IMOBILIÁRIO: Pacote da habitação explicado por advogados - GPS das novas regras fiscais...

O novo pacote fiscal da habitação lançado pelo Governo altera de forma significativa as regras fiscais aplicáveis à compra, construção, arrendamento e venda de imóveis em Portugal. Entre IVA reduzido a 6% nas empreitadas, benefícios fiscais para rendas moderadas, novas regras de IMT para não residentes e incentivos ao investimento, o diploma cria um novo enquadramento para famílias, senhorios, promotores e investidores.

Quem comprar uma casa com IVA reduzido terá de afectá-la a habitação própria permanente sob pena de pagar uma sobretaxa de IMT; os benefícios nas mais-valias ficam dependentes de regras de reinvestimento e arrendamento; e os senhorios só acedem às taxas reduzidas de IRS se cumprirem limites de renda moderada, por exemplo. 

Neste guia de perguntas e respostas, advogados especialistas explicam o que muda com o pacote da habitação, quem pode beneficiar das novas regras e quais os cuidados fiscais a ter em operações imobiliárias. 

Qual o impacto da taxa reduzida de IVA a 6% para quem investe/constrói e para quem compra? 

O Decreto-lei n.º 97/2026 cria uma nova verba (2.42.1) na lista I anexa ao Código do IVA que permite aplicar a taxa reduzida de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente (HPP) do adquirente ou exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que o preço de venda ou o valor da renda mensal não ultrapassem os limites de “preço/renda moderados” definidos no próprio diploma. 

A grande novidade está na forma como o risco fiscal é distribuído: o diploma esclarece no seu preâmbulo que a afetação do imóvel a HPP pelo comprador não é condição para aplicar a taxa reduzida de IVA, pelo que o facto de o adquirente não fixar ali residência não torna retroactivamente inaplicável a taxa reduzida nem obriga o empreiteiro a devolver o imposto correspondente, nem o expõe a penalidades. O ónus desloca-se assim para o comprador, através do IMT: sempre que o imóvel adquirido nestas condições não seja afecto, no prazo de seis meses, a HPP ou essa afectação não se mantenha por pelo menos 12 meses, aplica-se um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável determinado nos termos do Código do IMT, salvo se a mudança de planos resultar de circunstâncias excepcionais.  

Na prática, isto significa que os construtores e promotores, se cumprirem as condições formais da verba 2.42.1 – venda para HPP ou arrendamento habitacional, dentro dos limites de preço/renda moderada, venda/arrendamento num prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização, etc. – beneficiarão de IVA a 6% com muito menor risco de regularizações futuras. Por outro lado, os compradores, ao optarem por um imóvel construído com esta taxa reduzida, podem ganhar um preço final mais baixo, com o compromisso de afectação a HPP durante pelo menos um ano, sob pena de suportarem uma fatura adicional de IMT. 

O que muda para senhorios, inquilinos e quem constrói casa, em termos fiscais?

Do lado dos rendimentos, o Decreto-Lei tem impacto em três frentes:

- na tributação das rendas; 

- no IVA suportado por quem constrói a própria casa e 

1. - na dedução das rendas em IRS pelos inquilinos.  

Para os senhorios, a mudança mais significativa é a criação de uma taxa autónoma de apenas 10% em IRS para rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, desde que a renda mensal não ultrapasse o limite de “renda moderada” (que para 2026, se fixa nos EUR 2.300 mensais), e desde que esses rendimentos sejam auferidos até 31 de Dezembro de 2029. Do lado das empresas e dos senhorios com actividade organizada (categoria B), o diploma estabelece outra regra: os rendimentos prediais de arrendamento habitacional com renda moderada passam a ser considerados apenas em 50% para efeitos de tributação em IRC ou IRS, também até 2029, reduzindo significativamente a carga fiscal efectiva sobre este tipo de investimento.  

Em paralelo, quem está a construir a sua própria habitação fora de qualquer actividade empresarial passa a dispor de um regime específico de restituição parcial do IVA suportado nas empreitadas de construção. O anexo II ao decreto-lei define este regime para pessoas singulares que contratem empreitadas de construção de imóveis destinados à respectiva habitação própria e permanente, desde que a exigibilidade do IVA ocorra até 31 de Dezembro de 2032. 

• Há várias condições: o imóvel tem de estar dentro dos limites máximos de valor fixados no próprio diploma e tem de ser efectivamente afecto a HPP no prazo de 6 meses após a emissão da documentação de início de utilização, com essa afectação a manter-se por, pelo menos, 12 meses, salvo circunstâncias excepcionais. Adicionalmente, só será elegível o IVA constante de facturas de empreitadas de construção devidamente comunicadas à Autoridade Tributária – ficando de fora a mera aquisição de materiais. O pedido é feito eletronicamente, no prazo de 12 meses após o início de utilização, e a Autoridade Tributária dispõe de 150 dias para restituir os montantes apurados.  

Do lado dos inquilinos, a novidade está no aumento progressivo da dedução anual em IRS das rendas de habitação própria permanente: dos EUR 700 que decorriam do regime anterior para EUR 900 em 2026 e EUR 1.000 a partir de 2027, inclusive. De qualquer forma, o limite geral de dedução à coleta não é alterado, o que pode limitar o alcance da medida. 

