IMOBILIÁRIO: Penhora, usufruto e outros ónus: o que saber antes de comprar casa...

Comprar casa é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Mas entre a visita ao imóvel e a assinatura da escritura existe uma etapa que muitos compradores saltam e que pode custar caro: verificar a situação jurídica e urbanística do imóvel antes de assumir qualquer compromisso.

Na realidade, uma casa pode parecer pronta para comprar e, juridicamente, estar longe disso. Na visita, tudo pode parecer simples: boa localização, preço ajustado, áreas interessantes e um imóvel em bom estado. Mas há uma parte da casa que não se vê. O imóvel pode estar hipotecado, penhorado, sujeito a usufruto, onerado com uma servidão ou associado a uma situação judicial relevante. 

Pode também existir outro problema: aquilo que está construído não corresponde ao que consta dos documentos ou ao que foi autorizado pela Câmara Municipal.

Por isso, antes de comprar, importa comparar quatro realidades: o que existe fisicamente, o que está registado, o que consta da matriz e o que foi autorizado administrativamente, começa por explicar um especialista, advogado e formador em direito imobiliário.

Começar pela Conservatória do Registo Predial

A primeira pergunta é simples: quem é, juridicamente, o proprietário do imóvel?

A resposta deve começar na Conservatória do Registo Predial. É através do registo predial que se conhece a situação jurídica do imóvel. A certidão predial permite verificar quem figura como proprietário e quais os direitos, ónus ou encargos que se encontram registados sobre o prédio.

Actualmente, esta informação pode também ser consultada através da certidão permanente predial, por via electrónica.

Confirmar apenas o nome do proprietário é insuficiente. A certidão deve ser lida no seu conjunto, analisando a descrição do imóvel, as inscrições, os averbamentos e os registos ou pedidos pendentes. É aí que podem surgir informações capazes de alterar significativamente a segurança do negócio.

Hipoteca, penhora, distrate, usufruto e servidão

Alguns destes conceitos parecem técnicos, mas podem ser explicados de forma simples.

Hipoteca é uma garantia constituída sobre um imóvel a favor de um credor, normalmente um banco, para assegurar o pagamento de uma dívida.

Penhora é a apreensão jurídica de um bem no âmbito de um processo executivo para garantir o pagamento de uma dívida.

Usufruto é o direito de uma pessoa usar e retirar utilidade de um bem que pertence a outra pessoa, durante determinado período ou, muitas vezes, durante a vida do usufrutuário.

Servidão é um encargo que incide sobre um prédio em benefício de outro, podendo permitir, por exemplo, em determinadas situações, a passagem através de uma propriedade.

Distrate é a designação habitualmente utilizada, sobretudo na prática bancária, para o documento emitido pelo credor que permite promover o cancelamento da hipoteca.

Mais importante do que conhecer esses nomes é perceber o que está efectivamente registado, a favor de quem, em que condições e como será resolvido no contexto da compra.

Uma casa hipotecada pode ser vendida

A existência de uma hipoteca é muito comum. Quem adquiriu uma casa com recurso a crédito habitação pode decidir vendê-la antes de terminar de pagar o empréstimo. Nesse caso, a venda pode ser organizada de forma a permitir a liquidação da dívida e o cancelamento da hipoteca.

O comprador deve conhecer antecipadamente o procedimento e assegurar que o imóvel ficará livre da hipoteca nos termos acordados. A indicação de que “a hipoteca será tratada no dia da escritura” não deve substituir a confirmação documental do que efectivamente irá acontecer.

A penhora exige especial atenção

A penhora significa que o imóvel foi juridicamente apreendido no âmbito de um processo executivo destinado à cobrança de uma dívida. Esta circunstância pode ter consequências directas na venda.

Antes de entregar um sinal ou assumir a obrigação de comprar, importa perceber a origem da penhora, o processo em que foi realizada, o valor envolvido e as condições necessárias para o seu cancelamento.

