IMOBILIÁRIO: Usufruto e nua-propriedade: afinal, quem é o dono da casa?

Pode ser dono de uma casa sem poder viver nela. E pode morar num imóvel que não lhe pertence. Parece estranho, mas é precisamente isso que acontece quando a propriedade é dividida entre usufruto e nua propriedade.

Imagine esta situação: uma mãe tem uma casa e decide passá-la para o filho, mas quer continuar a viver nela enquanto for viva. Uma das possibilidades é transmitir ao filho a nua propriedade e reservar para si o usufruto.

A casa passa a ter, portanto, dois titulares de direitos diferentes.

É aqui que começam as dúvidas: quem é afinal o dono? Quem pode viver na casa? Pode ser arrendada? Quem paga as obras? E o que acontece quando o usufrutuário morre?

A resposta começa por perceber o que significam estes dois conceitos.

O que é o direito de usufruto?

O usufruto é o direito de usar e gozar de um bem que pertence a outra pessoa, sem alterar a sua forma ou substância. É assim que o Código Civil define esta figura jurídica.

No caso de um imóvel, significa que o usufrutuário pode, em regra, viver nele, utilizá-lo ou retirar dele os seus benefícios, respeitando o destino económico do bem. Ou seja, quem tiver o usufruto de uma casa pode habitá-la e, dentro das regras aplicáveis, arrendá-la e receber as rendas.

O que é a nua-propriedade?

A nua-propriedade é, de forma simples, a propriedade da casa sem o direito de a usar e fruir enquanto existir o usufruto. É por isso que quem tem a nua propriedade é muitas vezes chamado nu-proprietário ou proprietário da raiz.

Voltando ao exemplo inicial: a mãe pode continuar a viver na casa porque tem o usufruto, enquanto o filho passa a ser o nu-proprietário. O filho é, portanto, titular da propriedade, mas não pode simplesmente chegar à casa e decidir ocupá-la ou expulsar a mãe enquanto o usufruto estiver em vigor.

Quando o usufruto termina, a nua-propriedade e o usufruto deixam de estar separados e a propriedade fica novamente reunida numa só pessoa.

Posso vender apenas a nua-propriedade?

É possível vender a apenas a nua-propriedade e manter o usufruto de um imóvel.

Por exemplo, uma pessoa tem uma casa. Precisa de liquidez, mas não quer mudar de casa. Vende a nua-propriedade por um determinado valor, recebe o dinheiro agora, e mantém para si o usufruto, continuando a viver no imóvel como sempre.

O comprador passa a ser o titular da nua-propriedade, mas, enquanto durar o usufruto, não pode ocupar a casa nem dispor dela como faria um proprietário pleno.

Então quem é o verdadeiro dono?

A resposta mais simples é: o usufrutuário e o nu-proprietário têm direitos sobre a mesma casa, mas direitos diferentes.

O usufrutuário tem o direito de usar e fruir o imóvel. O nu-proprietário mantém a propriedade, mas está temporariamente limitado no exercício do uso e fruição do imóvel.

É precisamente esta divisão de direitos que permite, por exemplo, que alguém transmita a nua-propriedade de uma casa para um filho ou vendê-la a terceiros sem perder o direito de continuar a viver nela.

Quanto tempo pode durar o usufruto?

O usufruto pode ser constituído por determinado período ou ser vitalício.

Quando é constituído a favor de uma pessoa singular, não pode ultrapassar a vida do usufrutuário. Se for constituído a favor de uma pessoa colectiva, a duração máxima é de 30 anos.

Assim, se a mãe transmitir a nua-propriedade da casa ao filho e reservar para si um usufruto vitalício, este termina com a sua morte.

O Código Civil prevê também outras causas de extinção do usufruto, incluindo o fim do prazo quando este tenha sido estabelecido.

Quem paga as despesas e as obras?

Aqui começa uma das questões mais importantes e uma das que mais facilmente gera conflitos entre usufrutuário e nu-proprietário.

Em regra, as despesas de administração e as reparações ordinárias indispensáveis à conservação do imóvel ficam a cargo do usufrutuário.

Já as reparações extraordinárias seguem regras diferentes e, em princípio, não são automaticamente responsabilidade do usufrutuário. O Código Civil distingue estes tipos de reparações. O nu-proprietário deve realizá-las após aviso do usufrutuário, mas se este não as fizer, o usufrutuário pode executá-las à sua custa e exigir o reembolso no fim do usufruto.

Por isso, no respeitante a obras, a natureza da intervenção e as circunstâncias concretas podem fazer diferença.

E quem paga o condomínio?

Quando estamos perante uma fracção num prédio em propriedade horizontal, a questão também pode surgir.

A jurisprudência tem entendido que, em determinadas situações, as despesas ordinárias de condomínio relacionadas com a administração e conservação da fracção ficam a cargo do usufrutuário, precisamente por estarem ligadas ao uso e fruição do imóvel.

O usufrutuário pode arrendar a casa?

Em princípio, sim. O direito de usufruto permite ao seu titular usar, fruir e administrar o imóvel respeitando o seu destino económico. O Código Civil prevê expressamente que o usufrutuário pode trespassar o seu direito a outra pessoa, definitiva ou temporariamente, salvo restrições previstas na lei ou no título constitutivo.

