IMOBILIÁRIO: O imobiliário prime está a mudar. Portugal está preparado?

A Knight Frank acompanha diariamente investidores nacionais e internacionais e beneficia de uma perspectiva privilegiada sobre as tendências que estão a moldar o mercado imobiliário global. Esta ligação a uma das maiores consultoras imobiliárias independentes do mundo, presente em mais de 50 territórios, permite-nos cruzar a realidade do mercado português com a evolução dos principais mercados internacionais e antecipar os desafios e oportunidades que se colocam ao setor.

É neste contexto que assume especial relevância o The Wealth Report, o relatório anual da Knight Frank, considerado uma das mais prestigiadas publicações internacionais sobre riqueza privada, investimento e imobiliário prime. Muito mais do que um conjunto de estatísticas, este estudo tornou-se uma referência para investidores, family offices, promotores e profissionais do sector, oferecendo uma visão aprofundada sobre a forma como a riqueza global está a evoluir e a influenciar o mercado imobiliário.

O luxo continua a desafiar a incerteza

A edição de 2026 confirma uma tendência que se tem vindo a consolidar: o imobiliário de luxo continua a demonstrar uma notável capacidade de resistência, mesmo num contexto internacional marcado por taxas de juro elevadas, inflação persistente e crescente instabilidade geopolítica.

À primeira vista, poderia parecer um paradoxo. Mas, na realidade, o segmento prime responde a uma lógica distinta da do mercado residencial tradicional.

Grande parte destes compradores não depende de financiamento bancário. Investe capital próprio e procura preservar património num activo tangível, estável e internacionalmente reconhecido. Em momentos de incerteza económica ou política, o imobiliário continua a ser encarado como um verdadeiro activo de refúgio.

Ao mesmo tempo, a oferta permanece limitada nas principais localizações mundiais. Lisboa, Cascais ou Comporta não são excepção. A escassez de produto de elevada qualidade, associada ao aumento dos custos de construção e aos longos processos de licenciamento, continua a exercer uma pressão significativa sobre os preços.

O The Wealth Report 2026 evidencia também uma realidade cada vez mais clara: o mercado imobiliário global está a evoluir a duas velocidades.

Enquanto o mercado residencial tradicional continua condicionado pela perda de poder de compra, pelo aumento dos custos de financiamento e pelas dificuldades de acesso à habitação, o segmento prime mantém uma dinâmica própria, sustentada pela crescente mobilidade internacional dos indivíduos de elevado património.

Hoje, um comprador pode comparar Lisboa, Madrid, Milão, Miami ou Dubai praticamente na mesma equação de decisão. A escolha deixa de depender apenas da localização geográfica e passa a incorporar fatores como estabilidade política, segurança jurídica, fiscalidade, qualidade de vida, conectividade internacional e acesso a serviços.

É neste contexto que a geopolítica assume um papel central.

Do "location" à geopolítica

Durante décadas repetiu-se que os três factores mais importantes no imobiliário eram "location, location, location". Hoje, talvez seja mais correto afirmar que o novo paradigma é "location, location, geopolitics".

Os conflitos internacionais, a instabilidade regulatória e as alterações fiscais passaram a influenciar diretamente os fluxos de investimento. Os capitais procuram previsibilidade, segurança e estabilidade. E isso representa simultaneamente uma oportunidade e um desafio para Portugal.

O nosso país continua a reunir atributos muito valorizados: segurança, clima, qualidade de vida, enquadramento europeu e uma relação qualidade-preço que permanece competitiva quando comparada com outros mercados internacionais. Contudo, essa vantagem não pode ser considerada adquirida.

As alterações sucessivas da política fiscal aplicável aos investidores estrangeiros, a morosidade dos processos administrativos e a escassez de oferta nova começam a reduzir parte da competitividade que Portugal conquistou ao longo da última década.

Num mercado cada vez mais global, onde o capital circula com enorme rapidez, a previsibilidade tornou-se um dos principais factores de decisão.

O comprador de luxo já não procura apenas exclusividade

Outro dos aspectos mais relevantes do relatório prende-se com a própria evolução do conceito de luxo.

O comprador de hoje procura cada vez menos ostentação e cada vez mais qualidade de vida. Bem-estar, sustentabilidade, serviços integrados, espaços flexíveis, sentido de comunidade e experiências personalizadas deixaram de ser elementos acessórios para se tornarem factores determinantes na valorização de um activo.

Também por isso, o mercado residencial de luxo continuará provavelmente a crescer de forma sustentada, ainda que sem os ritmos extraordinários observados em alguns períodos recentes. O cenário mais provável não é um novo ciclo especulativo, mas antes uma valorização consistente, suportada pela escassez estrutural da oferta e pela procura internacional.

Portugal continua competitivo, mas não pode acomodar-se

Em Portugal, esta realidade é particularmente evidente nas zonas prime, onde a oferta disponível continua muito abaixo da procura existente. No entanto, importa sublinhar que o maior risco para este mercado poderá já não ser económico.

O The Wealth Report 2026 aponta para um factor frequentemente subestimado: a estabilidade política e regulatória. Num contexto em que várias geografias competem pelos mesmos investidores, decisões fiscais imprevisíveis ou alterações legislativas frequentes podem ter um impacto muito superior ao das próprias condições macroeconómicas.

Portugal continua a reunir condições para afirmar a sua posição entre os mercados residenciais mais atractivos da Europa. Mas manter essa posição exigirá políticas públicas consistentes, maior previsibilidade regulatória e uma capacidade efectiva de aumentar a oferta, sem comprometer a qualidade que tornou o país tão competitivo.

Antecipar tendências para compreender o mercado

Foi precisamente para promover esta reflexão que a Knight Frank reuniu, no final de Junho, em Lisboa, clientes, investidores e parceiros na Segunda Edição da Conferência Anual QPKF, em que apresentou o The Wealth Report 2026. O encontro permitiu analisar as principais conclusões do estudo e discutir o posicionamento de Portugal num mercado imobiliário cada vez mais internacional e competitivo, reforçando a importância de compreender as grandes tendências globais para melhor interpretar a realidade local.

Num sector onde as decisões de investimento são cada vez mais influenciadas por factores internacionais, antecipar tendências tornou-se uma responsabilidade, mais do que apenas uma vantagem competitiva. Aliado à experiência do mercado português, a Knight Frank procura colocar diariamente ao serviço dos seus clientes este conhecimento global.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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