IMOBILIÁRIO: Dívidas ao condomínio - quando prescrevem e o que pode alargar o prazo

Deixar de pagar o condomínio durante alguns meses pode transformar uma despesa relativamente pequena numa dívida de milhares de euros. E nem sempre a administração reage de imediato. Há cobranças que chegam aos proprietários cinco, dez ou mais anos depois dos primeiros pagamentos em falta. Nessa altura, surge a dúvida: o condomínio ainda pode exigir o dinheiro?

Em Portugal, a regra é que as quotas de condomínio prescrevem ao fim de cinco anos, mas há excepções. Uma acção judicial pode interromper a contagem, reconhecer uma dívida pode fazer recomeçar o prazo e determinadas despesas extraordinárias podem estar sujeitas a uma prescrição de 20 anos.

Perceber estas diferenças é essencial, tanto para quem tem quotas em atraso como para quem administra um prédio. A lei distingue pagamentos regulares, despesas pontuais e situações que podem prolongar o direito de cobrança. 

Quando prescrevem as dívidas ao condomínio?

O artigo 310.º do Código Civil estabelece um prazo de prescrição de cinco anos para as prestações periodicamente renováveis. É nesta categoria que se enquadram as quotas ordinárias de condomínio.

São os valores pagos mensal, trimestral ou anualmente para suportar despesas comuns, como a limpeza das escadas, a electricidade, a manutenção dos elevadores e os seguros. As contribuições regulares para o fundo comum de reserva também seguem, em regra, este prazo.

O que importa é a data em que cada prestação deveria ter sido paga. O prazo começa a contar no vencimento da quota, e não quando a administração decide reclamar o dinheiro.

Imagine que tem uma quota mensal de 60 euros, a pagar até ao dia 10, e que deixou de pagar em Maio de 2021. Em Outubro de 2026, essa primeira mensalidade estará, em princípio, prescrita, se nada tiver interrompido ou suspendido o prazo.

Já as quotas mais recentes podem continuar a ser exigidas. Ou seja, uma dívida acumulada durante vários anos pode incluir prestações prescritas e outras que ainda tem de pagar.

As despesas extraordinárias também prescrevem em 20 anos?

Nem todas as dívidas ao condomínio seguem a regra dos cinco anos.

Quando a assembleia aprova uma despesa pontual, como uma intervenção estrutural ou determinada obra extraordinária na fachada, pode aplicar-se o prazo geral de prescrição de 20 anos, previsto no artigo 309.º do Código Civil.

A distinção foi esclarecida pelo Tribunal da Relação de Lisboa, num acórdão de 21 de março de 2024. O tribunal diferenciou as quotas regulares das obrigações relacionadas com despesas isoladas.

Mesmo que o condomínio permita pagar uma obra em várias prestações, isso não significa necessariamente que a dívida passe a ser periódica.

Contudo, nem todas as quotas extraordinárias prescrevem em 20 anos. É a natureza da obrigação, e não o nome atribuído pela administração, que determina o prazo aplicável.

O que pode interromper ou prolongar a prescrição?

Os cinco anos não são necessariamente um período contínuo. O Código Civil prevê acontecimentos que interrompem a prescrição, fazendo com que o tempo anteriormente decorrido deixe de contar.

Entre as situações mais relevantes estão:

1. Uma acção judicial: a citação ou notificação judicial pode interromper a prescrição, nos termos do artigo 323.º do Código Civil. Em determinadas condições, a interrupção pode ocorrer cinco dias depois de ter sido requerida a citação, mesmo que esta ainda não tenha acontecido.

2. O reconhecimento da dívida: se o proprietário confirmar perante a administração que deve determinado valor, por exemplo, através de um acordo de pagamento, pode interromper o prazo.

3. Uma sentença ou outro título executivo superveniente: em certas circunstâncias, uma dívida sujeita a cinco anos pode passar a beneficiar do prazo ordinário de 20 anos.

A diferença entre interromper e suspender é importante. Na interrupção, o prazo recomeça, em regra, do zero. Na suspensão, a contagem fica temporariamente parada e depois continua.

Foi o que aconteceu durante a pandemia de Covid-19, quando medidas excepcionais suspenderam prazos de prescrição em 2020 e 2021. Essas suspensões podem influenciar a contagem de dívidas mais antigas.

Uma carta de cobrança é suficiente para interromper o prazo?

Não. Uma carta registada, um email ou um aviso de pagamento enviado pela administração não interrompem, por si só, a prescrição.

Estas comunicações podem servir como prova de que o condomínio tentou cobrar os valores, mas não produzem automaticamente os efeitos de uma citação judicial.

Já a resposta do proprietário pode ter consequências. Se reconhecer expressamente a dívida, esse reconhecimento poderá interromper o prazo, ao abrigo do artigo 325.º do Código Civil.

Por isso, antes de assinar um acordo ou confirmar por escrito uma dívida antiga, convém verificar as datas de vencimento e perceber se alguns valores já prescreveram.

Uma acta da assembleia pode aumentar o prazo para 20 anos?

As actas das assembleias de condóminos têm especial importância na cobrança de dívidas.

Desde a alteração introduzida pela Lei n.º 8/2022, o artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 estabelece que a acta que aprova as contribuições, identificando os montantes e as datas de vencimento, constitui título executivo quando cumpre os requisitos legais.

Isto permite ao condomínio avançar directamente para uma acção executiva, sem precisar de obter previamente uma sentença.

Mas há uma questão fundamental: uma acta não transforma automaticamente todas as dívidas de cinco anos em dívidas com prazo de 20 anos.

O artigo 311.º do Código Civil admite a aplicação do prazo ordinário quando uma obrigação é reconhecida por sentença transitada em julgado ou por determinado título executivo superveniente.

A aplicação desta regra às actas de condomínio tem suscitado diferentes interpretações judiciais. É especialmente relevante saber se o documento apenas fixou quotas futuras ou se reconheceu posteriormente uma dívida já vencida.

Como saber se uma dívida ao condomínio já prescreveu?

Se recebeu uma cobrança antiga, não deve olhar apenas para o montante total. Antes de pagar ou contestar, há quatro passos importantes:

1. Peça o extracto detalhado da dívida, com os valores e as datas de vencimento.

2. Consulte as actas das assembleias, para confirmar quais as contribuições aprovadas.

3. Verifique se existiram acções judiciais ou reconhecimentos da dívida que possam ter alterado os prazos.

4. Invoque expressamente a prescrição, se estiver efectivamente completada, por escrito ou através dos meios judiciais adequados.

Há um último detalhe: a prescrição não é automática. O artigo 303.º do Código Civil exige que seja invocada por quem dela beneficia. E, se pagar voluntariamente uma dívida já prescrita, não pode, em regra, exigir a devolução do dinheiro.

Na venda da casa, o administrador emite uma declaração com os encargos e as dívidas da fracção. Se o comprador abdicar dela na escritura, fica com as dívidas do vendedor ao condomínio, como explicámos no artigo sobre a declaração de dívidas ao condomínio na venda de casas.

Contactos: +351 913 335 560 / nuno.garrido@casaviva.pt / @nuno_miguelgarrido

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