Na prática, isto significa que o usufrutuário pode ter um papel muito mais ativo sobre o imóvel do que simplesmente viver nele.

Mas há uma diferença fundamental: não pode tratar a casa como se fosse sua propriedade plena e fazer tudo o que entender. O usufruto tem limites e deve preservar a substância e o destino económico do bem.

Contudo, caso o usufrutuário faleça, o contrato de arrendamento caduca, não vinculando o novo proprietário pleno, salvo se regras excepcionais de protecção ao arrendatário se aplicarem.

E o nu-proprietário pode vender a casa?

Sim, pode transmitir a sua nua-propriedade, mas não pode vender aquilo que não possui: o usufruto.

Ou seja, se uma pessoa for nu-proprietária de uma casa sobre a qual outra pessoa tem usufruto, pode transmitir a nua-propriedade a um terceiro. O usufruto, contudo, mantém-se nos termos em que foi constituído.

Quem comprar ficará com a nua-propriedade, mas terá de respeitar o usufruto existente.

Quem paga os impostos?

A existência de usufruto e nua-propriedade também tem consequências fiscais, mas é importante distinguir IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

O IMT está relacionado com uma transmissão onerosa de um imóvel ou de uma das figuras parcelares do direito de propriedade. Por isso, pode haver IMT quando se adquire, por exemplo, a nua-propriedade ou o usufruto de um imóvel mediante pagamento. A lei estabelece regras próprias para determinar o valor tributável nestas situações.

Já o IMI é um imposto anual e, quando existe usufruto, é o usufrutuário quem paga o IMI, e não o titular da nua-propriedade. O Código do IMI determina expressamente que, nos casos de usufruto, o imposto é devido pelo usufrutuário.

Isto significa que, numa situação em que uma pessoa mantém o usufruto de uma casa e outra fica com a nua-propriedade, o usufrutuário continua a ser o responsável pelo IMI enquanto o usufruto existir.

O mesmo princípio aplica-se ao AIMI (Adicional ao IMI), quando este seja devido: para efeitos deste imposto, o usufrutuário é considerado sujeito passivo relativamente ao imóvel.

Um exemplo simples

Regressando ao exemplo de uma mãe que doa ao filho a nua-propriedade da casa, mas reserva para si o usufruto vitalício:

* IMI: é devido pela mãe, enquanto usufrutuária.

* IMT: só entra em cena se houver uma operação que esteja sujeita a este imposto, nomeadamente uma aquisição onerosa de uma dessas posições jurídicas.

Também aqui é importante perceber que a separação entre propriedade e usufruto tem consequências fiscais.

O Código do IMT estabelece regras específicas para situações em que a propriedade é transmitida separadamente do usufruto. Nesse caso, o imposto é calculado sobre o valor da nua propriedade; quando se constitui o usufruto, o imposto é calculado sobre o seu valor atual.

O valor fiscal atribuído à nua-propriedade depende, entre outros factores, da idade do usufrutuário quando o usufruto é vitalício. Quanto mais jovem for a pessoa de cuja vida depende o usufruto, maior é a percentagem atribuída ao usufruto e menor a correspondente à nua-propriedade, segundo a tabela do Código do IMT.

Isto significa que não se considera simplesmente que a nua-propriedade vale metade ou uma determinada percentagem fixa do imóvel. A avaliação fiscal obedece às regras próprias.

E quando o usufrutuário morre?

Se o usufruto for vitalício, termina com a morte do usufrutuário. A propriedade deixa então de estar dividida entre usufruto e nua propriedade.

O nu-proprietário passa a ter a propriedade plena do imóvel.

Não significa, portanto, que os herdeiros do usufrutuário vão herdar o direito de continuar a viver naquela casa. O usufruto vitalício está ligado à vida do usufrutuário e extingue-se com a sua morte.

Por que razão se recorre ao usufruto?

É uma solução que pode ser utilizada em diferentes situações.

Uma das mais conhecidas é a transmissão de património dentro da família. Por exemplo, alguém pode querer antecipar a transmissão de uma casa para os filhos, mas manter o direito de a utilizar durante a sua vida.

Também pode surgir em partilhas, heranças ou determinadas operações de compra e venda, quando se pretende liquidez imediata.

Para quem transmite a nua-propriedade, a grande vantagem é poder manter o direito de usufruir do imóvel. Para quem recebe a nua-propriedade, a vantagem é passar a ser titular da propriedade, sabendo que, quando o usufruto terminar, terá a propriedade plena.

Usufruto e nua-propriedade não significam que existam dois proprietários da mesma casa. Significam que os direitos sobre o imóvel foram divididos.

Uma pessoa fica com o direito de usar e fruir o imóvel; outra fica com a propriedade, mas temporariamente sem esse direito de uso e fruição.

É precisamente por isso que uma casa pode, ao mesmo tempo, pertencer a um filho e continuar a ser a casa onde os pais vivem. E pode também ser uma forma de transformar parte do valor de uma casa em liquidez, sem obrigar quem a vende a deixar de viver nela: vende-se a nua-propriedade, mantém-se o usufruto.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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