Em conjunto, estas três frentes tornam mais vantajoso o arrendamento habitacional com rendas moderadas para os proprietários, diminuem o custo fiscal da construção da habitação própria e permanente e devolvem alguma margem orçamental às famílias que vivem em regime de arrendamento. 

Qual o impacto da taxa fixa de IMT de 7,5% para não residentes?

No plano do IMT, o diploma introduz uma regra nova dirigida em particular à compra de habitação por não residentes, passando a prever que, sem prejuízo de situações especiais já existentes, a taxa será de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou fracção destinado exclusivamente a habitação quando o adquirente seja não residente fiscal em Portugal, “não se aplicando qualquer isenção ou redução” que, em circunstâncias normais, poderia beneficiar uma aquisição de HPP.  

Esta taxa aplica-se de imediato a quem compre casa como não residente, mas ainda assim o diploma deixa duas opções: 

• (i) se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição 
• ou (ii) se afectar o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada e o mantiver arrendado, pelo menos, 36 meses (seguidos ou interpolados). Nestas situações, no decorrer dos primeiros cinco anos após a compra, a Autoridade Tributária pode, a requerimento do interessado, anular a diferença entre o imposto pago a 7,5% e o que resultaria das taxas normais aplicáveis a residentes.  

Esta medida torna a compra de habitação por não residentes para uso próprio ou investimento especulativo significativamente mais cara à partida, mas ao mesmo tempo sinaliza um caminho fiscalmente premiado: quem se mude efectivamente para Portugal ou quem utilize o imóvel para arrendamento habitacional a preços moderados pode ver o IMT recalculado para os patamares “normais” de residente. 

Como vai funcionar a isenção das mais-valias imobiliárias em reinvestimento?

No que toca às mais-valias, é alargado ao arrendamento habitacional uma lógica semelhante à já existente para o reinvestimento em HPP.  

Passam a estar excluídas de tributação não só as mais-valias obtidas com a venda de HPP reinvestidas noutra HPP, mas também as provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação, desde que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo, seja reinvestido na aquisição de imóveis situados em território nacional e destinados a arrendamento para habitação, com renda mensal que não exceda os limites máximos de renda moderada (que para 2026, se fixa nos EUR 2.300 mensais).  

Esse reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e o sujeito passivo tem de declarar, na declaração de rendimentos do ano da alienação, a intenção de reinvestir e o respectivo montante. 

Contudo, a exclusão de tributação do ganho é condicionada ao cumprimento, durante vários anos, de requisitos muito concretos: o imóvel em que foi feito o reinvestimento (i) deverá ser objecto de contrato de arrendamento habitacional com renda moderada no prazo de seis meses a contar do reinvestimento (ou da data da realização da mais-valia, se esta for posterior), salvo se houver impedimento justificado por necessidade de obras urgentes; (ii) deverá ser arrendado, através de um ou mais contratos, durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos; (iii) a renda não deverá ultrapassar os limites de renda moderada nesse período; (iv) e o imóvel não deverá ser alienado, a título oneroso ou gratuito, antes de decorridos cinco anos.  

Se alguma destas condições falhar, o ganho que estava excluído “reaparece”: será considerada a mais-valia obtida no ano em que se verifique a violação (fim do prazo de seis meses sem contrato elegível, subida da renda acima do tecto, falha do período mínimo de arrendamento ou alienação antecipada) e tributada em IRS, acrescendo juros compensatórios.  

O que são os contratos de investimento para arrendamento?

Os contratos de investimento para arrendamento (CIA) são o novo veículo pensado para projectos de habitação em grande escala, em moldes idênticos a uma parceria público-privada.  

Um investidor institucional (fundo, sociedade, veículo de investimento) celebra com o IHRU um contrato com vigência até 25 anos, em que se compromete a construir, reabilitar ou adquirir prédios urbanos ou mistos para os afectar a arrendamento habitacional ou a arrendamento para subarrendamento habitacional, com rendas dentro dos limites de renda moderada. O contrato identifica os imóveis abrangidos, a área a construir e os limites de renda, e fica sujeito à fiscalização permanente do IHRU, com obrigações de reporte anual, manutenção dos imóveis no arrendamento, cumprimento integral de obrigações fiscais e contributivas e proibição de vender os activos sem transmitir também a posição contratual.    

Em troca deste compromisso de longo prazo, o Estado oferece um pacote fiscal muito forte: 

• (i) isenção de IMT na compra de terrenos e prédios para construção ou reabilitação para arrendamento, bem como na aquisição de prédios ou fracções já construídos para esse fim; 
• (ii) isenção de imposto do selo nessas transmissões; 
• (iii) isenção de IMI até oito anos a contar do ano da aquisição e, depois, redução de 50 % da taxa de IMI durante o resto do contrato, dentro dos limites das autarquias locais; 
• (iv) as obras de construção ou reabilitação beneficiam da taxa reduzida de IVA prevista na nova verba 2.42.2 da lista I anexa ao Código do IVA; 
• (v) o adicional ao IMI é dispensado;
•  (vi) o investidor pode ainda recuperar 50 % do equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitectura, engenharia, projetos e estudos associados à construção ou reabilitação (excluindo só projetos de urbanização). As isenções de impostos municipais dependem de deliberação da assembleia municipal. 

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Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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