Existem negócios envolvendo imóveis penhorados que podem ser concretizados, mas exigem preparação jurídica adequada. O essencial é conhecer o problema antes de ficar contratualmente vinculado.

O proprietário pode não ter o direito de usar a casa

O usufruto mostra bem que a palavra “proprietário” nem sempre conta toda a história. Imagine-se que uma mãe doou a casa ao filho, mas reservou para si o usufruto vitalício. O filho poderá ser proprietário da nua propriedade, enquanto a mãe mantém o direito de utilizar e fruir o imóvel durante a sua vida.

Quem pretenda comprar essa casa precisa de perceber exactamente que direito está a adquirir e se o usufruto continuará em vigor ou será extinto no âmbito do negócio. Comprar a nua propriedade de uma casa sujeita a usufruto é muito diferente de adquirir a propriedade plena e poder utilizar imediatamente o imóvel.

A certidão também pode revelar conflitos judiciais

Outro aspecto menos conhecido é que determinadas ações judiciais, decisões e providências relacionadas com imóveis estão sujeitas a registo. A certidão predial pode, por isso, revelar a existência de determinadas acções judiciais relacionadas com o imóvel e que merecem ser esclarecidas antes da compra. Um exemplo é a acção de preferência.

O direito de preferência permite que determinadas pessoas ou entidades adquiram o imóvel nas mesmas condições acordadas com outro comprador. Podem ser preferentes, consoante a situação, comproprietários, arrendatários, proprietários de determinados prédios rústicos confinantes ou entidades públicas a quem a lei atribua esse direito.

Isto não significa que através da certidão seja possível descobrir todos os processos judiciais relacionados com o proprietário ou com o imóvel. Significa que certas acções e providências com relevância jurídica sobre o prédio estão sujeitas a registo e podem surgir na respectiva situação registal. A certidão predial deve, por isso, ser lida muito para além da procura de uma hipoteca ou penhora.

A caderneta predial conta outra parte da história

A caderneta predial é igualmente importante, mas tem uma função diferente. É um documento de natureza fiscal, associado à matriz predial, e permite consultar elementos como o artigo matricial, localização, áreas, composição, afetação e valor patrimonial tributário.

Há uma distinção essencial: a caderneta predial não substitui a certidão do registo predial e, por si só, não comprova a propriedade do imóvel.

Certidão predial e matriz devem, portanto, ser comparadas. O artigo matricial, a localização, a composição e, sobretudo, as áreas merecem particular atenção.

As áreas podem ser diferentes

Uma diferença entre a área constante da descrição predial e a área matricial não significa automaticamente que exista uma irregularidade. A lei admite determinadas margens de divergência sem exigir harmonização.

A diferença, calculada em relação à área maior, pode atingir 20% nos prédios rústicos não submetidos ao cadastro geométrico, 5% nos prédios rústicos submetidos ao cadastro geométrico e 10% nos prédios urbanos ou terrenos para construção.

O cadastro geométrico é, de forma simples, um sistema de identificação e delimitação dos prédios através da respectiva representação cartográfica, permitindo conhecer a sua localização, configuração, limites e áreas.

Estas margens evitam conclusões precipitadas. Ainda assim, uma divergência deve ser compreendida. Se a certidão indicar uma área, a matriz apresentar outra e o imóvel existente fisicamente parecer ainda maior, importa perceber a origem dessa diferença antes da compra.

O processo camarário mostra a história urbanística do imóvel

É aqui que surge uma fonte de informação que continua a ser esquecida em muitas compras: o processo camarário.

A certidão predial esclarece essencialmente a situação jurídica e registal do prédio. A matriz fornece sobretudo informação fiscal. O processo existente na Câmara Municipal permite conhecer os antecedentes urbanísticos do imóvel e perceber se a realidade física corresponde ao que foi licenciado, comunicado ou administrativamente admitido.

Consoante a idade, as características e o histórico do imóvel, podem ser relevantes os projectos aprovados, plantas, licenças, comunicações, autorizações e outros elementos existentes no município.

