

Importante: não basta reinvestir apenas o lucro da venda.

Regra geral, terá de reinvestir o chamado valor de realização, ou seja, o valor obtido com a venda, deduzido do capital ainda em dívida do crédito habitação, quando exista. Este regime está previsto no artigo 10.º, n.º 5 do CIRS.

Um exemplo prático

Imagine que vende a sua casa por 300 mil euros e ainda tem 100 mil euros de crédito habitação por liquidar.

Nesse caso, o valor relevante para reinvestimento será:

300.000 – 100.000 = 200.000

Ou seja, para beneficiar da exclusão total de tributação, terá de reinvestir 200 mil euros numa nova habitação própria e permanente.

Se reinvestir apenas uma parte, a exclusão do imposto será proporcional.

Além disso, o imóvel vendido deve ter sido habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda; o reinvestimento pode ocorrer até 24 meses antes ou 36 meses depois da venda; a nova habitação deve ter o mesmo destino.

3. Contribuintes com mais de 65 anos ou reformados

Contribuintes com mais de 65 anos ou em situação de reforma podem ter isenção de tributação se reinvestirem o valor da venda em produtos financeiros específicos.

Prazo:

- até 6 meses após a venda;

Produtos elegíveis:

- seguros do ramo vida;

- fundos de pensões;

- regime público de capitalização;

- produtos de reforma pan-europeus.

O valor é convertido em rendas periódicas, com limites legais.

O pacote fiscal da habitação promulgado em maio de 2026 criou um regime temporário (2026–2029) que permite exclusão de tributação quando o valor da venda é reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.

Condições principais:

- rendas “moderadas” dentro dos limites legais definidos (até 2.300€ mensais);

- imóvel mantido no mercado de arrendamento por período mínimo;

- reinvestimento dentro dos prazos legais (24 meses antes ou 36 meses depois);

- contrato de arrendamento formalizado em prazo máximo de 6 meses.

O incumprimento implica a perda do benefício e o pagamento do imposto acrescido de juros.

4. Protecção em caso de falha na compra da nova casa

Outra novidade relevante do pacote legislativo aprovado em 2026 é a criação de um mecanismo de protecção para situações em que o reinvestimento falha por motivos externos ao contribuinte.

Nestes casos:

- o prazo de reinvestimento pode ser suspenso se houver ação judicial relacionada com incumprimento contratual;

- o contribuinte não perde automaticamente o benefício fiscal.

Heranças e doações: como funcionam?

Nos imóveis recebidos por herança ou doação, o valor de aquisição não é zero.

Para efeitos fiscais, considera-se o Valor Patrimonial Tributário à data da transmissão gratuita.

Isto significa que a mais-valia é calculada com base nesse valor e não no histórico do imóvel.

Um exemplo prático

Imagine que herdou uma casa em 2015. Na altura, o imóvel tinha um VPT de 120 mil euros. Em 2026, decide vendê-lo por 220 mil euros.

A mais-valia não será calculada sobre os 220 mil euros “inteiros”, nem sobre o valor histórico pago pelos seus pais ou familiares.

O ponto de partida para o cálculo das mais-valias será:

- 220 mil euros (venda) menos

- 120 mil euros (VPT à data da herança) (menos despesas elegíveis e atualizações legais).

Isto significa que o imposto pode ser bastante inferior ao que muitas pessoas imaginam.

Como se declaram as mais-valias?

A venda de imóveis deve ser sempre declarada no IRS do ano da transação, mesmo quando não há imposto a pagar.

Anexo G – imóveis adquiridos após 1 de janeiro de 1989

Anexo G1 – imóveis isentos (ex: pré-1989)

A omissão da venda pode originar coimas, mesmo sem imposto devido.

Quais os erros mais comuns que aumentam o imposto sobre mais-valias?

- Não declarar obras de valorização elegíveis;

- Confundir lucro com base de reinvestimento;

- Ignorar coeficientes de atualização monetária;

- Não validar correctamente o período de HPP;

- Aplicar mal regras em heranças e doações;

- Assumir isenção automática sem cumprir condições legais.

Vender uma casa pode significar um encaixe financeiro importante, mas também uma surpresa fiscal inesperada.

Antes de vender um imóvel, vale a pena simular o impacto fiscal, confirmar as despesas dedutíveis e perceber se existe enquadramento para isenção. Pequenos detalhes podem alterar significativamente o imposto a pagar.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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