IMOBILIÁRIO: Preço da casa e avaliação bancária - porque são diferentes?

Encontrou a casa certa e chegou a acordo com o proprietário para comprá-la por 300.000 euros. No entanto, apesar de ter o crédito habitação pré-aprovado, o banco avalia o imóvel em apenas 250.000 euros. 

A compra continua a ser possível, mas esta diferença pode obrigar-lhe a aumentar a entrada com capitais próprios, porque o montante financiado também depende da avaliação bancária.

Isto acontece porque o preço de compra, o valor de mercado, a avaliação bancária e o valor patrimonial tributário não significam a mesma coisa. 

Ao longo deste guia explicamos as diferenças, quanto pode o banco financiar, o que acontece quando a avaliação fica abaixo ou acima do preço de compra e quando pode pedir uma segunda avaliação.

Preço de compra, anunciado, valor de mercado: o que são?

O preço de compra corresponde ao valor acordado entre o comprador e o vendedor. É o que ficará registado no contrato de compra e venda, depois da negociação entre as partes.

O preço anunciado não deve ser confundido com o preço final. Um proprietário pode colocar uma casa no mercado por 300.000 euros e aceitar uma proposta de 280.000 euros. Neste caso, o segundo valor é aquele pelo qual o negócio será realizado.

Já o valor de mercado é uma estimativa do montante pelo qual o imóvel poderia ser vendido, numa determinada data e em condições normais. Depende de factores como:

- Localização e acessos;

- Área e tipologia;

- Estado de conservação;

- Qualidade da construção;

- Varandas, terraços, garagem ou elevador;

- Eficiência energética;

- Oferta e procura na zona;

- Preços de imóveis semelhantes vendidos recentemente.

A avaliação bancária é realizada no âmbito do pedido de crédito habitação. O banco recorre a um avaliador independente, registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, para estimar o valor do imóvel que servirá de garantia ao empréstimo. 

O objectivo é perceber quanto poderá valer a garantia hipotecária. Por essa razão, a avaliação pode ser mais prudente do que o preço pedido pelo vendedor.

O que o perito analisa?

O perito analisa as características da casa, o estado do prédio, a documentação disponível e imóveis comparáveis. Como os comparáveis e os critérios utilizados podem variar, duas avaliações realizadas em momentos ou instituições diferentes não têm obrigatoriamente de apresentar o mesmo resultado.

O banco deve disponibilizar-lhe o relatório no prazo de dez dias após receber o documento do perito. Assim, pode consultar os critérios utilizados, as áreas consideradas, os imóveis comparáveis e eventuais limitações identificadas.

Avaliação bancária vs. valor de mercado

Se olharmos para a tabela abaixo e considerando as informações anteriores, será mais fácil entender as diferenças entre avaliação bancária vs. valor de mercado.

O que acontece se a avaliação bancária for inferior ao preço da casa?

Quando a avaliação bancária é inferior ao preço de compra, o banco calcula o financiamento sobre o valor mais baixo. 

Isto significa que a diferença terá de ser suportada por si, além da entrada habitual, dos impostos e das restantes despesas da compra. Imagine o seguinte cenário:

Preço acordado para a casa: 250.000 euros;

Avaliação bancária: 220.000 euros;

Percentagem de financiamento considerada: 90%;

Valor máximo do empréstimo neste exemplo: 198.000 euros;

Capitais próprios necessários para pagar o preço: 52.000 euros.

A este montante tem de acrescentar despesas como impostos, escritura, registos e outros encargos relacionados com o crédito. O exemplo pressupõe que a instituição aceita financiar 90% da base considerada, o que não está garantido.

E se negociar o valor com o vendedor?

Perante uma avaliação abaixo do preço, pode tentar negociar o valor com o vendedor, aumentar a entrada, pedir uma segunda avaliação ou consultar outra instituição bancária. Também deve verificar se as áreas, a tipologia e as características indicadas no relatório estão correctas.

Se já tiver assinado um contrato-promessa de compra e venda, consulte as condições relativas à obtenção de financiamento. A possibilidade de recuperar o sinal ou desistir da compra depende do que tiver ficado escrito no contrato, pelo que é importante esclarecer este ponto antes de assumir o compromisso.