A comparação entre esses documentos e aquilo que encontramos na visita pode revelar diferenças importantes. Uma varanda pode ter sido fechada. Uma garagem pode ter sido transformada em quarto. Pode ter sido construído um anexo. Um sótão pode ter sido convertido numa divisão habitável. Pode ter ocorrido uma ampliação. A própria distribuição interior do imóvel pode ser diferente da que consta das plantas.

Cada situação deve ser apreciada individualmente, porque nem todas as alterações estão sujeitas ao mesmo regime e uma diferença entre a planta e a realidade física não significa automaticamente que exista uma ilegalidade urbanística. Mas é importante compreender a origem dessa diferença.

O Simplex não tornou esta verificação desnecessária

As alterações legislativas dos últimos anos simplificaram procedimentos urbanísticos e modificaram também a documentação exigida em determinados atos de transmissão de imóveis.

Essa simplificação não tornou irrelevante a situação urbanística da casa. O facto de determinado documento já não ter de ser apresentado no momento da compra não significa que uma construção irregular passe a ser regular.

Por isso, quando existam dúvidas relacionadas com ampliações, anexos, alterações, utilização do imóvel ou correspondência entre aquilo que existe e os antecedentes municipais, a análise do processo camarário continua a ter particular importância.

A maior simplicidade formal da transmissão de um imóvel não elimina os riscos associados à sua situação urbanística.

E se o banco aprovou o crédito?

Existe ainda outra ideia que pode criar uma falsa sensação de segurança: a aprovação do crédito habitação pelo banco não substitui a análise jurídica e urbanística do imóvel, nem permite concluir, por si só, que todas as alterações existentes estão regularizadas.

O banco realiza as verificações necessárias à decisão de financiamento e à constituição das suas garantias. A análise do banco e a análise do comprador têm objectivos diferentes.

O comprador deve, por isso, assegurar que o imóvel que pretende adquirir corresponde juridicamente e urbanisticamente àquilo que pensa estar a comprar.

Certidão, matriz, processo camarário e realidade física devem contar a mesma história

Este é, provavelmente, o ponto mais importante. Os documentos não devem ser analisados isoladamente. A certidão predial mostra a situação registal. A matriz mostra a realidade fiscal. O processo camarário permite conhecer os antecedentes urbanísticos. E a visita mostra aquilo que existe efectivamente.

Estas quatro realidades devem ser comparadas. Se os documentos descrevem um determinado imóvel e, na visita, existe uma realidade diferente, há uma pergunta que deve ser respondida antes da assinatura: porquê?

Uma garagem transformada, uma área acrescentada, uma construção no logradouro ou uma nova divisão podem justificar verificações adicionais. A visita ao imóvel deve, por isso, ser cruzada com os documentos.

Tudo isto deve ser verificado antes do contrato promessa

O momento adequado para estas verificações é, idealmente, anterior à entrega de um sinal significativo e à assinatura do contrato promessa de compra e venda (CPCV).

É nessa fase que comprador e vendedor passam a assumir obrigações com consequências económicas relevantes. Se existir uma hipoteca que terá de ser cancelada, uma penhora, um usufruto, uma divergência documental ou uma questão urbanística por esclarecer, essa realidade deve ser considerada na preparação do contrato. Depois de assinado, a margem para prevenir problemas é naturalmente menor.

Comprar uma casa é também comprar a sua história jurídica

Antes de avançar, quatro perguntas simples podem evitar problemas complexos:

O que existe fisicamente?

O que está registado na Conservatória?

O que consta da matriz?

O que foi autorizado ou consta do processo municipal?

Quando estas quatro realidades coincidem, o comprador parte para o negócio com muito mais informação. Quando não coincidem, a diferença deve ser esclarecida antes da assinatura. 

Uma visita permite perceber se queremos viver naquela casa. A análise documental permite perceber se devemos comprá-la. Na compra de um imóvel, o problema mais caro pode ser precisamente aquele que não se vê na visita.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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