IMOBILIÁRIO: O que perguntar à imobiliária antes de assinar contrato?

Escolher uma imobiliária para vender a casa não deve ser uma decisão tomada apenas com base na marca, na simpatia do consultor ou numa promessa de venda rápida.

Antes de assinar um contrato de mediação imobiliária, convém perceber que serviço vai receber, quanto vai pagar, durante quanto tempo fica ligado à mediadora e que margem vai ter para terminar o acordo caso as expectativas não sejam cumpridas.

Como funciona a mediação imobiliária em Portugal?

O contrato de mediação imobiliária deve ser celebrado por escrito e definir de forma clara as principais condições acordadas entre o proprietário e a agência. 

Antes de assinar, confirme todos os aspectos importantes para si, como a comissão, a duração do contrato, a existência ou não de exclusividade e as condições de cessação. Garanta que ficam devidamente reflectidos no documento. Deve também verificar os seguintes pontos.

Como confirmar a licença AMI

Antes de discutir preço ou comissão, confirme se a empresa está legalmente habilitada para prestar serviços de mediação imobiliária. As mediadoras devem possuir uma licença AMI válida. Pode confirmar essa informação directamente no IMPIC, numa pesquisa que deve incluir a denominação da empresa, NIPC ou número da licença.

Aproveite também para perceber quem ficará efectivamente responsável pela venda. Mesmo dentro de uma grande rede, a experiência e a forma de trabalhar podem variar bastante entre agências e consultores. Antes de avançar, pergunte:

- Qual é o número da licença AMI;

- Quem vai acompanhar directamente o seu imóvel;

- Que experiência tem esse profissional na zona;

- Que apoio documental ou jurídico existe;

- Como será feita a comunicação durante o processo.

Quanto vai pagar à imobiliária?

A comissão imobiliária deve ser analisada para além da percentagem anunciada. O mais importante é perceber o custo final e aquilo que está incluído nesse valor.

O contrato deve indicar a forma de cálculo da remuneração, que pode corresponder a uma percentagem do preço de venda ou a um valor previamente definido. Também deve ser claro quanto ao momento em que o pagamento se torna devido.

Confirme também se a comissão abrange serviços como:

- Fotografias profissionais e produção de vídeo;

- Visitas virtuais;

- Publicidade em portais e promoção nas redes sociais;

- Preparação de documentação;

- Divulgação do imóvel no estrangeiro.

Alguns destes serviços podem estar integrados na comissão, enquanto outros podem representar custos adicionais. Como não existe uma comissão única fixada por lei, o importante é comparar propostas e perguntar se o valor apresentado inclui IVA.

A imobiliária pode cobrar comissão sem vender?

Habitualmente, a remuneração está associada à concretização do negócio. No entanto, determinadas cláusulas, sobretudo em contratos de exclusividade, podem prever situações em que existe direito a remuneração mesmo que a venda não chegue ao fim por uma razão imputável ao proprietário.

Por isso, além de perguntar quanto custa a comissão imobiliária, pergunte também em que circunstâncias poderá ter de a pagar. O contrato de exclusividade imobiliária merece atenção especial. Ao aceitá-lo, pode estar a limitar a possibilidade de recorrer a outras mediadoras durante determinado período.

O que significa exclusividade numa imobiliária?

Significa que, durante o tempo em que o contrato estiver em vigor, apenas essa imobiliária pode tratar da venda da sua casa.

Antes de assinar um contrato em exclusividade, esclareça algumas situações práticas. Por exemplo:

- Se encontrar um comprador por sua conta, pode vender-lhe a casa?

- Tem de pagar comissão à imobiliária nessa situação?

- Pode anunciar o imóvel por sua iniciativa?

Fazer estas perguntas antes de assinar ajuda a evitar surpresas mais tarde.

A comissão é paga mesmo que eu encontre comprador?

A resposta pode depender das condições do contrato e do regime escolhido. Se existir exclusividade, encontrar um comprador por sua iniciativa não significa automaticamente que pode concluir a venda ignorando o acordo celebrado com a mediadora.

O mesmo se aplica à pergunta “o que acontece se vender a casa sem a imobiliária?”. Antes de avançar com qualquer negócio directo, confirme aquilo a que está contratualmente vinculado.

Quanto tempo dura um contrato de mediação imobiliária?

A duração deve ser estabelecida no próprio contrato. Se não existir indicação de prazo, a legislação prevê, em determinadas circunstâncias, uma duração de seis meses. Há contratos que incluem renovação automática, pelo que deve confirmar se isso acontece no seu caso e qual é o prazo para comunicar que não pretende renovar.

Antes de assinar, esclareça:

- Durante quantos meses vigora o contrato;

- Se existe renovação automática;

- Com que antecedência tem de comunicar a não renovação;

- Como deve ser feita essa comunicação;

- Se existem penalizações associadas à saída antecipada.

Posso cancelar um contrato com uma imobiliária?

Depende das circunstâncias e do conteúdo do contrato. Denúncia, resolução e não renovação não significam exactamente a mesma coisa, pelo que convém perceber qual delas se aplica ao seu caso.

Se quiser saber como cancelar um contrato com uma imobiliária, comece por consultar as cláusulas relativas à duração, exclusividade e cessação. Sempre que comunique uma decisão importante, é aconselhável manter um registo escrito.

Qual é o plano para vender a casa?

Antes de escolher uma imobiliária, tente perceber como é que ela pretende vender a sua casa na prática. Isto é, não basta dizer que vale muito ou que tem muitos compradores: 

- Perceba como chegaram ao preço da casa: um preço alto pode ser agradável para o seu ouvido, mas não significa que seja o preço certo. Peça ao consultor que lhe explique, de forma simples, que casas semelhantes usou como comparação, o que faz a sua casa valer mais ou menos e como esse preço se compara com outros imóveis à venda na mesma zona. O objectivo é perceber se o valor sugerido tem uma base real ou se é apenas uma forma de lhe convencer a assinar o contrato;

Pergunte exactamente o que vão fazer para encontrar compradores: colocar um anúncio na internet é apenas uma parte do trabalho. Pergunte se vão fazer fotografias profissionais, divulgação nas redes sociais, contactar potenciais compradores, partilhar o imóvel com outras imobiliárias ou promovê-lo noutros mercados. Mais importante do que saber quantas casas a agência já vendeu é perceber o que vai fazer especificamente para vender a sua casa;

Leia o contrato como se fosse o “manual de instruções” da venda: antes de assinar, tem de perceber quanto vai pagar à imobiliária, durante quanto tempo o contrato fica válido, se existe exclusividade e como pode terminar o acordo. Confirme também o que tem de fazer, por exemplo, entregar documentos ou preparar a casa para visitas, e o que a agência se compromete a fazer por si.

Pergunte ainda com que frequência vai receber novidades, como lhe comunicam o resultado das visitas, quando é informado das propostas e quem trata da documentação até à venda estar concluída.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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