IMOBILIÁRIO: Senhorio ou inquilino: 10 conflitos (e como evitá-los)...

A convivência entre senhorios e inquilinos nem sempre é pacífica, sobretudo quando surgem dúvidas sobre quem deve assumir os custos de manutenção e reparação de uma casa arrendada. Uma parede que precisa de ser pintada, um electrodoméstico avariado ou um móvel danificado podem parecer problemas simples, mas são frequentemente motivo de desentendimentos, reclamações e até conflitos legais.

Embora a legislação portuguesa estabeleça direitos e deveres para ambas as partes, nem sempre é fácil distinguir o desgaste natural de uma habitação dos danos provocados por uma utilização inadequada. E, quando chega o momento de devolver as chaves e recuperar a caução, estas diferenças tornam-se ainda mais importantes.

Afinal, quais são os conflitos mais comuns entre senhorios e inquilinos, quem é responsável por cada reparação e como podes evitar problemas durante o arrendamento? Conhecer as regras, documentar o estado da casa e comunicar por escrito pode fazer toda a diferença.

Documenta o estado da casa antes de entrar

A pressa da mudança ou o entusiasmo de estrear casa nova deixam muitas vezes o inventário de entrada para segundo plano. Este registo, que descreve o conteúdo do imóvel e o estado em que se encontra, é a ferramenta mais eficaz para evitar conflitos futuros.

No primeiro dia, inquilino e senhorio devem percorrer a casa juntos e registar por escrito o estado de paredes, pavimentos, electrodomésticos e mobiliário, juntando fotografias datadas. O documento deve ser assinado por ambos.

Sem este documento, é o inquilino quem fica em desvantagem. O Código Civil presume que a casa foi entregue em bom estado de manutenção quando não existe um registo em que as partes descrevam o seu estado à data da entrega (artigo 1043.º). 

Há inquilinos condenados a pagar reparações e limpeza no fim do contrato precisamente por não existir inventário. Com inventário, se o senhorio quiser descontar valores da caução, tem de provar que o dano ocorreu durante a estadia. E o inquilino fica protegido de danos anteriores: se o sofá já tinha uma nódoa ou o forno não funcionava, não será penalizado por isso.

Quem paga a pintura das paredes?

A lei portuguesa não diz expressamente quem deve pintar uma casa arrendada. Vale a regra geral do Código Civil, segundo a qual o inquilino tem de devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização. Se as paredes precisam de tinta por causa do tempo e do uso normal, a pintura cabe ao senhorio.

Quando o desgaste resulta de um uso inadequado ou negligente, os custos passam para o inquilino. Não se trata apenas de pancadas ou nódoas graves. a humidade provocada por falta de ventilação adequada entram na mesma categoria.

Se quiser pintar as paredes durante o arrendamento, sobretudo com uma cor diferente, precisa de autorização escrita do senhorio.

E quando um electrodoméstico avaria?

A máquina de lavar roupa que deixa de centrifugar, a máquina de lavar loiça que perde água ou o frigorífico que não arrefece bem estão entre as avarias mais frequentes numa casa arrendada e entre as que geram mais discussões. 

Se o aparelho se estraga por antiguidade ou por defeito próprio, a reparação ou a substituição cabe ao senhorio. É a ele que a lei atribui as obras e reparações num imóvel arrendado, salvo estipulação em contrário no contrato (artigo 1074.º do Código Civil).

A situação muda quando o dano resulta de uso negligente. Sobrecarregar a máquina de lavar com regularidade, meter objectos inadequados na máquina da loiça ou manusear os aparelhos sem seguir as instruções básicas são exemplos em que o inquilino assume o custo. 

Como a lei admite acordo em contrário, convém ler bem o contrato: pode atribuir ao inquilino as reparações de menor valor, independentemente da causa.

A quem cabe mudar as lâmpadas?

Há uma categoria de pequenos arranjos que gera dúvidas: a torneira que pinga, a lâmpada fundida, o puxador que se solta ou o autoclismo que deixa de funcionar. O Código Civil português não distingue expressamente as pequenas reparações das obras de conservação: atribui estas ao senhorio, salvo acordo em contrário, e exige ao inquilino uma utilização prudente do imóvel.

