IMOBILIÁRIO: CPCV - o que deve saber antes de assinar...

O que é o CPCV?

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o acordo através do qual comprador e vendedor assumem o compromisso de celebrar posteriormente o contrato definitivo de compra e venda do imóvel.

Embora não seja obrigatório em todas as transacções, é frequentemente utilizado quando a escritura ainda não pode ser realizada, por exemplo, enquanto o comprador aguarda financiamento ou quando é necessário concluir determinados procedimentos.

O contrato deve identificar as partes, o imóvel, o preço, as condições de pagamento, o prazo para a compra e venda definitiva e as consequências de um eventual incumprimento.

O que deve constar no contrato?

Antes de assinar um CPCV, é importante confirmar que o documento inclui, entre outros elementos:

- Identificação completa do comprador e do vendedor;

- Dados e características do imóvel;

- Preço e condições de pagamento;

- Valor e condições do sinal, quando exista;

- Prazo para a celebração do contrato definitivo;

- Condições relacionadas com financiamento, obras ou outras situações específicas;

- Consequências em caso de incumprimento;

- Equipamentos ou outros bens incluídos na venda.

Também deve ser verificada a situação do imóvel no Registo Predial e a informação matricial e urbanística aplicável.

O sinal é obrigatório?

Não. A lei não estabelece uma percentagem fixa para o sinal, embora seja habitual existir uma quantia entregue pelo comprador no âmbito do CPCV.

O valor deve ficar expressamente indicado no contrato. O sinal tem ainda consequências específicas em caso de incumprimento: dependendo da situação, o vendedor pode fazer seu o sinal ou o comprador pode exigir a sua restituição em dobro.

Em determinadas circunstâncias, pode ainda ser possível recorrer à execução específica para exigir judicialmente a celebração do contrato definitivo.

Que documentos devem ser analisados?

A documentação necessária depende do imóvel e da operação. Entre os elementos que podem ser relevantes estão o Registo Predial, a informação matricial e a documentação urbanística aplicável.

É importante ter em conta as alterações introduzidas pelo Simplex Urbanístico. Desde 2024, deixou de ser exigida a apresentação da Ficha Técnica de Habitação e da autorização de utilização no momento da transmissão do imóvel.

As regras urbanísticas foram entretanto novamente alteradas em 2026, pelo que a documentação aplicável deve ser confirmada em cada caso.

Cuidados antes de assinar um CPCV

Antes de assinar, confirme:

- Quem é o proprietário e se existem ónus ou encargos sobre o imóvel;

- Se os dados do imóvel estão correctos;

- O preço, o sinal e as condições de pagamento;

- O prazo para a celebração do contrato definitivo;

- As condições relacionadas com financiamento, se aplicável;

- O que fica incluído na venda;

- As consequências de um eventual incumprimento.

O CPCV deve reflectir claramente tudo o que foi acordado entre as partes. Perante dúvidas ou situações complexas, é aconselhável procurar aconselhamento jurídico especializado.

NOTA: Este artigo tem carácter informativo e não substitui o aconselhamento de um profissional habilitado.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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