A avaliação do banco pode ser superior ao preço de compra?

A avaliação bancária pode ser superior ao preço acordado, mas isso não significa que o banco lhe empreste mais dinheiro. Para calcular o financiamento, a instituição considera, em regra, o menor valor entre o preço de compra e a avaliação.

Por exemplo, se comprar uma casa por 250.000 euros e a avaliação for de 280.000 euros, num financiamento de 90% o limite será calculado sobre os 250.000 euros, correspondendo a 225.000 euros.

Caso esteja a pensar sobre quanto poderá valer a sua casa pode fazer uma avaliação online gratuita e obter, em minutos, uma estimativa do valor do seu imóvel.

Quanto financia o banco face à avaliação do imóvel?

Se vai comprar ou construir uma habitação própria e permanente, o banco pode, em regra, financiar até 90% do valor da casa. Mas para fazer esta conta, é considerado o valor mais baixo entre o preço que vai pagar pela casa e a avaliação feita pelo banco. Se for uma segunda habitação ou uma casa para arrendar, o limite recomendado desce para 80%.

Isto não significa que o banco seja obrigado a emprestar-lhe os 90%. Pode decidir financiar uma percentagem inferior depois de analisar a sua situação financeira, nomeadamente:

- Os seus rendimentos;

- A estabilidade profissional;

- A idade dos titulares;

- Os créditos que já está a pagar;

- O prazo do empréstimo;

- A capacidade para suportar uma subida dos juros;

- O estado e a localização do imóvel;

- As regras internas de risco.

Imagine que compra uma casa por 250.000 euros e o banco também a avalia nesse valor. Se lhe conceder um financiamento de 90%, poderá pedir até 225.000 euros e terá de assegurar os restantes 25.000 euros, além dos impostos e outras despesas. Se o banco avaliar a mesma casa em apenas 220.000 euros, os 90% serão calculados sobre este valor mais baixo.

Em 2026 existe uma excepção para os jovens até aos 35 anos que cumpram os requisitos da garantia pública do Estado. Desta forma, podem conseguir um financiamento entre 85% e 100% para a compra da primeira habitação própria e permanente.

Pode pedir uma segunda avaliação bancária?

Se não concordar com o valor atribuído à casa, pode pedir uma segunda avaliação bancária, que será feita por outro perito. Antes disso, confirme se o primeiro relatório tem algum erro, por exemplo na área da casa, na tipologia, no estado de conservação ou nos imóveis utilizados para comparação. 

Se decidir procurar crédito noutro banco, pode apresentar a avaliação que já tem, desde que tenha sido feita há menos de seis meses por um perito registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) e cumpra os requisitos legais.

Quem paga a avaliação bancária?

É você quem paga a avaliação bancária quando pede um crédito habitação, mesmo que o banco acabe por não aprovar o empréstimo ou que a casa seja avaliada abaixo do esperado. 

Se pedir uma segunda avaliação, também terá, em regra, de suportar esse custo, embora alguns bancos possam suportar ou devolver o valor da avaliação em campanhas específicas.

A avaliação bancária influencia o IMI?

A avaliação bancária não determina quanto paga de IMI, porque este imposto é calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) definido pela Autoridade Tributária. Por isso, mesmo que o banco avalie a sua casa por um valor mais alto ou mais baixo, isso não faz aumentar nem diminuir automaticamente o IMI.

O valor de avaliação é igual ao valor patrimonial?

A avaliação bancária e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) são valores diferentes e têm finalidades distintas.

Avaliação bancária: estime quanto vale o imóvel que ficará como garantia do crédito habitação;

Valor Patrimonial Tributário: é calculado pela Autoridade Tributária e serve para efeitos fiscais;

IMI: é calculado com base no VPT e não na avaliação feita pelo banco;

IMT: na compra da casa, é calculado, em regra, sobre o valor mais elevado entre o preço declarado da compra e o VPT.

Antes de comprar uma casa, lembre-se de que a avaliação bancária pode ficar abaixo do preço acordado. Por isso, convém ter alguma margem financeira para reforçar a entrada e evitar que essa diferença coloque o negócio em causa.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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