IMOBILIÁRIO: Ter casa de férias ainda compensa em 2026?

Este Verão, milhares de portugueses vão olhar para uma varanda com vista para o mar e pensar em comprar casa de férias. A ideia repete‑se todos os anos: ter um refúgio ao sol, um lugar certo para as férias e um pedaço de Verão que é só seu.

Mas a casa de férias paga‑se o ano inteiro para ser usada apenas algumas semanas. Compra‑se um pedaço de verão e assume‑se um ano inteiro de obrigações. Vale mesmo a pena? É essa a pergunta a que este texto responde, com números.

Porque é que a casa de férias continua a ser um sonho tão português?

As razões são quase sempre as mesmas: um sonho antigo por concretizar, a comodidade de estar a dois passos da praia em Agosto e a vontade de fugir à vida frenética das cidades. A isto, as imobiliárias juntam o argumento do rendimento: a decisão de investir numa casa de férias como um activo que pode gerar retorno, seja através de arrendamento de curta duração, seja pela valorização ao longo do tempo.

Sim, a casa de férias pode ser um investimento. Mas investir em casa de férias sem fazer contas é, quase sempre, o princípio do arrependimento.

Quanto custa, afinal, manter uma casa de férias?

Muito mais do que a prestação do crédito. As despesas continuam a correr mesmo com a casa fechada, mês após mês.

Imagina um T2 a vinte minutos da praia, comprado por 250 mil euros. Ao longo do ano, os encargos podem ser estes.

A conta do ano (exemplo ilustrativo):

• IMI: entre 450 e 700 euros, consoante o município e o valor patrimonial tributário (a taxa dos prédios urbanos anda, em 2026, entre 0,3% e 0,45%).
• Condomínio: num apartamento comum, algo como 40 a 80 euros por mês, à volta de 700 euros por ano (pode ir dos 20 a mais de 150 euros mensais, segundo estimativas.
• Seguros: multirriscos da casa e, se houver crédito, o seguro de vida associado, facilmente algumas centenas de euros por ano.
• Água, luz e comunicações: as taxas fixas não desaparecem só porque a casa não está a ser usada.
• Manutenção: a regra prática do sector aponta para cerca de 1% do valor do imóvel ao ano, mais nas casas junto ao mar, onde o salitre não perdoa.

Antes mesmo de contar a prestação do crédito, é fácil chegar a vários milhares de euros por ano com a casa parada. Divididos pelas semanas em que a usa, o custo por noite pode ser superior ao de um bom hotel.

O IMI na segunda habitação é mesmo mais caro?

Há um mito a esclarecer. A taxa de IMI é definida pelo município e é a mesma para o imóvel, quer seja primeira ou segunda casa. Em 2026 varia entre 0,3% e 0,45% nos prédios urbanos. Ou seja, o IMI na segunda habitação não tem uma taxa própria mais elevada.

O que muda são os benefícios fiscais. A isenção temporária de IMI até três anos e a dedução do IMI familiar só se aplicam à habitação própria e permanente. A segunda casa não tem acesso a estes descontos e pode ainda sofrer majoração da taxa, por exemplo se estiver afecta a alojamento local.

Na prática, o IMI na segunda habitação acaba por pesar mais, mesmo com a mesma percentagem. E na compra a diferença é clara: a habitação própria tem isenção de IMT até 106.346 euros em 2026, enquanto na segunda casa o imposto conta desde o primeiro euro.

Em resumo:

• IMI: mesma taxa municipal (0,3% a 0,45%), mas sem isenção temporária nem dedução familiar, e com possível majoração para alojamento local.
• IMT: sem a isenção da casa própria, começa a contar logo no primeiro euro, a 1%.
• AIMI: aplica-se a quem soma mais de 600 mil euros de valor patrimonial por titular.
• No total, os impostos da segunda habitação tendem a ser superiores aos da casa onde vive.

É mais difícil pedir crédito para a segunda casa?

O crédito habitação para a segunda casa é diferente logo no valor da entrada. Pelas regras do Banco de Portugal, um banco pode financiar até 90% do valor na compra de habitação própria e permanente, mas na habitação secundária o financiamento máximo ronda os 80%.

Traduzindo, num T2 de 250 mil euros, isso significa que tens de reunir cerca de 50 mil euros de capitais próprios, e não 25 mil. É a primeira conta que tem de fazer.

Em 2026, o Banco Central Europeu tem mantido as taxas directoras nos 2%, e a Euribor tende a acompanhar, o que deixou as prestações mais respiráveis. Ainda assim, quando pede crédito habitação para a segunda casa, a regra mantém-se: contar com a hipótese de os juros voltarem a mexer e não fazer as contas apenas para o melhor cenário.

Antes da escritura:

• Entrada: cerca de 20% do valor, contra os 10% possíveis na casa própria.
• Impostos de compra: IMT (desde o primeiro euro), Imposto do Selo de 0,8% na aquisição e 0,6% sobre o valor financiado.
• Custos de escritura e registo: a somar aos capitais próprios, nunca ao empréstimo.
• Juros: em 2026, Euribor perto dos 2%, mas simula sempre com uma subida.

Arrendar quando não a usa: compensa mesmo?

Primeiro, uma questão de localização. Investir em casa de férias no litoral, sobretudo no Algarve, tem a favor uma procura turística forte: a região concentrou cerca de 30% das dormidas nacionais em 2023, o que facilita o arrendamento de curta duração quase todo o ano. Em troca, paga-se a entrada mais alta do país.

Uma casa de férias no interior tem o argumento oposto, preço de compra mais baixo, mas um mercado de arrendamento mais limitado e uma revenda potencialmente mais lenta.

Arrendar pode ajudar a suportar os custos, mas traz obrigações fiscais que deve conhecer antes de decidir. O ponto decisivo é o tipo de arrendamento, que pode transformar o refúgio num compromisso permanente.

• Alojamento local: registo, actividade nas Finanças, inspecções e regras próprias; permite continuar a usar a casa fora da época.
• Arrendamento habitacional: taxa de 25%, a descer até 10% na renda moderada, mas exige contrato longo e abdicar do uso próprio.
• Em comum: qualquer renda é rendimento tributável e obriga a declaração.

Litoral ou interior: onde compensa mais investir?

Ao contrário da casa própria, vender uma casa de férias tem impostos quase sempre: para residentes, metade da mais‑valia é somada aos restantes rendimentos e tributada à sua taxa de IRS.

Num exemplo divulgado pela imprensa, uma casa comprada por 70 mil euros e vendida por 180 mil pode gerar cerca de 14.800 euros de imposto, depois de aplicados coeficientes e despesas. O lucro do anúncio não é o lucro que fica no bolso.

Desde 2026, há uma excepção. O Decreto‑Lei n.º 97/2026, permite evitar esse imposto se reinvestir o valor da venda numa casa para arrendamento a renda moderada. Resolve a fatura fiscal, mas obriga a mudar o destino da casa.

Litoral e interior, em síntese:

• Litoral: entrada cara, procura forte, revenda mais fácil.
• Interior: compra barata, arrendamento e revenda mais difíceis.
• Ao vender: mais‑valia tributada em 50% no IRS, salvo reinvestimento em arrendamento acessível ao abrigo do Decreto‑Lei n.º 97/2026.

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