IMOBILIÁRIO: Obras mal feitas no condomínio - como reclamar e quem paga os danos?

Contratou uma empresa para uma obra no prédio, pagou e o resultado tem defeitos. Quem responde e o que pode fazer? 

Quando uma obra nas partes comuns fica mal feita, o primeiro responsável é o empreiteiro, que tem de eliminar os defeitos, refazer a obra ou reduzir o preço. O condomínio mantém estes direitos desde que denuncie o defeito a tempo, no regime geral, nos 30 dias seguintes à descoberta.

O que fazer assim que encontra defeitos na obra do prédio

Obras em fachadas, coberturas, estruturas ou redes comuns de água e esgotos têm de respeitar o contrato de empreitada e o caderno de encargos. A lei obriga o empreiteiro a executar a obra nos termos acordados e sem vícios.

Perante defeitos, estes são os passos principais:

• Peça uma vistoria independente: um engenheiro ou arquitecto pode fotografar as falhas, descrevê-las num relatório e estimar o custo da correcção. Este documento serve de base à reclamação e a uma eventual acção judicial.
• Contacte o administrador do condomínio: cabe-lhe praticar os actos de conservação dos direitos relativos aos bens comuns. Pode também agir em juízo no exercício dessas funções ou quando mandatado pela assembleia. Conheça em detalhe os deveres e poderes do administrador do condomínio.
• Avalie a retenção de pagamentos em falta: enquanto os defeitos não forem corrigidos, o condomínio pode ponderar reter o montante ainda devido ao empreiteiro. A decisão deve ser comunicada por escrito, com os defeitos identificados, e tomada com apoio jurídico.

Uma retenção sem fundamento suficiente pode deixar o condomínio em incumprimento.

Quem responde pelos defeitos e quem paga os danos?

O empreiteiro responde pela execução da obra. O dono da obra, neste caso o condomínio, tem direitos que se exercem por ordem:

• Eliminação dos defeitos ou, se não for possível, nova construção (artigo 1221.º).
• Redução do preço ou, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina, resolução do contrato (artigo 1222.º).
• Indemnização pelos prejuízos, cumulável com os direitos anteriores (artigo 1223.º).

Se o condomínio contratou um técnico para fiscalizar a obra e este não detectou nem mandou corrigir as desconformidades, pode responder pelo incumprimento do seu próprio contrato.

O condomínio responde perante os condóminos e terceiros pelos danos causados pelas partes comuns, que tem o dever de vigiar. A lei presume a culpa de quem tem esse dever de vigilância. 

Depois de indemnizar, o condomínio pode exigir o valor ao empreiteiro ou ao técnico responsável. Veja como funciona num caso concreto de obras no telhado do prédio por infiltrações.

Que prazos tem para reclamar

Os prazos da empreitada são de caducidade. Se passarem, o condomínio perde os direitos sobre aquele defeito.

Antes de aceitar a obra, o condomínio deve verificá-la (artigo 1218.º). Se a aceitar sem reservas conhecendo os defeitos, o empreiteiro deixa de responder por eles, e os defeitos aparentes presumem-se conhecidos (artigo 1219.º). Por isso, qualquer falha visível deve ficar registada por escrito no momento da entrega.

Em resumo:

Reparações de fachadas, coberturas ou estruturas comuns podem enquadrar-se no artigo 1225.º. A articulação entre o limite de dois anos do artigo 1224.º e os cinco anos do artigo 1225.º é matéria de interpretação jurídica, pelo que, perante um defeito sério, convém agir dentro do prazo mais curto. 

Se o empreiteiro reconhecer o defeito, esse reconhecimento equivale à denúncia (artigo 1220.º, n.º 2). Para defeitos em edifícios novos, lê também como reclamar defeitos de construção em casa ou no prédio.

Como denunciar os defeitos ao empreiteiro

Sem denúncia formal dentro do prazo, o condomínio perde os direitos. Na prática, o administrador deve:

• Enviar a denúncia por carta registada com aviso de recepção: para ter prova da data e demonstrar o cumprimento dos prazos.
• Descrever cada defeito em concreto: juntando o relatório técnico da vistoria.
• Exigir a eliminação dos defeitos num prazo razoável: indicando que, sem resposta, o condomínio exercerá os direitos previstos nos artigos 1221.º a 1223.º.
• Comunicar por escrito qualquer retenção de pagamento: ligando-a aos defeitos identificados.

Minuta de carta de denúncia de defeitos

Exmos. Senhores [Nome do empreiteiro]

Assunto: Denúncia de defeitos na obra de [descrição], Condomínio do prédio sito em [morada]

Na qualidade de administrador do condomínio acima identificado, venho, nos termos do artigo 1220.º do Código Civil, denunciar os seguintes defeitos na obra entregue em [data], detectados em [data] na vistoria técnica cujo relatório se anexa:

• [defeito 1, por exemplo, infiltrações na cobertura];
• [defeito 2, por exemplo, destacamento do reboco da fachada].

Solicito a eliminação dos defeitos no prazo de [X] dias a contar da recepção desta carta. Na falta de resposta, o condomínio exercerá os direitos previstos nos artigos 1221.º a 1223.º do Código Civil.

Com os melhores cumprimentos,

[Local, data e assinatura do administrador]

Pode deixar de pagar as quotas enquanto a obra não é corrigida?

Não. A contestação da obra cabe ao condomínio, através do administrador, e não a cada condómino individualmente. As quotas e contribuições aprovadas em assembleia continuam devidas, na proporção do valor da sua fracção.

Se deixar de pagar, a acta que fixou o montante e a data de vencimento constitui título executivo. Isso permite ao condomínio avançar diretamente para a cobrança coerciva.

O que pode fazer um condómino sozinho

Mesmo sem poderes de gestão, um condómino pode agir de várias formas:

• Informar o administrador por escrito: logo que detecte o defeito, para que a denúncia seja feita dentro do prazo.
• Convocar uma assembleia: se o administrador não agir, os condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem fazê-lo, nos termos do artigo 1431.º, n.º 2, para deliberar sobre a vistoria técnica ou a acção contra o empreiteiro.
• Avançar com reparações indispensáveis e urgentes: na falta ou impedimento do administrador, nos termos do artigo 1427.º. Desde a Lei n.º 8/2022, são consideradas urgentes as reparações necessárias para eliminar, a curto prazo, patologias nas partes comuns que possam causar ou agravar danos ou pôr em risco a segurança das pessoas.

Se a obra ficar a meio ou nem sequer começar?

Perante atrasos ou abandono da obra, o condomínio pode:

• Aplicar a cláusula penal: se o contrato a previr.
• Accionar a caução ou garantia bancária: se tiver sido exigida na assinatura do contrato.
• Fixar um prazo final ao empreiteiro: se este não cumprir, o condomínio pode resolver o contrato por incumprimento definitivo, com direito a indemnização.

E danos na sua casa causados pela obra do condomínio

Infiltrações por uma cobertura desprotegida, fissuras ou entulho dentro da fracção são danos pelos quais o condomínio responde perante si.

O administrador deve participar o sinistro à seguradora do condomínio. O seguro obrigatório abrange apenas o risco de incêndio, pelo que a cobertura de danos por água ou por obras depende das apólices contratadas.

A seguradora que indemnizar pode depois exigir o valor ao responsável. Para perceber como se repartem estes custos, veja quem paga as obras em prédios.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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