IMOBILIÁRIO: Nova lei do arrendamento - o que pode mudar para quem tem casa arrendada...
O arrendamento urbano pode estar prestes a mudar de forma significativa. A proposta de lei que autoriza o Governo a rever o regime do arrendamento deu entrada na Assembleia da República a 12 de Agosto e introduz alterações que abrangem tanto os novos contratos como os arrendamentos antigos.
Entre as medidas propostas estão mudanças nas regras de renovação dos contratos, maior rapidez nos processos de despejo, alterações ao direito de preferência dos inquilinos e novas regras para a transmissão dos contratos por morte do arrendatário.
Há, no entanto, uma ressalva importante: estas regras ainda não estão em vigor. Trata-se de uma proposta que será discutida e votada no Parlamento e que poderá sofrer alterações até à aprovação da versão final.
O que pode mudar?
Contratos de um ano podem deixar de garantir três anos de renovação
Uma das mudanças com maior impacto para quem arrenda uma casa está nas regras de renovação dos contratos.
A proposta mantém a duração mínima de um ano e máxima de 30 anos, mas elimina a regra segundo a qual, quando nada é estipulado no contrato, a renovação deve ter uma duração mínima de três anos.
Na prática, um contrato celebrado por um ano poderá passar a renovar-se por períodos de apenas um ano.
A proposta altera também as regras relativas à oposição à renovação pelo senhorio. Actualmente, embora a duração mínima dos contratos seja, em regra, de um ano, existe uma protecção que impede o senhorio de se opor à primeira renovação antes de decorridos três anos desde a celebração do contrato.
Se a proposta for aprovada tal como está, o senhorio poderá opor-se à renovação logo no final do primeiro contrato, desde que cumpra os prazos de aviso prévio aplicáveis.
Despejos podem avançar ao fim de dois meses sem pagar renda
Outra das alterações centrais da reforma diz respeito ao incumprimento do pagamento das rendas.
O Governo propõe reduzir de três para dois meses o período de rendas em atraso necessário para desencadear o despejo.
A proposta pretende ainda tornar os processos mais rápidos, eliminando passos administrativos e notificações considerados desnecessários e evitando a duplicação de decisões judiciais relativas ao despejo e ao pagamento das rendas.
O objectivo declarado pelo Governo é acelerar a recuperação dos imóveis e, dessa forma, contribuir para aumentar a oferta disponível no mercado de arrendamento.
O que acontece às chamadas “rendas antigas”?
A proposta mexe também num dos temas mais sensíveis do regime do arrendamento: os contratos celebrados antes de 1990.
Uma das alterações prende-se com a transmissão do contrato por morte do chamado “primitivo arrendatário”, ou seja, a pessoa que celebrou originalmente o contrato.
O Governo quer clarificar as regras de transmissão e prevê que, em determinados casos, quando o contrato seja transmitido por morte para um cônjuge ou unido de facto com menos de 65 anos, este transite para o NRAU.
Na falta de acordo entre as partes, o contrato passará a ser considerado celebrado por prazo certo de cinco anos, renovando-se depois automaticamente por períodos sucessivos de igual duração, salvo estipulação em contrário.
Existem, contudo, salvaguardas. A transição para o NRAU não se aplica quando o novo titular tiver mais de 65 anos ou tiver uma incapacidade comprovada igual ou superior a 60%.
A proposta exige ainda que o transmissário comprove que residia efectivamente no imóvel e estabelece regras específicas para uniões de facto e para outros familiares que possam ter direito à transmissão.
Rendas antigas podem ser atualizadas
As alterações não ficam pela transmissão do contrato. Para inquilinos com menos de 65 anos e rendimento anual inferior a 64.400 euros, a proposta prevê que a renda se mantenha durante cinco anos, embora o contrato transite para o NRAU.
Quando o rendimento ultrapasse esse valor, a renda poderá ser actualizada para 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.
Já no caso dos inquilinos com mais de 65 anos, o contrato não transita para o NRAU. No entanto, se o rendimento anual do agregado familiar ultrapassar os 64.400 euros, a proposta prevê igualmente a possibilidade de actualização da renda para 1/15 do VPT.
Direito de preferência passa a exigir três anos na casa
Também o direito de preferência do inquilino na compra do imóvel poderá mudar.
Actualmente, o arrendatário pode exercer esse direito quando estejam reunidas as condições previstas na lei. A proposta pretende alargar o período mínimo de duração do arrendamento exigido para que exista direito de preferência.
Segundo a proposta divulgada, o inquilino terá de viver na habitação há pelo menos três anos, mais um ano do que o período atualmente previsto no Código Civil.
O Governo quer ainda alterar algumas situações de venda conjunta de imóveis e eliminar determinadas modalidades de direito de preferência que têm gerado conflitualidade.
E se o inquilino morrer?
A transmissão do contrato por morte é outro dos pontos que sofre alterações.
A proposta restringe e clarifica quem pode permanecer na casa e suceder na posição do arrendatário. Entre outras mudanças, passa a ser exigida prova de residência no imóvel e, quando esteja em causa uma união de facto, prova dessa situação através de atestado emitido pela junta de freguesia.
O objectivo é também substituir a referência genérica às pessoas que vivem em “economia comum” por uma enumeração mais sistemática dos familiares que podem beneficiar da transmissão.
Arrendamento turístico limitado a 90 dias
A proposta prevê ainda alterações no arrendamento para fins turísticos.
O novo regime permitirá a celebração de vários contratos, mas apenas durante um período máximo de 90 dias por ano.
Governo quer atrair mais casas para o arrendamento
A reforma é apresentada pelo Governo como uma resposta à crise da habitação e como uma forma de aumentar a oferta disponível no mercado.
Entre os objectivos está também a criação de melhores condições para o investimento em habitação destinada ao arrendamento. A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) já manifestou apoio à proposta, considerando-a um passo importante para aumentar a oferta e para criar condições para um verdadeiro mercado de Build-to-Rent, ou seja, construção nova destinada especificamente ao arrendamento.
Para os senhorios, a reforma poderá significar maior previsibilidade e mecanismos mais rápidos em situações de incumprimento. Para os inquilinos, algumas das alterações representam uma redução das garantias actualmente existentes, sobretudo no que diz respeito à duração efectiva dos contratos, à renovação e à transmissão do arrendamento.
Por agora, contudo, nada muda. A proposta ainda terá de passar pelo Parlamento e poderá ser alterada durante o processo legislativo antes de se transformar em lei.
Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido
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