Na prática, os consumíveis e os cuidados correntes de uso, como substituir uma lâmpada ou um vedante de torneira, ficam a cargo do inquilino. Já uma torneira que pinga por falha interna da instalação, uma coluna de esgoto obstruída ou uma caldeira que perde pressão sem causa atribuível ao uso são responsabilidade do senhorio. A fronteira entre as duas situações nem sempre é evidente, e é aí que surgem os atritos. Vale a pena fixar no contrato quem trata de quê.

Comunique as avarias por escrito e sem demora

Aquele cano que começa a pingar, a tomada que faz um ruído estranho ou o exaustor da cozinha que deixa de funcionar: qualquer avaria simples pode transformar-se num problema sério se não for comunicada ao senhorio de imediato.

O Código Civil impõe ao inquilino o dever de avisar imediatamente o senhorio quando tenha conhecimento de vícios na casa ou de um perigo que a ameace (artigo 1038.º). Fá-lo de preferência por e-mail ou mensagem, para deixar registo, com fotografias se for o caso, como acontece com os danos do mau tempo em casas arrendadas. Adiar o aviso pode agravar o dano e transformar uma reparação menor numa reclamação maior. Se a reparação for urgente e o senhorio não atuar, podes avançar com ela e pedir o reembolso, desde que o avise (artigo 1036.º).

As regras do condomínio também o/a vinculam

O regulamento do condomínio é de cumprimento obrigatório para todos os que vivem no prédio, sejam ou não proprietários. O inquilino é responsável por manter a boa convivência com os vizinhos durante a estadia.

Ruídos, obras não autorizadas ou mau uso das zonas comuns podem sair caros. A violação reiterada ou grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou do regulamento do condomínio é um dos fundamentos que permitem ao senhorio pôr termo ao contrato de arrendamento (artigo 1083.º do Código Civil). 

Eventuais sanções aplicadas pelo condomínio podem ser-lhe imputadas, consoante o que estiver previsto no contrato.

Obras sem autorização: o que pode acontecer?

Qualquer alteração do imóvel, desde furar paredes para fixar elementos a trocar fechaduras ou instalar ar condicionado, exige o acordo expresso do senhorio. 

O Código Civil só permite ao inquilino executar obras quando o contrato o faculta ou quando existe autorização escrita (artigo 1074.º). Sem ela, pode ser obrigado a repor o estado original à sua custa e perde o direito a qualquer compensação pelas obras no fim do contrato.

O desgaste do recheio: sofás, colchões e loiça

Um sofá com o estofo gasto após cinco anos de uso, um colchão afundado ao centro ou um serviço de loiça com uma peça partida são fontes habituais de disputas no fim do contrato. A chave está, mais uma vez, em distinguir o desgaste natural do tempo, que cabe ao senhorio, do dano provocado por um uso descuidado, que recai sobre o inquilino. É o mesmo critério da prudente utilização que a lei aplica ao imóvel.

Aos senhorios, convém renovar o mobiliário muito deteriorado antes de arrendar: evite conflitos e ajude a justificar o valor da renda.

Animais de estimação: o que diz o contrato?

A lei portuguesa não regula expressamente a presença de animais em casas arrendadas, pelo que o senhorio pode incluir cláusulas que a limitem ou condicionem. A questão de saber se os senhorios podem rejeitar inquilinos com animais de estimação continua a gerar dúvidas, e por isso o ideal é deixar claro desde o início se são permitidos e em que condições, verificando também o regulamento do condomínio.

O senhorio pode ainda pedir uma garantia adicional para cobrir eventuais danos. Em qualquer caso, o inquilino responde pelos estragos causados pelos seus animais e tem de entregar a casa no estado em que a encontrou.

Como evitar problemas na devolução da caução?

O último dia na casa pode ser o mais conflituoso de todos se não for bem gerido. Senhorio e inquilino devem percorrer o imóvel juntos, comparar o estado actual com o inventário inicial e acordar se existe algum dano imputável. Assinar um auto de entrega das chaves evite que, semanas depois, apareçam reclamações que o inquilino já não consegue contestar.

A caução de arrendamento, prevista no artigo 1076.º do Código Civil, deve constar do contrato com o respectivo valor. A lei não fixa um prazo para a devolução, que deve ocorrer depois da entrega das chaves e da verificação do estado da casa. Se o senhorio atrasar, peça-a por escrito, de preferência por carta registada com aviso de recepção, e exige o respectivo recibo.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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